come funziona il ribasso del prezzo?

Dopo ogni asta deserta il giudice può ribassare il prezzo fino a un quarto. Dopo quattro tentativi, fino alla metà. Ecco le regole, i limiti e la discrezionalità del giudice.

Un immobile pignorato va all’asta e nessuno fa offerte. Il giudice fissa una nuova asta: ancora nessuna offerta. Quante volte può succedere? Di quanto può scendere il prezzo? Esistono regole precise o dipende tutto dalla discrezionalità del giudice?

Nel sistema italiano dell’espropriazione immobiliare, il ribasso del prezzo base nelle aste deserte è disciplinato da regole che fissano limiti precisi — un quarto e poi la metà — ma lasciano al giudice dell’esecuzione un margine di scelta sulla misura concreta del ribasso entro quei limiti. Non esiste un numero minimo di aste deserte prima di poter abbassare il prezzo: il ribasso è già possibile nel primo esperimento successivo.

La domanda su come funziona il ribasso del prezzo nelle aste giudiziarie deserte è fondamentale sia per i creditori che vogliono capire quanto tempo potrebbe durare la procedura, sia per i potenziali acquirenti che vogliono capire a quali prezzi potrebbero aggiudicarsi l’immobile, sia per i debitori che vogliono comprendere le opzioni a loro disposizione.

Come si determina il prezzo base nella prima asta

Il punto di partenza è la stima del valore di mercato dell’immobile, effettuata da un esperto nominato dal giudice entro quindici giorni dal deposito dei documenti catastali. L’esperto redige una relazione che deve contenere, oltre al valore di mercato, lo stato di possesso, le formalità e i vincoli, la regolarità edilizia, gli eventuali abusi sanabili e i relativi costi, le spese condominiali arretrate e ogni altra informazione rilevante per la valutazione. Dal 1° marzo 2023, la relazione è redatta secondo schemi standardizzati predisposti dal giudice dell’esecuzione, per rendere più trasparente e comparabile la valutazione.

Sulla base di questa stima, il giudice emette l’ordinanza di vendita ai sensi degli artt. 569 e seguenti cod. proc. civ., stabilendo il prezzo base, le modalità di presentazione delle offerte, i termini per il pagamento del prezzo e tutte le altre condizioni della vendita.

Vendita senza incanto e vendita con incanto: quale si usa?

La modalità ordinaria di vendita forzata immobiliare è la vendita senza incanto: i potenziali acquirenti presentano offerte in busta chiusa entro il termine fissato, e l’aggiudicazione avviene a chi ha offerto il prezzo più alto, purché superiore al prezzo base.

La vendita con incanto — la classica asta al rialzo — è oggi fortemente limitata. L’art. 569, comma 3, cod. proc. civ. la ammette solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita possa avvenire a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene. Questa condizione — che presuppone una previsione di aggiudicazione a oltre il 150% del prezzo base — è talmente restrittiva che la dottrina la considera come una sostanziale abrogazione di fatto della vendita all’incanto. Nella pratica, quasi tutte le vendite forzate immobiliari avvengono senza incanto.

Cosa succede quando l’asta va deserta?

Se la vendita non ha luogo — per mancanza di offerte o per offerte non valide — il giudice può emettere una nuova ordinanza di vendita, modificando modalità e prezzo base.

Qui entrano in gioco le regole sul ribasso. Per la nuova vendita senza incanto, il prezzo base deve essere inferiore al precedente entro il limite di un quarto. Questo significa che il giudice può abbassare il prezzo fino al 25% rispetto al prezzo dell’asta precedente: se il prezzo base era 200.000 euro, il nuovo prezzo base non può scendere sotto 150.000 euro (che è il 75% di 200.000).

Il giudice non è obbligato a ridurre il prezzo del massimo consentito: può scegliere un ribasso inferiore — del 10%, del 15%, del 20% — in funzione delle circostanze concrete, dell’andamento del mercato e dell’interesse alla celere definizione della procedura. La formula normativa “fino al limite di un quarto” indica un tetto massimo, non una percentuale fissa obbligatoria.

Dopo quattro aste deserte: la regola della metà

Dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, la disciplina cambia: il prezzo base deve essere inferiore al precedente fino al limite della metà. Il ribasso massimo consentito sale quindi al 50% rispetto al prezzo dell’ultima asta.

