Cosa si può fare nelle parti comuni del condominio?

Guida all’uso dei beni condominiali: limiti di legge, modifiche lecite, divieti, giurisprudenza aggiornata e responsabilità per danni a terzi.

Vivere in un edificio condiviso impone un continuo bilanciamento tra le libertà individuali e i diritti della collettività. Spesso nascono discussioni su cancelli, tettoie o l’uso dei cortili, rendendo difficile capire dove finisce il diritto del singolo e inizia l’abuso. Il codice civile fissa una regola d’oro: ogni partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Per comprendere appieno cosa si può fare nelle parti comuni del condominio, è necessario analizzare come i giudici hanno interpretato questa norma nel tempo. In questo articolo spiegheremo con chiarezza quali modifiche sono permesse a proprie spese per migliorare il godimento della proprietà e quali comportamenti sono invece vietati perché sottraggono beni alla comunità. Affronteremo anche il tema della responsabilità civile, chiarendo chi paga quando una parte comune provoca danni a persone o cose.

Quali sono i limiti generali all’uso della cosa comune?

Il principio cardine che regola la vita condominiale si trova nell’articolo 1102 del codice civile. La norma stabilisce che ciascun condomino ha il diritto di utilizzare i beni comuni, come scale, muri o cortili, per i propri bisogni. Tuttavia, questo diritto incontra due limiti invalicabili: non si può alterare la destinazione economica del bene e non si deve impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.

Attenzione però: il concetto di “pari uso” non significa che tutti devono usare la cosa nello stesso momento o nello stesso modo. Significa piuttosto che non bisogna compromettere l’uso potenziale degli altri. È quindi permessa al singolo condomino un’utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva. Questo è lecito purché rimanga garantito l’equilibrio tra i comproprietari. Entro questi confini, è persino legittimo imporre un peso sui beni condominiali a vantaggio del proprio appartamento (Cass. 07.06.2011 n. 12310). Anche quando si eseguono opere sui propri beni privati, se queste coinvolgono parti comuni, bisogna sempre rispettare i limiti dell’articolo 1102 c.c., indipendentemente dalle norme sulle distanze (Cass. 28.02.2017 n. 5196).

Posso fare modifiche per il mio vantaggio personale?

La legge permette al condomino di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. La giurisprudenza ha chiarito diversi casi pratici di uso legittimo.

Un esempio riguarda la sicurezza: è lecita l’installazione di una fotocellula nel muro di confine per l’apertura automatica di un cancello, se non sporge nella proprietà altrui. Questo rientra nella naturale destinazione del muro (Cass. 21.10.2009, n. 22341). Allo stesso modo, si può installare una controporta sul ballatoio se non riduce la fruibilità dello spazio per gli altri (Cass. 19.1.2005, n. 1076).

Anche interventi più strutturali possono essere ammessi. Chi possiede l’appartamento all’ultimo piano e ha l’uso esclusivo del lastrico solare sovrastante può collegare le due proprietà tagliando le travi e aprendo un passaggio nel solaio. Tale opera è lecita se non compromette la funzione di copertura o la sicurezza statica dell’edificio (Cass.10.03.2017 n. 6253).

Altri esempi di modifiche consentite includono:

• la chiusura di una parte del pianerottolo con una porta, se valutata in base alle dimensioni e al decoro, senza togliere spazio vitale agli altri (Cass. 22.7.2005, n. 15379);

• la costruzione di una tettoia ancorata al muro comune per coprire posti auto privati (Cass. 17.3.2008, n. 7143);

• l’interramento di una centrale termica privata nel cortile comune, se le dimensioni lo permettono e non impediscono agli altri di fare altrettanto (Cass. 12.3.2007, n. 4386).

Quando l’uso personale diventa un abuso illegale?

L’uso diventa illegittimo quando il condomino estende il suo diritto a danno degli altri, compiendo atti che portano all’appropriazione definitiva della cosa comune. In questi casi si parla di innovazione vietata.

Un caso classico è la trasformazione del tetto. Se il proprietario dell’ultimo piano demolisce una falda del tetto per costruire una terrazza a uso esclusivo, commette un illecito. Questo atto sottrae definitivamente il bene alla disponibilità collettiva e altera la sua funzione di copertura (Cass. 7.9.2009, n. 19281; Cass. 16.11.2006, n. 24414).

È vietato anche:

• utilizzare la canna fumaria del riscaldamento centralizzato disattivato per i fumi di una pizzeria privata (Cass. 16.11.2008, n. 26737);

• aprire un varco nel muro perimetrale o nella recinzione per collegare l’appartamento condominiale con un altro immobile esterno al condominio. Questo crea una servitù illegittima a favore di un bene estraneo (Cass. 26.9.2008, n. 24243; Cass. 21.04.2008, n. 10324);

• occupare il cortile con fioriere, tavolini e tendoni fissi per un’attività commerciale (Cass. 24.6.2008, n. 17208);

• abbassare il soffitto del corridoio comune per aumentare la volumetria della propria soffitta (Cass. 10.10.2007, n. 21246);

• inglobare una parte del ballatoio o del cavedio nel proprio appartamento chiudendolo con vetrate e pannelli (Cass. 16.11.2006, n. 24414);

• utilizzare il bagno comune del condominio come servizio per i clienti del proprio bar (Cass. 19.11.2004, n. 21902).

Inoltre, per escludere un condomino dall’uso di un parcheggio comune modificando il regolamento, è necessario il consenso scritto di tutti i proprietari, altrimenti la delibera è nulla (Cass. 17.7.2006, n. 16228).

La proprietà delle parti comuni può cambiare nel tempo?

Durante la vita del condominio possono verificarsi delle variazioni sulla consistenza o sulla titolarità dei beni. Oltre alle modifiche fisiche, come la trasformazione di un tetto in terrazzo comune dopo una parziale demolizione, possono avvenire cambiamenti giuridici.

Il condominio può decidere di vendere un bene comune, come l’ex alloggio del portiere, che diventa così proprietà esclusiva di un acquirente. In altri casi, un singolo condomino può acquisire la proprietà di un bene comune per usucapione. Questo accade se il condomino ha utilizzato in modo esclusivo e pacifico una parte comune (ad esempio un ripostiglio nel sottoscala) per il tempo previsto dalla legge, senza che il condominio si sia mai opposto.

Chi paga i danni causati dalle parti comuni?

La gestione delle parti comuni comporta anche delle responsabilità precise in caso di danni. Il condominio, in quanto custode dei beni, risponde dei danni subiti da terzi o dagli stessi condomini a causa delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile (Cass. 12.03.2020 n. 7044).

Se un bene comune provoca un danno (ad esempio una tegola che cade o un tubo che si rompe), il condominio deve risarcire il danneggiato. L’amministratore ha il dovere di custodire e gestire le cose comuni; se non lo fa, risponde verso il condominio per inadempienza contrattuale (art. 1218 c.c.), ma è il condominio che risponde verso l’esterno.

Per quanto riguarda il pagamento del risarcimento, vige la regola della responsabilità solidale (art. 2055 c.c.). Questo significa che i singoli condomini sono i soggetti responsabili in solido. La custodia non è imputata all’amministratore come persona fisica o al condominio come ente astratto, ma ricade direttamente sui proprietari (Cass. 29/01/2015 n. 1674).