a chi spetta il risarcimento danni?

Se l’affare immobiliare fallisce, scopri come si calcolano i danni per venditore e acquirente e quando conviene chiedere il doppio della caparra.

Quando si firma un contratto per acquistare o vendere un immobile, l’aspettativa è che tutto proceda senza intoppi fino al rogito. Purtroppo, accade spesso che una delle parti non rispetti gli accordi presi, lasciando l’altra in una situazione di difficoltà economica e logistica. In questi casi, la legge interviene per riequilibrare le posizioni, stabilendo precisi criteri per quantificare le perdite subite. È fondamentale capire come tutelarsi e quali somme richiedere, perché le regole cambiano a seconda che a sbagliare sia chi compra o chi vende. In questo articolo, approfondiremo il tema della vendita casa saltata. Vedremo a chi spetta il risarcimento danni, analizzando nel dettaglio il diritto al risarcimento per il mancato godimento del bene, il calcolo del valore commerciale e la differenza strategica tra la richiesta dei danni ordinari e il meccanismo della caparra confirmatoria.

L’acquirente non paga: cosa spetta al proprietario di casa?

Se l’affare salta perché l’acquirente non versa il prezzo pattuito, il venditore si trova in una posizione scomoda. Egli ha diritto a ottenere la risoluzione del contratto e, di conseguenza, la restituzione dell’immobile se lo aveva già consegnato. Tuttavia, riavere indietro le chiavi di casa ripara solo in parte il danno subito.

Per il periodo in cui la casa è rimasta occupata dal compratore inadempiente, il proprietario ha subito un danno emergente legato alla mancata disponibilità del bene. La legge gli riconosce quindi un ulteriore risarcimento, definito come lucro cessante.

Per calcolare questa somma, si guarda al valore locativo dell’immobile: in pratica, si stima quanto il proprietario avrebbe guadagnato affittando la casa nel periodo che va dalla consegna delle chiavi all’acquirente fino alla loro effettiva restituzione.

Attenzione però a non chiedere troppo: il venditore non può pretendere, oltre a questo affitto virtuale, anche il reddito che avrebbe ricavato investendo i soldi della vendita (il prezzo mai incassato). Questa richiesta comporterebbe un ingiustificato duplice risarcimento per lo stesso danno.

Il danno esiste anche se la casa ha aumentato il suo valore?

Il pregiudizio subito dal venditore per non aver potuto utilizzare il proprio immobile è considerato un danno sempre esistente, definito tecnicamente danno figurativo.

Molti si chiedono se questo danno possa essere cancellato o ridotto nel caso in cui, durante il periodo di occupazione, il valore di mercato della casa sia aumentato. La risposta è negativa.

Il risarcimento per il mancato godimento non va compensato con l’eventuale aumento di valore del bene nel tempo. Questo perché il vantaggio patrimoniale (l’aumento di prezzo della casa) deve essere una conseguenza diretta dell’inadempimento per poter essere sottratto dal risarcimento.

L’incremento di valore, invece, dipende dalle fluttuazioni del mercato o dalle condizioni del bene e non dal comportamento scorretto dell’acquirente; quindi, il venditore ha diritto al risarcimento pieno per l’occupazione, indipendentemente dal fatto che la casa valga di più rispetto a prima.

Il venditore si ritira: come si calcola il danno per chi compra?

Analizziamo ora la situazione opposta: l’inadempimento è della parte venditrice. L’aspirante acquirente ha diritto a chiedere il rimborso delle spese vive sostenute (danno emergente).

Tuttavia, non può chiedere come danno il maggior guadagno che il venditore ha eventualmente ottenuto vendendo la casa a una terza persona a un prezzo più alto.

Per calcolare il mancato guadagno (lucro cessante) spettante all’acquirente, bisogna fare una distinzione temporale precisa (art. 1223 Codice civile):

• se il contratto viene risolto dopo che il prezzo era già stato interamente pagato, il danno è la differenza tra il valore dell’immobile al momento della liquidazione e il prezzo che era stato concordato, aggiungendo gli interessi legali;

• se invece salta il contratto preliminare (il compromesso) per colpa del venditore, il risarcimento per la mancata stipula del definitivo consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui si fa causa (proposizione della domanda) e il prezzo pattuito.

L’obiettivo è mettere il creditore nella stessa situazione economica in cui si sarebbe trovato se il contratto fosse stato rispettato. Inoltre, il compratore non è tenuto a dimostrare che aveva intenzione di affittare o usare il bene: il danno sussiste a prescindere (Cass. sent. n. 2771 del 6 febbraio 2014).

Meglio chiedere i danni o il doppio della caparra versata?

Quando il venditore non rispetta i patti, l’acquirente (promissario) ha davanti a sé un bivio strategico.

La prima opzione è esercitare il recesso ed esigere il doppio della caparra versata. Questa strada è considerata una forma di risoluzione stragiudiziale che liquida il danno in modo forfettario (Cass. sent. n. 31928/2023): prendi il doppio e chiudi la questione senza dover provare l’ammontare preciso del pregiudizio.

La seconda opzione è agire per la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento integrale del danno secondo le regole ordinarie.

È fondamentale sapere che queste due vie sono alternative e non cumulabili (Cass. sent. n. 3849/2018). Se si sceglie di fare causa per la risoluzione e il risarcimento ordinario (magari perché si ritiene che il danno subito sia molto più alto della caparra), non si può più incamerare la caparra automaticamente, ma la si potrà trattenere solo come garanzia del credito.

Attenzione a non mischiare le richieste: se si domanda il doppio della caparra e si aggiungono altre voci di danno (come ad esempio la provvigione pagata all’agenzia immobiliare), il giudice qualificherà la richiesta come una domanda di risoluzione ordinaria (Cass. sent. n. 32727/2023). Di conseguenza, non si applicheranno più gli automatismi del recesso e bisognerà provare ogni singolo euro di danno subito.