Vendi e ricompri? La sostituzione di garanzia ti porta il vecchio tasso sulla casa nuova, e quasi nessuno te lo dice

Chi ha firmato un mutuo a tasso fisso negli anni in cui il denaro costava pochissimo si trova oggi con un contratto che non rifarebbe mai alle condizioni attuali. E quando arriva il momento di vendere e ricomprare, la convinzione diffusa è che quel tasso vada perso insieme alla casa. Non è detto: esiste un’operazione che sposta la garanzia sull’immobile nuovo e lascia il mutuo dov’è, condizioni comprese.

Che cos’è la sostituzione di garanzia

Il mutuo è una cosa, l’ipoteca che lo garantisce è un’altra. La sostituzione di garanzia lavora proprio su questa distinzione: sposta l’ipoteca da un immobile a un altro, lasciando in piedi il contratto di mutuo già in corso.

Non si apre un mutuo nuovo, quindi non si rinegozia niente: tasso, durata residua e rata restano quelli del contratto originario. Di norma si chiude con un solo atto notarile, ed è per questo che l’operazione è molto meno pesante di quanto sembri a chi la sente nominare per la prima volta.

Il presupposto è che il nuovo immobile valga abbastanza da garantire il debito ancora da rimborsare. È il primo dato che la banca guarda, prima ancora della situazione di chi chiede.

Non è la surroga, e non è l’accollo

Qui si concentrano quasi tutti gli equivoci, perché tutte e tre vengono chiamate portabilità e finiscono per confondersi. Fanno però cose diverse, e chiedere quella sbagliata allo sportello significa sentirsi dire di no a una domanda che non era la propria.

La differenza pratica è netta. La surroga serve a chi resta nella stessa casa e vuole cambiare banca, l’accollo serve a chi compra una casa gravata da un mutuo, la sostituzione di garanzia serve a chi cambia casa e vuole portarsi dietro il proprio. Il fatto che la surroga sia molto più conosciuta è esattamente il motivo per cui la terza strada quasi nessuno la nomina.

Quanto vale davvero quel vecchio tasso

Prima di muoversi conviene misurare la posta in gioco, perché l’operazione ha senso solo se lo scarto fra il tasso del contratto e quello che ti proporrebbero oggi è consistente. Se i due valori si somigliano, il gioco non vale l’atto notarile.

Dal risultato vanno tolti i costi dell’operazione, che non sono zero: l’atto del notaio, le imposte, la cancellazione dell’ipoteca vecchia e l’iscrizione della nuova. Sono voci che si fanno preventivare prima, non dopo aver dato la parola al venditore.

Le condizioni che la banca guarda

Nessuna banca è obbligata ad accettare, e non esiste un elenco pubblico degli istituti che lo fanno: la risposta dipende dalla banca e a volte dalla filiale. Prima di dare per persa l’operazione, però, vale la pena chiederla esplicitamente con il suo nome.

• Il valore del nuovo immobile deve coprire il debito residuo, con il margine che la banca applica di regola sul valore di perizia: è la condizione che pesa più di tutte.
• La tua situazione viene riesaminata, esattamente come alla prima istruttoria: reddito, altri finanziamenti in corso, stabilità del lavoro.
• I tempi vanno incastrati con quelli del rogito, perché l’atto di sostituzione ha una sua istruttoria e il calendario di una compravendita non aspetta.
• Se la casa nuova costa di più, la differenza si finanzia a parte, al tasso di oggi: ci si ritrova con due tassi diversi e il vantaggio si annacqua.

C’è anche una ragione economica per cui l’operazione non viene proposta spontaneamente allo sportello. Una banca che si tiene un credito all’1% mentre si rifinanzia a condizioni molto più care ci rimette, e su un mutuo per la casa acceso dal 2007 in poi non può nemmeno farsi pagare una penale se il cliente estingue in anticipo: chiudere quel contratto le conviene. Per questo la sostituzione va chiesta, non aspettata. Un confronto fra le principali banche italiane aiuta a capire con chi vale la pena provare.

Quando non si può, le alternative

Se la banca dice no, o se la casa nuova non regge la garanzia, restano tre strade, e nessuna delle tre conserva il vecchio tasso. Vanno quindi scelte per quello che risolvono, non per quello che non fanno.

1. Il mutuo ponte permette di comprare prima di aver venduto: non protegge il tasso, evita però di svendere sotto pressione. Costa più di un mutuo ordinario e ha una durata breve.
2. Tenere la vecchia casa e affittarla lascia in piedi il mutuo a tasso basso sull’immobile di partenza, mentre l’acquisto successivo si finanzia a parte. La banca conta solo una quota del canone quando valuta la sostenibilità della nuova rata.
3. La surroga resta utile in un caso preciso: quando il mercato offre oggi condizioni migliori delle tue. In quel caso il tasso da difendere non c’è, e cambiare banca è l’operazione giusta.