Come funziona il compromesso per l’acquisto di una casa di un altro o per un altro?

Una guida pratica sul contratto preliminare: scopri come funziona, gli obblighi delle parti e cosa accade per gli immobili di terzi o futuri.

Comprare una casa richiede attenzione e conoscenza delle regole. Molte persone si avvicinano a questo momento con dubbi, specialmente quando devono firmare documenti che non conoscono a fondo. Spesso ci si chiede come funziona il compromesso per l’acquisto di una casa di un altro o per un altro. La domanda nasce dalla necessità di capire quali obblighi si assumono prima del rogito finale. Il preliminare è un accordo che vincola le parti a concludere la vendita in futuro. È una fase che solitamente inizia con una proposta d’acquisto accompagnata da una caparra. In questo articolo esploriamo ogni dettaglio di questo strumento legale, analizzando anche i casi particolari come la vendita di immobili che appartengono a terzi o che devono ancora essere costruiti, per guidare l’utente verso un acquisto sicuro e consapevole.

Che cos’è e quali obblighi crea il contratto preliminare?

Il contratto preliminare è un accordo con cui il venditore e l’acquirente si impegnano a firmare, in un secondo momento, il contratto definitivo. Questo documento deve contenere tutti gli elementi essenziali della futura vendita. Prima di arrivare a questo passaggio, le agenzie immobiliari chiedono spesso di firmare una proposta d’acquisto. In questa fase si versa una piccola caparra e si definiscono già tutti gli accordi. Questo atto impegna subito entrambe le parti e comporta conseguenze se non si rispettano i patti.

Bisogna sottolineare che il preliminare non trasferisce la proprietà. Anche se viene trascritto nei registri immobiliari, il venditore resta il proprietario e chi compra non lo diventa ancora. L’effetto principale di questo accordo è la nascita di un obbligo: le parti devono stipulare il contratto definitivo entro una data prestabilita, rispettando i contenuti già decisi. Per esempio, se firmi un preliminare per un appartamento, non puoi ancora entrarci come proprietario, ma hai il diritto legale che il venditore ti ceda l’immobile al prezzo e alle condizioni concordate davanti a un notaio.

Si può promettere di vendere una casa che appartiene a un altro?

Esiste una situazione particolare chiamata preliminare di vendita di cosa altrui. In questo caso, chi promette di vendere non è ancora il proprietario del bene. L’impegno che assume è quello di procurare la proprietà all’acquirente entro la firma del definitivo. Il venditore può agire in due modi: acquista lui stesso la casa dal proprietario originale per poi trasferirla, oppure fa in modo che il vero proprietario venda direttamente all’acquirente (Cass. 10.6.2010, n. 13987).

In questo scenario, il venditore originario rimane comunque il responsabile principale. Su di lui gravano tutti i doveri, come la consegna della cosa e la garanzia per i vizi. Se il vero proprietario decide di non vendere più, l’acquirente deve rivolgersi a chi ha firmato il preliminare e non al proprietario effettivo, poiché tra quest’ultimo e l’acquirente non esiste un legame contrattuale diretto. Per tale motivo, l’acquirente non può inviare una diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) al proprietario reale, ma deve farlo verso il promittente venditore. Se l’acquirente non sapeva che la casa fosse di terzi, non può comunque chiedere di annullare il contratto prima della data fissata per il definitivo, perché il venditore ha tempo fino a quel giorno per recuperare la proprietà (Cass. 18.5.2006, n. 11624).

Come funziona l’acquisto a favore di un’altra persona?

Il diritto permette di stipulare un contratto a favore di terzo (art. 1411 c.c.). In questo caso, una delle parti decide che il diritto di stipulare il contratto definitivo non spetta a lei, ma a un’altra persona designata. Il terzo acquista questo diritto non appena l’accordo viene firmato. Un caso diverso è il preliminare per persona da nominare (art. 1401 c.c.). Qui, chi firma si riserva la facoltà di indicare in seguito chi prenderà il suo posto nel contratto.

Quando avviene la nomina, il nuovo soggetto subentra in tutti i diritti e gli obblighi con effetto retroattivo. Questo significa che la legge lo considera come l’unico contraente fin dall’inizio. Per essere valida, la dichiarazione di nomina deve seguire regole precise:

• deve essere comunicata entro tre giorni, se le parti non hanno deciso un termine diverso (art. 1402 c.c.);

• deve essere accompagnata dall’accettazione della persona nominata;

• deve avere la stessa forma scritta del contratto preliminare (art. 1403 comma 1 c.c.).

Se il contratto preliminare è stato registrato ufficialmente, anche la nomina deve essere resa pubblica (art. 1403 comma 2 c.c.). Un esempio pratico è un genitore che firma il preliminare ma si riserva di nominare il figlio come effettivo acquirente al momento del rogito (Cass. 7.3.2002, n. 3328).

Cosa accade se la casa deve ancora essere costruita?

Il contratto preliminare può riguardare anche un immobile che non esiste ancora, la cosiddetta cosa futura. Questo accade spesso quando si acquista una casa “sulla carta” da un costruttore. In questa situazione, il venditore ha l’obbligo di svolgere tutte le attività necessarie per realizzare l’edificio. Se la casa non viene costruita, il venditore è responsabile per inadempimento contrattuale, a meno che non provi che il ritardo o la mancata costruzione dipendano da cause indipendenti dalla sua volontà.

Esiste però una distinzione tecnica importante. Se il venditore si impegna solo a trasferire il bene senza assumere l’obbligo di costruirlo, il contratto è legato alla condizione che la casa “venga ad esistenza”. Se l’immobile non viene mai costruito da terzi, il contratto non si risolve per colpa di qualcuno, ma diventa nullo perché manca l’oggetto (art. 1472 c.c.; Cass. 25.1.2007, n. 1623). In termini pratici, se il costruttore promette di edificare e non lo fa, deve risarcire i danni; se invece si promette la vendita di un bene che un terzo dovrebbe costruire e questo non accade, l’accordo semplicemente svanisce.