Quando e come si può cambiare l’uso delle parti comuni in condominio?

Guida alle maggioranze per modificare i beni condominiali, i limiti di legge, la tutela contro gli abusi e le regole sulla indivisibilità delle parti.

Vivere in un condominio significa condividere spazi e servizi che, con il passare del tempo, potrebbero necessitare di una nuova vocazione. Le esigenze abitative evolvono e quello che ieri era un locale caldaia in disuso oggi potrebbe diventare un utile deposito per le biciclette o una sala riunioni. Tuttavia, il codice civile impone regole molto rigide per intervenire sulla proprietà condivisa, a tutela dell’interesse collettivo. Capire quando e come si può cambiare l’uso delle parti comuni in condominio è necessario per evitare errori procedurali che potrebbero invalidare le decisioni prese in assemblea e portare a lunghi contenziosi. In questo articolo spiegheremo le procedure corrette per le modifiche, le maggioranze rafforzate necessarie per approvarle e i vincoli insuperabili legati alla sicurezza e all’estetica del palazzo. Analizzeremo inoltre cosa accade se qualcuno abusa dei beni comuni e perché, in linea generale, non è quasi mai possibile dividere le parti strutturali dell’edificio.

Quale maggioranza serve per cambiare la destinazione d’uso?

Il codice civile prevede che l’assemblea possa decidere di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, ma solo per soddisfare esigenze di interesse condominiale. Non si tratta di una decisione ordinaria, motivo per cui la legge richiede un consenso molto ampio. Per approvare tale modifica è necessario un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (art. 1117 ter, comma 1, c.c.).

La procedura di convocazione è altrettanto rigorosa. L’avviso di convocazione deve rimanere affisso per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi dedicati. Inoltre, deve essere inviato a ogni condomino tramite lettera raccomandata o mezzi telematici equivalenti, in modo che arrivi almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea (art. 1117 ter, comma 2, c.c.).

Attenzione al contenuto dell’avviso: a pena di nullità, la convocazione deve indicare chiaramente le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso proposta (art. 1117 ter, comma 3, c.c.). Anche il verbale della riunione deve essere preciso e la deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che tutti gli adempimenti formali appena descritti sono stati rispettati (art. 1117 ter, comma 4, c.c.).

Quali sono i limiti alle modifiche delle parti comuni?

Anche se l’assemblea raggiunge la maggioranza qualificata dei quattro quinti, non tutto è permesso. La legge pone dei paletti invalicabili per tutelare l’integrità dell’edificio. Sono espressamente vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Un altro limite invalicabile riguarda l’estetica: non sono ammessi interventi che alterano il decoro architettonico (art. 1117 ter, comma 5, c.c.). Ad esempio, non si potrebbe trasformare un cortile interno in un parcheggio se questo intervento compromettesse le linee armoniche del palazzo o mettesse a rischio le fondamenta.

Cosa fare se un condomino usa male le parti comuni?

Può capitare che qualcuno svolga attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni. In questi casi, la legge offre strumenti specifici per la tutela delle destinazioni d’uso. L’amministratore o anche i condomini, singolarmente, hanno il potere di diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione.

Se la diffida non basta, si può ricorrere alle vie legali. L’assemblea ha il compito di deliberare in merito alla cessazione di tali attività dannose e può autorizzare azioni giudiziarie. In questo specifico caso, la decisione viene presa con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile (art. 1117 quater c.c.), ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Qual è il legame tra appartamento e parti comuni?

Per comprendere appieno la natura dei beni condominiali, bisogna analizzare i presupposti della comunione. Esiste spesso un legame materiale di incorporazione che rende le parti comuni indissolubilmente legate alle unità private. Pensiamo a muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti o fondazioni: questi elementi sono essenziali per l’esistenza stessa degli appartamenti e non possono essere separati da essi.

Tuttavia, può sussistere anche un semplice vincolo di destinazione. Questo legame ha una consistenza diversa a seconda che le parti comuni siano essenziali per l’esistenza delle unità singole o siano semplicemente funzionali al loro uso. In quest’ultimo caso, se il bene comune serve solo a migliorare il godimento dell’immobile senza esserne strutturalmente vitale, il condomino potrebbe teoricamente cedere la proprietà singola separatamente dal diritto sulla cosa comune (Cass. 18.1.2005, n. 962).

È possibile dividere le parti comuni tra i condomini?

La regola generale sancita dal codice civile è quella della indivisibilità delle parti comuni. Scale, cortili e androni nascono per essere usati da tutti e non possono essere frazionati. Esiste però una eccezione molto ristretta.

La divisione è possibile solo se si verificano contemporaneamente due condizioni: la prima è che la divisione possa farsi senza rendere più scomodo l’uso della cosa a ciascun condomino; la seconda è che vi sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio (art. 1119 c.c.). Basta quindi il disaccordo di un solo proprietario, o il fatto che la divisione renda anche solo leggermente più difficile l’uso del bene per uno di essi, per rendere la divisione impossibile.