come funziona il regime ordinario IRPEF?

Guida alla tassazione degli immobili: calcolo della base imponibile, deduzioni per abitazione principale, case sfitte e rendite catastali.

Possedere una casa o un locale commerciale non significa solo avere un patrimonio, ma anche gestire i doveri verso il fisco. Quando si decide di affittare un immobile, i guadagni generati entrano a far parte del reddito complessivo e vengono tassati secondo regole precise che ogni proprietario deve conoscere. Non esiste solo la cedolare secca: spesso si applica la tassazione classica basata sulle aliquote IRPEF. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio la materia delle tasse sugli affitti, come funziona il regime ordinario IRPEF. Analizzeremo come si calcola la base imponibile partendo dalla rendita catastale e quali sono le deduzioni previste dalla legge. Vedremo anche cosa succede se la casa resta vuota o se si tratta della propria abitazione principale. Capire questi meccanismi è fondamentale per non sbagliare la dichiarazione dei redditi e per sapere esattamente quanto si deve versare allo Stato in base alla propria quota di possesso.

Come si calcolano le tasse sui canoni di locazione?

Nel regime ordinario, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente. Questo significa che le somme percepite dagli affitti si sommano agli altri redditi (come quello da lavoro o pensione) e vengono tassate in base agli scaglioni IRPEF. La tassazione colpisce chi possiede l’immobile a titolo di proprietà, usufrutto, enfiteusi o altro diritto reale, proporzionalmente alla quota di possesso e al periodo dell’anno in cui si è detenuto il bene.

Per determinare la somma su cui pagare le tasse, bisogna confrontare due valori e scegliere il più alto tra:

La legge stabilisce che il canone di affitto va ridotto forfettariamente del 5% (art. 37 Tuir). Esistono però delle eccezioni importanti. Per gli immobili situati nel centro storico di Venezia e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano, la riduzione sale al 25%. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, previa certificazione del Ministero della Cultura o della Soprintendenza, la riduzione è molto più vantaggiosa ed è pari al 35% (Dlgs 42/2004).

Quali vantaggi ci sono per il canone concordato?

Se il proprietario stipula un contratto a canone concordato (cioè con un prezzo calmierato secondo accordi locali), la legge prevede un trattamento fiscale di favore per incentivare questa scelta. Oltre alla riduzione forfettaria standard del 5% (o del 25% per Venezia), si applica un ulteriore sconto sulla base imponibile.

Nello specifico, il reddito effettivo da sottoporre a tassazione viene ulteriormente ridotto del 30% (L 431/1998). Questo meccanismo abbassa notevolmente il peso fiscale per il locatore che accetta di affittare a prezzi più bassi rispetto a quelli di mercato libero.

Si pagano tasse sulla casa dove si abita abitualmente?

La legge tutela la prima casa. Se un immobile è utilizzato come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari, il reddito che ne deriva non viene tassato, grazie a un meccanismo di deduzione.

In pratica, si inserisce nel calcolo del reddito complessivo la rendita catastale dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze. Tuttavia, è ammessa una deduzione dal reddito complessivo di importo pari all’intera rendita catastale stessa (art. 10, comma 3 bis, Tuir). Il risultato è che le due voci si annullano e l’impatto fiscale è zero. La deduzione spetta in proporzione alla quota di possesso e al periodo dell’anno in cui la casa è stata effettivamente destinata ad abitazione principale (circ. 29 dicembre 1999, n. 247).

Quanto si paga per le case tenute a disposizione e non affittate?

Diverso è il discorso per le seconde case che rimangono vuote. Se si possiedono immobili ad uso abitativo in aggiunta all’abitazione principale e questi non vengono affittati ma sono tenuti a propria disposizione (ad esempio come casa vacanze o semplicemente sfitti), il reddito fondiario subisce una maggiorazione.

La legge prevede un aumento di un terzo della rendita catastale ai fini della tassazione. Tuttavia, ci sono casi specifici in cui questo aumento non si applica:

• unità date in uso gratuito a un familiare, purché vi dimori abitualmente;

• immobili tenuti a disposizione in Italia da contribuenti residenti all’estero;

• case in comproprietà utilizzate interamente come abitazione principale da uno solo dei comproprietari (circ. 30 aprile 1980, n. 12);

• immobili di contribuenti trasferiti altrove per lavoro, se già usati come abitazione principale;

• case prive di allacciamenti a luce, acqua e gas e di fatto non utilizzate (circ. 27 maggio 1994, n. 75).

Come si determina il valore fiscale degli immobili?

Alla base di tutti questi calcoli c’è la rendita catastale, un valore che risulta dagli atti del catasto all’inizio dell’anno. Eventuali variazioni fatte durante l’anno (dopo il 1° gennaio) hanno effetto fiscale solo dall’anno successivo.

Per trovare la base imponibile dei fabbricati, si prende la rendita catastale, la si rivaluta del 5% (L 662/1996) e la si moltiplica per dei coefficienti che variano in base alla categoria dell’immobile:

• 160 per le abitazioni (cat. A, escluso A/10) e pertinenze (C/2, C/6, C/7);

• 140 per le categorie B (es. scuole, uffici pubblici), C/3, C/4 e C/5;

• 80 per gli uffici (A/10) e banche (D/5);

• 155 per i negozi (C/1);

• 65 per gli immobili produttivi categoria D (tranne D/5);

• 60 per rimesse e magazzini (C/2, C/6) se non pertinenze.

Per gli immobili produttivi o speciali (gruppo D) interamente posseduti da imprese e privi di rendita catastale, il valore si determina in base al costo di acquisto o costruzione rivalutato, fino a quando non viene attribuita la rendita definitiva.

I fabbricati rurali producono reddito fondiario?

I fabbricati rurali godono di un regime di esenzione. Non producono reddito fondiario le costruzioni che rispettano i requisiti di ruralità (Dl 557/1993; L 133/1994).

Per ottenere l’esenzione, l’immobile deve appartenere al possessore o all’affittuario del terreno agricolo e deve essere destinato ad abitazione o a funzioni strumentali all’attività agricola (come magazzini per attrezzi o stalle). L’esenzione vale anche se l’immobile è usato dai familiari a carico o dai dipendenti dell’azienda agricola. Questi fabbricati devono essere iscritti al Catasto edilizio urbano (Dl 201/2011). In attesa dell’aggiornamento catastale, le imposte come l’IMU si pagano basandosi sulla rendita di immobili simili già censiti.