Come funziona l’affitto transitorio a Milano
Le regole nazionali sono quelle dell’art. 5 della L. 431/1998 e del DM 16 gennaio 2017: durata fino a 18 mesi, esigenza transitoria indicata e documentata, registrazione entro 30 giorni. Le trovi nella guida al contratto di affitto transitorio. Il resto lo decidono gli accordi territoriali del Comune.
Il DM prevede che nei Comuni con più di 10.000 abitanti, come Milano, il canone dei contratti transitori sopra i 30 giorni stia nelle fasce dell’accordo scelto. Milano è anche tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), e questo apre alla cedolare secca al 10%. È anche la città con la domanda più forte di affitti a medio termine da parte di studenti, lavoratori in trasferta e professionisti, spesso stranieri.
I due accordi territoriali di Milano
| Accordo del 27 luglio 2023 | Accordo del 12 giugno 2023 | |
|---|---|---|
| Firmatari | Inquilini: SUNIA, UNIAT, CONIA. Proprietari: Assoedilizia, UPPI, ASPPI, APPC, Confappi | Unioncasa, Confabitare, Feder.casa, Assocasa |
| Aggiornamenti | Modificato il 20 settembre 2023 | — |
| Zone e fasce | 5 zone, valori in €/mq all’anno, tre sottofasce | 4 zone, valori in €/mq al mese, sottofasce a punteggio |
| Transitori | Stesse fasce degli altri contratti, senza l’aumento del 20% | Elenchi di esigenze simili, con regole proprie |
| Attestazione | Valida solo se rilasciata insieme da un’associazione dei proprietari e una degli inquilini | Bilaterale |
| Durata dell’accordo | 3 anni dal deposito | 3 anni dal deposito |
Affittare stanze a Milano: i tetti del canone
Per chi affitta singole stanze, spesso a studenti, l’accordo del luglio 2023 fissa canoni massimi mensili per zona: 600 €, 500 €, 450 € e 400 € nelle zone dalla 2 alla 5. È una differenza importante rispetto ad altre città, perché il tetto vale per stanza e non si calcola solo sui metri quadri.
Quali esigenze transitorie sono ammesse a Milano
Entrambi gli accordi elencano le esigenze del proprietario e dell’inquilino che giustificano un contratto transitorio, come trasferimenti di lavoro, incarichi a termine, attesa di una casa o lavori di ristrutturazione. Una particolarità dell’accordo di luglio: la ricerca di lavoro vale come esigenza solo per chi non è residente a Milano.
• Documento d’identità e codice fiscale delle parti • Prova dell’esigenza transitoria (lettera del datore di lavoro, contratto a termine, compromesso di acquisto, titolo dei lavori) • Per la ricerca di lavoro: prova della residenza fuori Milano • Contratto sul modello previsto, con richiamo all’accordo scelto • Calcolo del canone secondo zona e sottofascia (per le stanze, verifica il tetto di zona) • Attestazione congiunta o bilaterale, se il contratto non è assistito • Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
Come si calcola il canone transitorio a Milano
- 01
Scegli l’accordo
Quello di luglio 2023 ragiona in €/mq all’anno su 5 zone, quello di giugno 2023 in €/mq al mese su 4 zone.
- 02
Trova zona e sottofascia
La sottofascia dipende dalle caratteristiche dell’immobile previste dall’accordo: con l’accordo di giugno si calcola a punteggio.
- 03
Calcola il canone
Moltiplica il valore della sottofascia per la superficie secondo le regole dell’accordo; per le stanze verifica anche il tetto mensile di zona.
- 04
Fatti attestare
Se il contratto non è assistito, chiedi l’attestazione alle associazioni firmatarie: con l’accordo di luglio deve essere congiunta.
Tasse: cedolare secca al 10%, IRPEF, registro e IMU
| Voce | Regola per un transitorio a canone concordato a Milano |
|---|---|
| Cedolare secca | 10%: la circolare 8/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate la applica ai transitori a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, come Milano |
| Raccomandata | Per scegliere la cedolare devi avvisare prima l’inquilino con lettera raccomandata, rinunciando agli aggiornamenti del canone: senza, l’opzione non ha effetto |
| IRPEF ordinaria | Ai transitori ordinari non spetta la riduzione extra del 30% del reddito; ai contratti per studenti universitari sì |
| Imposta di registro | Solo in regime ordinario: 2% del canone annuo, minimo 67 € il primo anno, divisa a metà con l’inquilino |
| IMU | Ridotta al 75% per le abitazioni a canone concordato: chiedi al commercialista se vale per il tuo transitorio |
Dal 1° gennaio 2027 la cedolare secca passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206): aliquote del 21% e del 10% e obbligo di raccomandata restano gli stessi. Le regole generali sono nella guida alla cedolare secca.
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