Tettoia abusiva con impianto fotovoltaico: va demolita?

Il Consiglio di Stato conferma: la tettoia abusiva va demolita anche con il fotovoltaico sopra. L’impianto si smonta e si rimonta. Niente fiscalizzazione.

Avete realizzato una tettoia sul lastrico solare del condominio senza permesso, poi l’avete chiusa con pannelli in PVC. Nel frattempo, sul tetto di quella struttura è stato installato un impianto fotovoltaico legittimamente autorizzato. Quando il Comune ordina la demolizione, chiedete di pagare una sanzione pecuniaria al posto di abbattere tutto, sostenendo che demolire significherebbe distruggere anche l’impianto a energia solare. Il giudice vi dà ragione?

No. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3128 del 21 aprile 2026, ha confermato che la tettoia abusiva va demolita anche se sopra c’è un impianto fotovoltaico. L’impianto può essere smontato e ricollocato sul lastrico solare dopo la demolizione. La presenza di pannelli solari non costituisce un ostacolo tecnico insuperabile e non giustifica la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria.

La domanda se la tettoia abusiva vada demolita anche con il fotovoltaico sopra chiarisce i limiti di uno strumento — la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso — che alcune pronunce recenti avevano interpretato in modo estensivo, e che il Consiglio di Stato riporta alla sua corretta portata applicativa.

Cos’è la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?

La fiscalizzazione è la possibilità, prevista dall’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), di sostituire la demolizione di un abuso edilizio con il pagamento di una sanzione pecuniaria. Non è una sanatoria: l’opera rimane abusiva, ma invece di abbatterla si paga una somma pari al doppio del costo di produzione.

Questa deroga alla demolizione è ammessa solo in una circostanza precisa: quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità al titolo abilitativo. In altre parole, se demolire la parte abusiva significherebbe inevitabilmente danneggiare anche la parte legittima dell’edificio — compromettendone la stabilità strutturale — allora si può applicare la sanzione pecuniaria.

La norma è derogatoria rispetto al principio generale della demolizione, e come tale deve essere interpretata in modo restrittivo.

Quali sono i presupposti per applicarla?

Il Consiglio di Stato precisa che la fiscalizzazione presuppone l’esistenza di una parziale difformità dal titolo abilitativo: la parte abusiva deve incidere su elementi non essenziali dell’edificio, lasciandone intatte le strutture portanti. Questa condizione si verifica solo quando il manufatto è stato costruito con un titolo ma è stato poi modificato in modo parzialmente non conforme.

La norma non si applica invece agli abusi totali: quando un manufatto è stato realizzato interamente in assenza di qualsiasi titolo abilitativo, la fiscalizzazione non è consentita. In questi casi si applica la disciplina dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, che prevede la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, come già illustrato in un precedente articolo dedicato alle ordinanze di demolizione.

Nel caso in esame, la chiusura perimetrale in PVC della tettoia aveva configurato un manufatto del tutto nuovo, realizzato interamente senza titolo. Non si trattava di una parziale difformità, ma di un abuso totale: la fiscalizzazione non era applicabile già per questo motivo.

Perché la presenza del fotovoltaico non cambia nulla?

L’appellante aveva sostenuto che la rimozione della tettoia avrebbe inevitabilmente danneggiato l’impianto fotovoltaico installato sopra di essa, invocando anche la normativa regionale pugliese sul risparmio energetico (legge regionale n. 13/2008) per sostenere che la demolizione avrebbe compromesso il risparmio energetico e l’isolamento del lastrico solare.

Il Consiglio di Stato ha respinto entrambi gli argomenti.

Sul piano tecnico: è del tutto possibile smontare l’impianto fotovoltaico, procedere alla demolizione della tettoia abusiva, e poi ricollocare l’impianto sul lastrico solare. Lo smontaggio e il rimontaggio comportano un costo, ma non configurano un pregiudizio irreversibile. Il pregiudizio che giustifica la fiscalizzazione deve riguardare esclusivamente la stabilità strutturale della costruzione legittima, non un danno economico o la perdita di funzionalità di un impianto accessorio.

Sul piano giuridico: la normativa regionale non può derogare al Testo Unico dell’Edilizia, che è fonte normativa di rango superiore. La legge regionale pugliese non può creare una nuova ipotesi di fiscalizzazione non prevista dal D.P.R. n. 380/2001.

Perché questa interpretazione evita un “condono mascherato”?

Il Consiglio di Stato solleva un argomento di principio che va oltre il caso specifico. Sostenere che l’impianto fotovoltaico faccia parte dell’edificio conforme — e che quindi la sua presenza giustifichi la fiscalizzazione dell’abuso sottostante — significherebbe trasformare la fiscalizzazione in uno strumento elusivo: basterebbe installare un impianto fotovoltaico su qualsiasi struttura abusiva per renderla di fatto intoccabile.

Questa interpretazione, secondo il Consiglio di Stato, trasformerebbe la fiscalizzazione in un condono mascherato: l’abuso rimarrebbe in essere non perché sia stato sanato, non perché la demolizione sia tecnicamente impossibile senza distruggere la parte legittima, ma semplicemente perché qualcuno ha avuto l’accortezza di installarci sopra un impianto fotovoltaico.

La norma derogatoria deve essere applicata in modo rigoroso, senza estensioni analogiche che svuoterebbero di significato la disciplina repressiva degli abusi edilizi.

Quando invece la fiscalizzazione è legittimamente applicabile?

La sentenza, precisando i limiti dell’istituto, chiarisce anche quando può essere correttamente applicato. La fiscalizzazione è legittima quando:

• esiste un titolo abilitativo e l’abuso consiste in una parziale difformità da quel titolo — non in un manufatto realizzato interamente senza permesso;
• la demolizione della parte difforme comporterebbe un pregiudizio reale alla stabilità strutturale della parte legittima — non un semplice danno economico o la necessità di smontare elementi accessori;
• la valutazione è rimessa all’amministrazione nella fase esecutiva, non su richiesta del privato in fase preventiva.

Quest’ultimo punto è rilevante: la fiscalizzazione non è un diritto del privato che può invocarla a propria discrezione. È una valutazione tecnica che spetta all’amministrazione comunale nella fase di esecuzione dell’ordine di demolizione, quando accerta concretamente se la demolizione è possibile senza compromettere la struttura legittima.