Questo meccanismo di ribasso progressivo ha una logica chiara: se un immobile non trova acquirenti nonostante plurimi esperimenti, significa che il prezzo di mercato effettivo è inferiore a quello fissato, e la procedura deve adeguarsi rapidamente per consentire la liquidazione del bene e la soddisfazione dei creditori.

Anche in questa fase il giudice mantiene un margine di scelta: può ridurre il prezzo del 20%, del 30%, del 40% o del 50%, senza dover necessariamente arrivare al massimo consentito.

Esiste un numero minimo di aste deserte prima del primo ribasso?

No. Le fonti normative non prevedono un numero minimo di esperimenti deserti prima di poter abbassare il prezzo: il ribasso è già possibile nel primo esperimento di vendita successivo a quello andato deserto. Il giudice può quindi abbassare il prezzo già dopo la prima asta senza offerte.

L’unico riferimento normativo a un numero specifico di tentaviti è quello relativo al quarto esperimento deserto, che consente un ribasso maggiore — fino alla metà invece che fino a un quarto. Ma non esiste una regola che imponga di aspettare due, tre o quattro aste prima di iniziare a ribassare.

Come si coordinano i ribassi con il valore di stima originario?

Il valore di stima determinato dall’esperto costituisce il parametro iniziale per la fissazione del prezzo base nella prima ordinanza di vendita. I ribassi successivi, però, agiscono sul prezzo base dell’esperimento precedente, non sul valore di stima originario.

Questo significa che, teoricamente, con ribassi successivi il prezzo base può scendere molto al di sotto del valore di stima iniziale. Il valore di stima rimane però il punto di riferimento per valutare la congruità complessiva della procedura e per eventuali valutazioni sulla vendita diretta a istanza del debitore.

La vendita diretta a istanza del debitore: un’alternativa ai ribassi

La riforma del processo esecutivo ha introdotto una modalità alternativa alla vendita forzata tradizionale: la vendita diretta a istanza del debitore, disciplinata dagli artt. 568-bis e 569-bis cod. proc. civ.

Il meccanismo è il seguente: non oltre dieci giorni prima dell’udienza di vendita, il debitore può chiedere al giudice di autorizzare la vendita diretta dell’immobile pignorato, presentando un’offerta irrevocabile di un terzo acquirente valida 120 giorni, con cauzione almeno pari a un decimo del prezzo proposto. Il prezzo proposto non può essere inferiore a quello indicato nella perizia di stima.

Questa modalità si coordina con il tema dei ribassi in modo particolare: nella vendita diretta non c’è spazio per ribassi rispetto alla perizia, perché il prezzo minimo è ancorato al valore di stima. Se la vendita diretta non va a buon fine o non viene attivata, si torna alle regole ordinarie della vendita senza incanto, con la possibilità di ribassi nei successivi esperimenti.

Il ruolo del professionista delegato e la banca dati delle aste

Il giudice dell’esecuzione può delegare le operazioni di vendita a professionisti — notai, avvocati o commercialisti — mantenendo però il potere di fissare i criteri fondamentali, tra cui il prezzo base e i ribassi nei successivi esperimenti. Il professionista delegato gestisce le operazioni materiali della vendita ma non ha autonomia sui parametri economici, che restano nella competenza del giudice.

La riforma ha anche istituito una banca dati per le aste giudiziarie presso il Ministero della Giustizia, alimentata tramite il portale delle vendite pubbliche, che contiene tra l’altro il prezzo di stima, il prezzo base e il prezzo di aggiudicazione di ogni asta. Le specifiche tecniche della banca dati sono state aggiornate con il provvedimento del Ministero della Giustizia del 25 settembre 2024, ed è operativa dal 28 ottobre 2024. Questa banca dati consente una maggiore trasparenza sulle prassi dei tribunali in tema di ribassi e andamento delle aste.

Orientamenti giurisprudenziali e prassi dei tribunali

La giurisprudenza disponibile non cristallizza prassi o percentuali diverse da quelle normative: le decisioni si concentrano su altri profili del processo esecutivo — competenza, nullità degli atti, criteri di compenso dell’esperto — senza fissare regole specifiche sui ribassi. La disciplina appare quindi affidata al combinato disposto delle regole codicistiche e alla valutazione del giudice nel singolo caso.

Nella pratica, i tribunali applicano i limiti normativi con gradi di variabilità significativi: alcuni adottano ribassi del 25% già dopo la prima asta deserta, altri procedono con ribassi più graduali. La banca dati delle aste, una volta a regime, consentirà di monitorare queste differenze in modo sistematico.