Il Ministero delle Finanze ha appena proposto un’imposta dello 0,2% e nessun limite di spesa per i terreni abbandonati o sottoutilizzati, un’aliquota sette volte superiore a quella applicata ai terreni residenziali entro i limiti consentiti.
Una vasta distesa di terra abbandonata
Osservazioni effettuate a Ho Chi Minh City mostrano che decine di ville e case a schiera nella zona urbana di Dong Tang Long (quartiere di Long Phuoc, Ho Chi Minh City) sono tappezzate di annunci pubblicitari come “Compravendita e affitto di immobili”, “Vendita urgente di immobile in difficoltà”, “Casa a buon prezzo in vendita”, ecc.
In questa zona sono state costruite diverse ville e case a schiera, ma sono state abbandonate, con le erbacce che crescono ovunque sui sentieri. Molte famiglie utilizzano persino i terreni incolti per il pascolo del bestiame, costringendo l’ente gestore ad affiggere cartelli con la scritta “Divieto di pascolo per il bestiame”.
Il progetto di riqualificazione urbana di Dong Tang Long è stato avviato nel 2005, con la Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD) come investitore. Situato lungo la strada Nguyen Duy Trinh, a circa 20 km dal centro di Ho Chi Minh City, il progetto si estende su quasi 160 ettari.
Parlando con un giornalista del quotidiano Tien Phong , un agente immobiliare del settore secondario nella zona urbana di Dong Tang Long ha affermato che le transazioni in quell’area sono piuttosto lente. La maggior parte degli acquirenti sono investitori, principalmente interessati alla rivendita, il che si traduce in una percentuale molto bassa di residenti che effettivamente si trasferiscono.
Analogamente, l’area urbana di Cat Lai (quartiere di Cat Lai) è stata pianificata nel 2010 con un investimento di 6.000 miliardi di VND. Tuttavia, a distanza di oltre 15 anni, molte opere rimangono incompiute, decine di lotti di terreno sono ancora vuoti, la popolazione è ancora molto scarsa, molte ville sono abbandonate e i terreni incolti sono invasi dalle erbacce. Molte file di case sono chiuse e silenziose, con cartelli “in vendita” o “in affitto”, compromettendo l’aspetto generale dell’intera area urbana di Cat Lai.
Secondo il direttore generale di una società immobiliare di Ho Chi Minh City, la difficoltà attuale per le imprese è che molti progetti immobiliari sono bloccati da prolungate controversie legali. La società stessa si è rivolta proattivamente a diverse autorità, cercando ogni possibile soluzione, ma i progetti rimangono fermi da anni. Se le autorità si limitassero a classificare i terreni non edificati come abbandonati e a imporre una tassa dello 0,2%, le imprese si troverebbero ad affrontare difficoltà ancora maggiori.
L’amministratore delegato ha citato l’esempio di un terreno con un valore imponibile di 1 trilione di VND, che, con un’aliquota fiscale dello 0,2%, ammonterebbe a circa 2 miliardi di VND all’anno. L’iter burocratico per un progetto non si misura in anni, ma può richiedere decenni. Pertanto, i costi aumentano significativamente e tutto ciò viene preso in considerazione nel prezzo dell’appartamento. In definitiva, gli acquirenti finiscono per pagare un prezzo più alto.
Imporre una tassa sette volte superiore è ancora troppo indulgente?
Parlando con un giornalista del quotidiano Tien Phong , l’economista Huynh Thanh Dien dell’Università Nguyen Tat Thanh ha affermato che, ripercorrendo la storia dalla crisi economica del 2007 ad oggi, un fenomeno ricorrente è che ogni volta che le persone guadagnano un po’ di soldi, si affrettano ad acquistare oro e immobili per accumulare ricchezze e speculare.
“Questo comportamento fa lievitare i prezzi dei terreni in modo irragionevole, provocando inflazione. Quando l’inflazione aumenta, il governo è costretto a inasprire la politica monetaria e ad aumentare i tassi di interesse per ritirare denaro dalla circolazione, causando il blocco del mercato. Questo ciclo si ripete continuamente. Invece di essere investito nella produzione e nelle attività commerciali, il denaro viene accumulato in terreni in attesa di aumenti di prezzo, il che è molto dannoso per l’economia e la società”, ha affermato Dien.
Per risolvere definitivamente questo problema, il principio fondamentale è utilizzare strumenti fiscali e politiche finanziarie per rendere poco attraente la speculazione fondiaria. Le persone con disponibilità economiche dovrebbero essere incentivate a investire in imprese, acquistare azioni e titoli e apportare capitali alle attività imprenditoriali, anziché acquistare terreni e lasciarli incolti.
“A ognuno basta possedere una casa e un terreno in cui vivere, ma l’atto di accumulare numerosi appezzamenti di terreno incolti senza edificarli deve essere soggetto a tasse molto elevate, persino a doppia imposizione e a oneri aggiuntivi”, ha affermato il signor Dien.
L’esperto economico ha inoltre sostenuto che lo Stato aveva correttamente individuato il problema, ma che l’imposta dello 0,2% era troppo bassa. Un’imposta troppo bassa non avrà alcun effetto deterrente. Affinché la politica sia efficace, l’aliquota fiscale deve essere sufficientemente elevata, possibilmente del 20-30%, o addirittura superiore al 50%, per contrastare l’accaparramento e l’abbandono dei terreni.
«Di fronte a tasse elevate, chi accumula terreni sarà costretto a vendere. Il denaro immobilizzato nei terreni verrà liberato e reinvestito in attività produttive e commerciali concrete. Le società immobiliari specializzate nell’accaparramento di terreni, nella loro suddivisione e nel successivo abbandono delle infrastrutture anno dopo anno saranno certamente colpite, ma l’economia deve accettarlo per eliminare le entità dannose e lasciare spazio agli investitori che desiderano creare valore reale», ha affermato Dien.
Tuttavia, ci si chiede quali criteri vengano utilizzati per stabilire se un terreno sia “lentamente utilizzato” o “abbandonato”. Per i progetti di investimento, gli enti di gestione possono basare la loro valutazione sull’andamento del progetto per determinarne lo stato di avanzamento. Ma per i terreni di proprietà privata, quali criteri vengono utilizzati per stabilire quando un terreno è considerato “lentamente utilizzato” o abbandonato?
Secondo l’economista Huynh Thanh Dien, per implementare un sistema di tassazione fondiaria efficace ed equo, è fondamentale completare il database nazionale dei terreni e classificare in modo chiaro ogni tipologia di terreno.
“Si tratta di una soluzione fondamentale a lungo termine. È ora di attuarla con decisione per rivitalizzare il mercato e liberare risorse per l’economia”, ha osservato Dien.
La legge fondiaria del 2024 e le attuali leggi fiscali non definiscono ancora i terreni abbandonati. Nella bozza di modifica della legge fondiaria, il Ministero dell’Agricoltura e dell’Ambiente propone una definizione di terreno abbandonato come terreno assegnato o concesso in locazione dallo Stato ma non utilizzato continuativamente per un certo periodo di tempo. Tuttavia, la bozza non specifica ancora un arco temporale per la determinazione dello stato di abbandono.
Fonte: https://tienphong.vn/de-xuat-danh-thue-dat-bo-hoang-cao-gap-7-lan-van-qua-nhe-post1882966.tpo
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