Come si nomina un amministratore se il condominio è piccolo e non lo vuole?

Guida alla nomina dell’amministratore nei piccoli condomini: regole, maggioranze e validità del voto anche senza tabelle millesimali.

Vivere in un piccolo edificio, magari con pochi appartamenti e una gestione familiare, porta spesso a chiedersi come bisogna gestire le parti comuni. Molti cittadini pensano che, sotto una certa soglia di abitanti, le regole del Codice civile non esistano, ma la realtà è diversa. In questo contesto, è frequente che sorgano dubbi su come procedere se una sola famiglia desidera una gestione più professionale. Capire come si nomina un amministratore se il condominio è piccolo e non lo vuole diventa quindi fondamentale per evitare liti e garantire che ogni decisione sia valida legalmente. La legge prevede infatti percorsi precisi che bilanciano la libertà dei privati con la necessità di una amministrazione ordinata. Non serve essere esperti di diritto per comprendere che la convivenza richiede regole chiare, specialmente quando si parla di spese e responsabilità comuni in edifici che non hanno l’obbligo di una guida esterna.

Quando scatta l’obbligo di avere un amministratore di condominio?

La legge stabilisce un confine molto netto tra i condomini che devono obbligatoriamente avere una guida e quelli che possono farne a meno. Questa distinzione si basa semplicemente sul numero dei partecipanti, ovvero dei proprietari delle unità immobiliari. Secondo il Codice civile, la nomina di un amministratore diventa un obbligo legale soltanto quando i condomini sono più di otto (art. 1129, cod. civ.).

Se il numero dei proprietari è pari o inferiore a otto, ci troviamo di fronte a quello che tecnicamente viene definito un condominio minimo. In questi casi, la gestione può restare informale e i proprietari possono decidere di occuparsi personalmente delle varie incombenze, come il pagamento delle bollette della luce per le scale o la pulizia degli spazi comuni.

Tuttavia, il fatto che non ci sia un obbligo non significa che sia vietato avere un professionista che gestisca lo stabile. Anche se siete solo in tre o quattro proprietari, potete decidere che una figura esterna sia utile per mediare tra le diverse esigenze o per gestire meglio i lavori di manutenzione.

La normativa e la giurisprudenza confermano che la facoltà di dotarsi di un amministratore esiste sempre (Tribunale di Salerno, sent. n. 3744/2016). È importante però sottolineare che, in assenza dell’obbligo di legge, la scelta deve passare per un canale ufficiale e non può essere il frutto dell’iniziativa isolata di un singolo che agisce per conto proprio senza consultare gli altri.

Una sola famiglia può imporre la scelta di un amministratore?

In un condominio piccolo può capitare che una famiglia senta l’esigenza di una gestione più strutturata, magari perché stanca di doversi occupare dei turni di pulizia o della riscossione delle quote. Tuttavia, una singola famiglia non ha il potere di imporre la nomina di un amministratore agli altri vicini in modo unilaterale. La decisione deve sempre nascere da una volontà collettiva espressa attraverso una delibera dell’assemblea.

Non esiste un diritto di una minoranza o di un singolo proprietario di obbligare gli altri a pagare il compenso di un professionista se la legge non lo prevede come obbligatorio (Tribunale Napoli Nord, sent. n. 3123/2022).

Ciò che la famiglia desiderosa di cambiamenti può fare è attivare la procedura per discuterne. In un condominio che non ha ancora un amministratore, ogni singolo proprietario ha il potere di prendere l’iniziativa e convocare un’assemblea (art. 66 disp. att. cod. civ.). La procedura è semplice: si invia una comunicazione a tutti gli altri condomini indicando il giorno, l’ora e il luogo della riunione, specificando che tra gli argomenti da trattare c’è la nomina dell’amministratore. Durante l’incontro, si discuterà la proposta e si passerà alla votazione. Se non si raggiunge l’accordo richiesto, la proposta decade e il condominio continuerà a essere gestito dai proprietari stessi, a meno che il numero di condomini non aumenti superando la soglia degli otto prevista dalla legge.

Quale maggioranza serve per rendere valida la nomina?

Per nominare un amministratore non basta che la maggioranza dei presenti sia d’accordo. La legge impone un sistema di voto a doppio quorum che serve a tutelare sia l’aspetto personale (le persone) che quello economico (il valore della proprietà). Questa regola vale sempre, sia che si tratti della prima nomina in assoluto, sia che si tratti di un rinnovo di un incarico già esistente (Tribunale Catania, sent. n. 1389/2017).

Per approvare la scelta di un amministratore, la delibera deve ottenere contemporaneamente:

• il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea;

• un valore di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’intero edificio, ovvero 500 millesimi (art. 1136, cod. civ.).

