Tassazione indennità di esproprio: ritenuta 20% e redditi

L’indennità di esproprio va dichiarata? La regola dell’art. 35

La norma di riferimento è l’art. 35 del D.P.R. 327/2001, che riprende una regola introdotta nel 1991 (art. 11 della legge 413/1991). Riguarda chi non possiede il bene nell’ambito di un’impresa. Per le imprese e le società il trattamento è diverso e va valutato con il commercialista.

Per i privati la regola è questa. Sono tassate, come plusvalenze, le somme ricevute per terreni che si trovano all’interno delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici. La regola vale per tre tipi di somme:

• l’indennità di esproprio;
• il corrispettivo della cessione volontaria;
• il risarcimento per l’acquisizione coattiva del terreno.

Il testo dell’art. 35 rinvia ancora al vecchio «art. 81» del testo unico delle imposte sui redditi. Oggi la norma corrispondente è l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

Nei piani regolatori, di solito, la zona A corrisponde ai centri storici, la B alle zone già edificate, la C a quelle di espansione e la D a quelle produttive. La zona E è quella agricola. Per sapere in che zona si trova il suo terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, che rilascia il Comune.

La ritenuta

Ritenuta del 20% sull’indennità di esproprio

Quando l’area è in zona A, B, C o D, è l’ente che paga a occuparsi dell’imposta. Trattiene dalla somma una ritenuta del 20% a titolo d’imposta (art. 35, comma 2). «A titolo d’imposta» vuol dire che, di regola, con quella trattenuta il conto con il fisco è chiuso.

La legge le lascia però una scelta. Nella dichiarazione dei redditi può optare per la tassazione ordinaria. In quel caso la ritenuta del 20% diventa un acconto e l’imposta si calcola con le regole generali. La stampa specializzata segnala anche la possibilità della tassazione separata. Quale strada convenga dipende dalla sua situazione e dalla storia del terreno: è una valutazione da fare con il commercialista, prima della dichiarazione.

Zona E

Tassazione esproprio terreno agricolo: la zona E

Per un terreno agricolo la risposta, di regola, è semplice. Se si trova in zona omogenea E, l’indennità di esproprio non è tassata ai sensi dell’art. 35. Conta la zona urbanistica, non l’edificabilità di fatto e nemmeno l’uso che ne farà l’ente. L’Agenzia delle Entrate lo ha ribadito nella Risposta 162/2018, richiamando la circolare 194/E del 1998 e la Cassazione (n. 8287/2018), secondo cui conta la collocazione effettiva dell’area in una zona omogenea.

C’è però un caso limite, proprio nella Risposta 162/2018. Un terreno classificato «verde agricolo», ma destinato dal piano a un’infrastruttura pubblica, è stato ritenuto tassabile. Per l’Agenzia la destinazione era di fatto cambiata e l’area andava assimilata a una zona C. Se il suo terreno agricolo è già indicato nel piano come sede dell’opera, faccia verificare la classificazione con attenzione.

Ricordi che l’indennità per i terreni agricoli segue oggi il valore di mercato, non il valore agricolo medio (Corte costituzionale, sentenza 181/2011). Pagare meno tasse non è un buon motivo per accettare una cifra bassa. Terreni agricoli.

Sempre tassati

Interessi e indennità di occupazione: sempre redditi diversi

Due voci sono tassate sempre, in qualsiasi zona si trovi il terreno (art. 35, comma 6):

• gli interessi per il ritardato pagamento dell’indennità, ad esempio quelli riconosciuti dalla Corte d’appello sulla differenza dopo un’opposizione alla stima;
• l’indennità di occupazione, quella che spetta per il periodo in cui l’ente usa il terreno prima dell’esproprio o per un cantiere. Occupazione d’urgenza.

Sono redditi diversi e concorrono alla formazione del reddito: vanno indicati nella dichiarazione dei redditi. Quindi anche chi riceve un’indennità di esproprio non tassata, per un terreno in zona E, deve dichiarare l’indennità di occupazione e gli interessi.

Non tassate

L’indennità aggiuntiva del coltivatore non è tassata

Chi coltiva il terreno può avere diritto a un’indennità aggiuntiva, calcolata sul valore agricolo medio della coltura (artt. 40 e 42). Spetta al proprietario coltivatore diretto o IAP e, alle condizioni di legge, al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante. Indennità aggiuntiva.

Secondo l’Agenzia delle Entrate questa indennità non è tassata ai sensi dell’art. 35, perché non paga il terreno ma ristora la perdita della capacità di lavoro (Risposta 165/2018, che richiama la circolare 194/E/1998).

Un chiarimento utile. La Risoluzione 66/E del 2018, citata da molti siti a proposito dell’IRPEF, riguarda un altro tema. Tratta le imposte indirette, cioè registro, ipotecaria, catastale e bollo, e conferma l’esenzione per gli espropri a favore del Demanio dello Stato, anche quando li esegue un concessionario delegato, purché il bene passi direttamente allo Stato. Non dice nulla sulla ritenuta del 20%.

Servitù

Indennità di asservimento: la tassazione dal 2024

Le indennità per le servitù, come quelle per elettrodotti e metanodotti, fino al 2023 erano di norma escluse dalla tassazione, secondo la circolare 194/E/1998. Dal 1° gennaio 2024 il quadro è cambiato. La Legge di bilancio 2024 (legge 213/2023) ha modificato l’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR: i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento, come le servitù, sono redditi diversi.

Con la Risposta 289/2025, riguardante una servitù di elettrodotto imposta con procedura espropriativa, l’Agenzia ha confermato che l’indennità di servitù è reddito diverso anche quando nasce da un esproprio. Secondo le sintesi pubblicate dalla stampa specializzata, si tassa l’importo incassato nell’anno con l’IRPEF ordinaria.

Alcuni punti non sono ancora del tutto chiari, ad esempio se a queste indennità si applichi anche la ritenuta del 20% dell’art. 35. Su questo serve prudenza: si faccia seguire da un commercialista. Elettrodotti e metanodotti.

Rimborso

Il rimborso delle imposte pagate in più (art. 37, comma 8)

Per le aree edificabili c’è una regola poco conosciuta. Se negli ultimi cinque anni il proprietario ha pagato per il bene un’imposta superiore a quella che sarebbe stata dovuta in base all’indennità, l’espropriante gli rimborsa la differenza (art. 37, comma 8).

Conservi le ricevute delle imposte pagate sul bene negli ultimi cinque anni e verifichi con il commercialista quali importi rientrano. Aree edificabili.

Esempio

Due esempi in euro

Esempio ipotetico 1, area in zona B. Un privato riceve un’indennità di esproprio definitiva di 90.000 € per un’area edificabile in zona B, più 1.200 € di interessi per il ritardato pagamento.

• Ritenuta del 20% trattenuta dall’ente: 90.000 € × 20% = 18.000 €.
• Somma netta per l’indennità: 72.000 €, salvo l’opzione per la tassazione ordinaria.
• Gli interessi, 1.200 €, sono redditi diversi e vanno dichiarati.

Esempio ipotetico 2, terreno in zona E. Un altro privato riceve 40.000 € per un terreno agricolo in zona E, più 3.000 € di indennità di occupazione per i mesi in cui l’ente lo ha usato prima del decreto.

• Indennità di esproprio: 40.000 €, nessuna ritenuta ai sensi dell’art. 35.
• Indennità di occupazione: 3.000 €, reddito diverso da dichiarare.

Prima di pensare alle tasse, però, conviene chiedersi se la cifra offerta è giusta. È quello che verifichiamo gratuitamente con lei.