Quando si esegue un intervento di recupero edilizio su un immobile e, al termine delle opere, ne viene modificata la funzione, il diritto alla detrazione fiscale può entrare in crisi. L’intreccio tra la normativa sui benefici edilizi e la destinazione d’uso dell’immobile rappresenta uno dei punti più complessi della fiscalità immobiliare. A fare definitiva chiarezza su questo tema è intervenuta la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto con la sentenza n. 431/2026.
La pronuncia esamina la legittimità del disconoscimento del bonus ristrutturazioni operato dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che, al termine dei lavori di recupero, ha trasformato un’abitazione residenziale in una struttura turistico-ricettiva. La decisione fissa un orientamento rigoroso sull’interpretazione dell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), chiarendo quali siano le condizioni indispensabili per conservare o perdere la detrazione Irpef.
La natura residenziale nel bonus ristrutturazioni
Per riuscire a comprendere quanto deciso dai giudici con la sentenza n. 431/2026 è necessario esaminare le norme che regolano il bonus ristrutturazioni. L’articolo 16-bis, comma 1, del D.P.R. 917/1986 (Tuir) circoscrive l’ambito di applicazione dell’agevolazione agli interventi effettuati su:
- unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali;
- relative pertinenze.
La norma nasce con la precisa finalità di agevolare il patrimonio edilizio abitativo. Tuttavia, l’interpretazione fornita negli anni dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza ha chiarito che il requisito della residenzialità non deve essere letto in modo puramente statico al momento dell’apertura del cantiere.
Per prassi consolidata, la detrazione spetta anche per interventi realizzati su fabbricati originariamente non abitativi (come uffici, depositi o fienili), a condizione che dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso in abitazione. La sentenza della Corte tributaria veneta si colloca sul versante opposto di questo principio: analizza le conseguenze fiscali del percorso inverso, ovvero quando un immobile originariamente residenziale viene trasformato, a seguito della ristrutturazione, in un immobile con destinazione diversa.
Il caso esaminato dalla CGT di II Grado del Veneto
La controversia approdata dinanzi ai giudici tributari regionali del Veneto ha origine da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria ha contestato la fruizione della detrazione d’imposta per spese di recupero edilizio.
La ricostruzione dei fatti è la seguente:
- l’immobile oggetto dei lavori era originariamente classificato e utilizzato come unità immobiliare residenziale;
- successivamente all’avvio del cantiere, è stata presentata una variante progettuale al titolo edilizio abilitativo;
- all’esito dei lavori, l’unità immobiliare ha assunto una destinazione turistico-ricettiva, venendo adibita all’esercizio di un’attività di affittacamere/B&B.
Nel giudizio, il contribuente sosteneva che il beneficio fiscale dovesse essere riconosciuto in virtù della natura abitativa posseduta dall’immobile prima dell’inizio delle opere e durante la prima fase dei lavori.
L’Agenzia delle Entrate ha invece sostenuto la decadenza dall’agevolazione, considerando determinante la funzione assunta dall’immobile al momento della conclusione dell’intervento.
Il principio di diritto: la prevalenza della destinazione finale
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto ha respinto il ricorso del contribuente, confermando la legittimità del recupero fiscale eseguito dall’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno stabilito che, ai fini del bonus ristrutturazioni, la valutazione della destinazione dell’immobile non può fermarsi alla situazione preesistente all’avvio dei lavori.
Il principio sancito dalla pronuncia stabilisce che l’agevolazione ex art. 16-bis Tuir compete esclusivamente quando l’immobile mantiene l’originaria destinazione residenziale oppure quando i lavori sono finalizzati alla trasformazione di un edificio non residenziale in abitativo. La detrazione viene invece meno quando l’intervento edilizio porta alla trasformazione di un fabbricato residenziale in un immobile con destinazione diversa (turistico-ricettiva, commerciale o professionale).
In sintesi, la destinazione dell’immobile rileva nel suo risultato finale all’esito delle opere. Qualora l’operazione edilizia comporti la perdita della funzione abitativa secondo la disciplina urbanistica e catastale, il requisito costitutivo previsto dal Tuir cade per l’intero complesso delle spese sostenute per l’intervento.
Distinzioni concettuali: B&B, attività ricettiva e locazione breve
La sentenza n. 431/2026 della CGT del Veneto precisa i confini della perdita del beneficio, evitando automatismi indiscriminati legati alla sola presenza di ospiti. La decadenza dal bonus ristrutturazioni dipende infatti dal tipo di trasformazione urbanistica che l’immobile subisce.
Attività ricettiva con cambio d’uso urbanistico
La perdita della detrazione si verifica quando l’avvio della struttura (come un affittacamere o una struttura ricettiva professionale) richiede un effettivo mutamento della destinazione d’uso urbanistica da residenziale a turistico-ricettiva. È il passaggio formale e funzionale della categoria a determinare l’incompatibilità con l’art. 16-bis Tuir.
B&B non imprenditoriale e conservazione della residenza
L’uso dell’espressione Bed & Breakfast non implica di per sé un cambio di destinazione d’uso. In diverse normative regionali, come quella veneta, l’attività di B&B gestita in forma saltuaria o non imprenditoriale è consentita mantenendo la destinazione residenziale dell’unità immobiliare. In tali fattispecie, non verificandosi un passaggio urbanistico a struttura ricettiva, il presupposto per la detrazione non viene meno.
Locazioni brevi e affitti turistici
L’utilizzo di un immobile abitativo per locazioni brevi o affitti turistici (ex articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017) non costituisce una modifica della destinazione d’uso urbanistica dell’immobile. La durata limitata dei soggiorni o la presenza di turisti all’interno di un fabbricato che conserva l’inquadramento abitativo non precludono la fruizione delle detrazioni fiscali.
Il confronto con l’Ecobonus: l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate
Il quadro relativo ai cambi di destinazione d’uso e alle agevolazioni edilizie si completa attraverso il confronto tra la sentenza della CGT del Veneto e la risposta all’interpello n. 611/2021 dell’Agenzia delle Entrate. Tale documento amministrativo mostra come il mutamento di destinazione nel labirinto delle detrazioni produca effetti differenti a seconda dell’incentivo richiesto.
Nel caso esaminato dall’interpello, il proprietario di un appartamento (categoria catastale A/3) intendeva eseguire interventi di recupero edilizio e di efficientamento energetico, per poi concedere l’immobile in comodato al coniuge per adibirlo a studio professionale (categoria A/10), con conseguente cambio di destinazione d’uso al termine dei lavori.
L’Agenzia delle Entrate ha stabilito un trattamento differenziato tra i due bonus:
- il bonus ristrutturazioni (Art. 16-bis Tuir) è stato negato. In linea con la ratio poi confermata dalla sentenza veneta 431/2026, la trasformazione dell’unità abitativa in studio professionale comporta la perdita del requisito residenziale finale, determinando la non spettanza della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio;
- l’Ecobonus (articolo 14 del Decreto Legge n. 63/2013) è stato confermato. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le detrazioni per la riqualificazione energetica spettano per interventi effettuati su tutti gli edifici esistenti, senza distinzione tra immobili residenziali e immobili strumentali o professionali. Di conseguenza, il cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio professionale non causa la perdita dell’Ecobonus.
Il combinato disposto tra la giurisprudenza tributaria veneta e la prassi dell’Agenzia delle Entrate evidenzia come il requisito della residenzialità operi in modo stringente per il solo bonus ristrutturazioni, lasciando invece impregiudicata la fruibilità degli incentivi per l’efficientamento energetico anche in presenza di modifiche nella destinazione d’uso dell’immobile.
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