Questa doppia condizione deve essere rispettata in ogni caso, indipendentemente dal fatto che l’assemblea si riunisca in prima o in seconda convocazione (Tribunale Napoli Nord, sent. n. 3123/2022). Si tratta di una norma che non può essere modificata nemmeno se esiste un regolamento di condominio che prevede regole diverse. Se, ad esempio, in un piccolo condominio di sei persone, quattro votano a favore della nomina ma queste quattro persone possiedono solo 400 millesimi totali, la nomina non è valida. Allo stesso modo, se un unico grande proprietario che possiede 600 millesimi vota a favore, ma tutti gli altri tre piccoli proprietari votano contro, la nomina fallisce perché manca la maggioranza delle persone presenti.

Si può votare se mancano ancora le tabelle millesimali?

Un problema molto comune nei condomini piccoli o di vecchia costruzione è la totale assenza delle tabelle millesimali. Molti proprietari sono convinti che, senza questo documento ufficiale, sia impossibile votare o prendere decisioni valide che riguardino il valore delle proprietà. In realtà, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito più volte che la mancanza delle tabelle non blocca la vita del condominio. Le tabelle non creano il valore della proprietà, ma si limitano a metterlo nero su bianco. In termini legali, hanno una funzione dichiarativa e non costitutiva (Cass. Civ., n. 2406/2024).

Il valore proporzionale di ogni appartamento rispetto all’intero edificio esiste già nei fatti, poiché deriva dalla grandezza e dalle caratteristiche di ogni unità immobiliare. Pertanto, l’assemblea può riunirsi e deliberare la nomina di un amministratore anche se non ha mai approvato un documento formale con i millesimi. Il principio che guida queste situazioni è la ricerca della realtà sostanziale: se è evidente che chi ha votato a favore rappresenta la maggioranza del valore dell’edificio, la decisione è legittima (Cass. Civ., n. 28262/2023). Le tabelle sono uno strumento che serve a facilitare i calcoli, ma la loro assenza non può essere usata come scusa per rendere nulle le decisioni prese dalla maggioranza dei proprietari.

Come si calcola il valore del voto senza i millesimi scritti?

Se l’assemblea decide di procedere alla nomina dell’amministratore senza avere le tabelle millesimali, deve comunque cercare di rispettare la proporzione tra le proprietà. In questi casi, i proprietari possono adottare dei criteri provvisori per calcolare i voti (Tribunale Bari, sent. n. 5292/2024). Ad esempio, si possono usare le superfici in metri quadrati degli appartamenti per determinare se è stata raggiunta la soglia dei 500 millesimi. Se tutti gli appartamenti sono identici, il calcolo sarà molto semplice. Se invece le unità hanno dimensioni diverse, i condomini dovranno stimare il peso del voto di ciascuno in base alla grandezza della propria casa.

Se un condomino non è d’accordo con la decisione presa e decide di impugnare la delibera davanti a un giudice, sarà quest’ultimo a dover verificare se le maggioranze siano state effettivamente raggiunte. Per farlo, il giudice può agire anche a posteriori, analizzando la consistenza delle proprietà e avvalendosi di un tecnico che calcoli i valori reali delle unità immobiliari (Tribunale Napoli, sent. n. 8304/2024).

In pratica, l’assenza di un pezzo di carta non annulla il diritto della maggioranza di governare il condominio, a patto che quella maggioranza esista realmente nei fatti. Spesso, la stessa assemblea che nomina l’amministratore decide anche di incaricare un tecnico per redigere finalmente le tabelle ufficiali. Per approvare queste tabelle, se seguono i criteri stabiliti dalla legge, basta la stessa maggioranza necessaria per la nomina dell’amministratore (Cass. Civ., n. 3041/2021).

Quali sono i rischi di una nomina senza il quorum necessario?

Sottovalutare le regole sulle maggioranze può portare a conseguenze spiacevoli e costi inutili per tutti i proprietari. Una delibera che approva la nomina di un amministratore senza il raggiungimento dei 500 millesimi o senza la maggioranza dei presenti è considerata annullabile. Questo significa che qualunque condomino che abbia votato contro, o che fosse assente o si sia astenuto, può rivolgersi al tribunale entro trenta giorni per chiedere che la decisione venga cancellata. Se il giudice accerta che il quorum non è stato rispettato, l’incarico dell’amministratore decade e il condominio potrebbe trovarsi a dover pagare le spese legali della causa.

Per evitare questi problemi, è sempre preferibile agire con la massima trasparenza. Se ci si rende conto che la situazione millesimale è confusa, è meglio dedicare una prima parte dell’assemblea a definire dei pesi per i voti che siano accettati da tutti, o quantomeno basati su dati oggettivi come le planimetrie catastali. La stabilità di una nomina è nell’interesse di tutti: un amministratore la cui carica è incerta avrà difficoltà a gestire i fornitori, a pagare le utenze e a riscuotere le quote necessarie per la vita condominiale. Seguire le regole previste dal Codice civile non è solo un obbligo burocratico, ma un modo per proteggere la serenità e il valore della propria casa.