cosa cambia con la proposta di legge al Senato?

 La proposta di legge 1894/2026 al Senato riscrive la legge del 1989 sulla mediazione immobiliare: percorso universitario obbligatorio, formazione continua, incarico scritto, conto corrente dedicato e possibilità di intermediare quote societarie immobiliari. Una categoria che si trasforma da mediatori a consulenti a 360 gradi.

La legge che regola la professione di agente immobiliare in Italia ha 37 anni. Approvata nel 1989, non è mai stata riscritta in modo organico. Nel frattempo il mercato è cambiato radicalmente: i clienti arrivano all’appuntamento già informati, il web ha trasformato le modalità di ricerca degli immobili, la complessità delle transazioni è cresciuta, e agli agenti viene chiesto di sapere non solo come connettere domanda e offerta, ma come orientare acquirenti e venditori su aspetti fiscali, urbanistici, contrattuali, catastali, condominiali. Non più mediatori, ma consulenti di fiducia.

A questo punto la domanda riguarda tutti coloro che lavorano nel settore immobiliare o che si rivolgono a un agente per comprare, vendere o affittare: la riforma degli agenti immobiliari: cosa cambia con la proposta di legge al Senato? Il disegno di legge n. 1894 — presentato il 3 giugno 2026 con primo firmatario Maurizio Gasparri (FI) e sostenuto dalle tre principali associazioni di categoria — punta a riscrivere la legge 39/1989 su tre assi: formazione, disciplina dell’attività e ampliamento delle funzioni.

Com’è regolata oggi la professione e quali sono i problemi aperti

Per esercitare la professione di agente immobiliare in Italia è necessario frequentare un corso di 150 ore e superare un esame scritto e orale presso la Camera di commercio competente. L’esame è selettivo — lo supera poco più di un quarto dei candidati — ma le commissioni esaminatrici sono composte da giuristi ed estimatori, non da operatori del settore: un punto controverso che divide le associazioni tra chi chiede l’ingresso di agenti con esperienza nelle commissioni e chi teme la perdita di terzietà nella valutazione.

Gli agenti iscritti al Registro Economico Amministrativo (REA) sono circa 48.000, inclusi dormienti e occasionali. Le agenzie attive sono circa 15.000. Solo gli iscritti al REA hanno diritto alla provvigione per legge — ma il mercato detta percentuali molto variabili, non sempre giustificate dalla qualità del servizio reso.

Il nodo più critico — su cui tutte le associazioni convergono — è il contrasto all’esercizio abusivo. L’art. 5 della legge 39/1989 dichiara incompatibile la mediazione con le professioni intellettuali dello stesso settore: geometri, architetti, ingegneri, avvocati non possono essere retribuiti per attività riconducibili alla mediazione, ma il confine tra consulenza professionale e mediazione è spesso sfumato. In altri ordinamenti — dagli Stati Uniti all’Europa — quel confine è netto; in Italia no.

Il primo asse della riforma: la formazione

Il pilastro più innovativo della proposta di legge è l’introduzione di un percorso universitario dedicato alla professione di mediatore immobiliare, da individuare con decreto dei ministri delle Imprese e del Made in Italy e dell’Università. Al termine del percorso, l’aspirante mediatore dovrà superare un esame specifico.

Nelle commissioni esaminatrici presso le Camere di commercio dovranno essere nominati almeno due agenti attivi da almeno cinque anni: una risposta diretta alla critica sull’assenza di operatori del settore nelle commissioni attuali.

Viene introdotto l’obbligo di formazione continua — con crediti certificati — come già previsto in altri ordinamenti professionali. La formazione permanente è considerata dalle associazioni di categoria uno degli elementi qualificanti della proposta: il mercato immobiliare evolve continuamente, e aggiornamenti quindicinali o annuali sono già pratica consolidata nelle realtà più strutturate.

Questa impostazione è coerente con esperienze già avviate nel settore privato: Fimaa Forma organizza moduli di aggiornamento quindicinali ed è stata promotrice del primo corso di laurea triennale in Diritto ed economia della proprietà immobiliare, attivato nel 2023 alla Sapienza di Roma — il primo nel suo genere in Italia, con competenze giuridiche ed economiche integrate.

Il secondo asse: la disciplina dell’attività

La proposta introduce due strumenti operativi che riguardano direttamente il rapporto tra agente e cliente.

Il primo è l’incarico scritto obbligatorio: l’agente immobiliare dovrà sottoscrivere un incarico scritto conferito dal proprietario, in cui devono essere definite le condizioni di vendita o locazione dell’immobile, l’autorizzazione a promuoverlo e a impostare una trattativa. Oggi gli accordi verbali sono comuni, e buona parte del contenzioso che coinvolge gli agenti nasce proprio dalla mancanza di un documento scritto che chiarisca i termini dell’incarico.

Il secondo strumento è il conto corrente dedicato e segregato per la gestione delle somme ricevute nell’ambito delle trattative. Una misura di trasparenza e tracciabilità che tutela sia i clienti sia gli agenti: le somme versate durante la negoziazione — caparre, depositi, acconti — transiterebbero su un conto separato dal patrimonio personale dell’agente, con la possibilità di ricostruzione puntuale dei flussi.

Il terzo asse: l’ampliamento delle funzioni

La proposta chiarisce e amplia il perimetro delle attività riservate agli agenti immobiliari abilitati.

Sul fronte del property management — la gestione professionale di immobili per conto terzi — la proposta stabilisce che le attività svolte in modo organizzato e continuativo, quando incidono su rapporti contrattuali relativi a beni immobili, sono riservate agli agenti iscritti. Si tratta di un’area grigia oggi priva di una disciplina specifica, che la proposta intende ricondurre nell’alveo della professione regolamentata.

Sul fronte delle operazioni societarie, la proposta consente agli agenti abilitati di intermediare anche cessioni di quote o azioni societarie aventi per oggetto immobili o patrimoni immobiliari — senza dover acquisire ulteriori abilitazioni. Una misura che risponde a una realtà di mercato in cui molte transazioni immobiliari di valore significativo avvengono attraverso la cessione di società che detengono gli immobili, non attraverso la compravendita diretta.

La filiera professionale: notai, geometri e valutatori

La riforma degli agenti immobiliari non si esaurisce nella sola categoria: incide su una filiera più ampia di professionisti che ruotano attorno alla transazione immobiliare.

I notai chiedono che l’agente raccolga, già dall’accettazione dell’incarico di vendita, la documentazione indispensabile per la futura stipula: stato legittimo del bene, attestato di prestazione energetica, permessi e abitabilità. Documenti che non sono formalità burocratiche, ma condizioni essenziali perché un immobile possa circolare in modo sicuro. La collaborazione preventiva tra agente e notaio nella fase della trattativa — non solo al momento del rogito — è indicata come la via per azzerare i contenziosi e tutelare tutte le parti.

I geometri presidiano la verifica urbanistica e catastale: la proposta di introdurre una “relazione tecnica integrata” che sistematizzi la collaborazione tra le categorie professionali coinvolte nella transazione è indicata come uno strumento utile per creare un sistema strutturato invece di una somma di prestazioni separate.

I valutatori — il cui ruolo diventa sempre più rilevante in un mercato sempre più trasparente e digitalizzato — sottolineano come la qualità della formazione degli agenti sia direttamente correlata alla qualità del mercato nel suo complesso: un agente preparato produce stime più affidabili, trattative più corrette, e un sistema che genera meno contenzioso.