Secondo i dati di Freddie Mac pubblicati il 1° ottobre, il tasso di interesse medio per un mutuo a tasso fisso trentennale è salito al 7,28%, rispetto al 7,03% della settimana precedente. Questo aumento di 0,25 punti percentuali in una sola settimana è il più consistente degli ultimi quattro anni e porta i tassi dei mutui al livello più alto degli ultimi tre anni.
Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando i tassi sui mutui trentennali si attestavano al 6,34%, i costi di finanziamento sono ora superiori di quasi un punto percentuale. Per i mutui ipotecari che si estendono per decenni, questa differenza può far aumentare significativamente le rate mensili per gli acquirenti.
Anche i tassi di interesse sui mutui a tasso fisso a 15 anni sono aumentati, passando dal 6,42% al 6,6%.
Questo nuovo sviluppo coincide con un aumento dei rendimenti dei titoli di Stato statunitensi. Il rendimento dei titoli del Tesoro USA a 10 anni – un parametro di riferimento chiave per i tassi dei mutui – è aumentato bruscamente di recente, poiché il mercato teme un’inflazione prolungata e costi del capitale potenzialmente elevati.
Ciò dimostra inoltre che i tassi di interesse sui mutui negli Stati Uniti non dipendono solo direttamente dalle decisioni sui tassi di interesse della Federal Reserve (Fed), ma sono anche fortemente influenzati dalle fluttuazioni dei rendimenti dei titoli obbligazionari a lungo termine e dalle aspettative del mercato in merito all’inflazione e alla crescita economica .
Chi acquista casa si trova ad affrontare una pressione maggiore.
Il ritorno dei tassi di interesse sopra il 7% avviene in un momento in cui l’accessibilità economica degli alloggi è una delle maggiori problematiche che affliggono il mercato immobiliare statunitense.
I prezzi delle case sono aumentati vertiginosamente nel corso degli anni, mentre i costi dei prestiti sono rimasti elevati. Quando questi due fattori coesistono, l’importo che gli acquirenti devono pagare mensilmente aumenta in modo significativo, riducendo la cerchia di clienti che possono permettersi di contrarre un mutuo.
A parità di reddito e di acconto, gli acquirenti potrebbero dover ridurre il budget destinato all’acquisto di una casa, optare per un’opzione più economica o rimandare l’acquisto se i tassi di interesse continuano a salire.
Gli ultimi dati della Mortgage Bankers Association (MBA) riflettono in parte questa pressione. Nella settimana conclusasi il 25 settembre, il numero totale di richieste di mutui ipotecari è diminuito del 6% rispetto alla settimana precedente. Nello specifico, le richieste di mutui per l’acquisto di abitazioni sono calate del 4%, mentre la domanda di rifinanziamento di prestiti esistenti è diminuita del 9%.
Una casa americana è in vendita (Foto: Reuters).
Questa tendenza al ribasso dimostra che le fluttuazioni dei tassi di interesse stanno influenzando rapidamente le decisioni dei mutuatari. Quando i tassi di interesse aumentano, chi sta valutando l’acquisto di una casa potrebbe continuare ad aspettare, mentre chi possiede già un immobile avrà meno incentivi a rifinanziare il mutuo.
Un altro problema per il mercato è l’effetto di “blocco” dei tassi di interesse. Molti proprietari di case americani hanno ancora mutui stipulati in periodi in cui i tassi di interesse erano significativamente più bassi di quelli attuali.
Se i proprietari di casa vendono la loro abitazione attuale per acquistarne una nuova, potrebbero dover rinunciare al mutuo a basso interesse e passare a un nuovo mutuo con un tasso di interesse superiore al 7%. Questo scoraggia alcuni proprietari dal vendere, limitando di conseguenza il numero di immobili disponibili sul mercato.
L’attività di compravendita si è indebolita, ma i prezzi delle case rimangono elevati.
La pressione derivante dagli elevati costi di finanziamento è diventata più evidente negli ultimi dati sulle transazioni. Secondo la National Association of Realtors (NAR), le vendite di case esistenti ad agosto sono diminuite del 2% rispetto al mese precedente, attestandosi su un tasso annualizzato di circa 3,98 milioni di unità. Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, il numero di transazioni è diminuito dell’1,2%.
Nonostante il rallentamento delle transazioni, è aumentato il numero di immobili immessi sul mercato. Alla fine di agosto, le unità disponibili si attestavano a circa 1,62 milioni, in crescita del 3,2% rispetto al mese precedente e del 5,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Al ritmo di vendita attuale, le scorte rappresentano circa 4,9 mesi di approvvigionamento. Questo aumento dell’offerta offre agli acquirenti maggiori possibilità di scelta e migliora in qualche modo il loro potere contrattuale rispetto ai periodi di grave carenza di alloggi.
Tuttavia, l’aumento dell’offerta non è stato sufficiente a far scendere i prezzi delle case sul mercato. Il prezzo mediano di vendita delle case esistenti ad agosto si è attestato intorno ai 429.100 dollari, in aumento dell’1,6% su base annua. Questo dato segna anche il 38° mese consecutivo di crescita dei prezzi delle case esistenti rispetto all’anno precedente.
Questa situazione mette il mercato immobiliare statunitense in una posizione difficile. Gli acquirenti si trovano ad affrontare prezzi delle case elevati e costi dei prestiti in aumento, mentre molti proprietari di immobili sono restii a vendere a causa dei mutui a basso interesse.
Se i tassi di interesse sui mutui rimarranno al di sopra del 7%, la ripresa della domanda di acquisto di case potrebbe continuare a essere limitata, anche se l’offerta sul mercato dovesse migliorare gradualmente.
Nelle prossime settimane, le fluttuazioni dei rendimenti dei titoli del Tesoro statunitensi, i dati sull’inflazione e le aspettative in merito alla politica monetaria continueranno a essere fattori chiave che influenzeranno i tassi dei mutui. Queste saranno anche le variabili che determineranno se il mercato immobiliare statunitense riuscirà a riprendersi entro la fine dell’anno o se continuerà a essere sotto pressione a causa degli elevati costi del capitale.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lai-vay-mua-nha-my-tang-manh-nhat-4-nam-bat-dong-san-them-ap-luc-20261002084940147.htm
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