serve il permesso del condominio?

Il condomino può installare telecamere senza delibera assembleare, ma solo se non riprendono parti comuni. Lo chiarisce la Cassazione nel 2026.

Volete installare una telecamera fuori dalla porta di casa o vicino al vostro box per tenere d’occhio la vostra proprietà. Dovete chiedere il permesso all’assemblea condominiale? E se la telecamera inquadra anche il pianerottolo o il cortile, cosa succede?

La Cassazione, con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, ha risposto in modo netto a entrambe le domande. No, non serve la delibera assembleare per installare un impianto di videosorveglianza nella propria abitazione, purché serva a tutelare la proprietà privata e non riprenda le parti comuni. Se invece l’angolo di ripresa si estende oltre i confini della proprietà esclusiva — verso il pianerottolo, il cortile, le scale, l’androne o il parcheggio condominiale — l’impianto diventa illegittimo e va rimosso o riorientato.

La domanda se per la telecamera in casa serva il permesso del condominio è una di quelle che molti condomini si pongono, spesso senza trovare una risposta chiara. La sentenza della Cassazione la fornisce, tracciando una linea precisa: il confine fisico della proprietà esclusiva è anche il confine giuridico entro cui il singolo condomino può esercitare il proprio diritto alla sicurezza senza interferire con i diritti altrui.

Il fatto: cosa era successo nel condominio

Il caso riguardava due condòmini che avevano installato alcune telecamere: alcune all’interno del proprio appartamento, una sulla parete esterna di fronte ai box. Quest’ultima, per il suo orientamento, riprendeva non solo l’area di pertinenza esclusiva, ma anche zone e beni condominiali.

Gli altri condomini li avevano citati in giudizio, lamentando che le telecamere violassero la loro riservatezza e che, riprendendo aree comuni, avrebbero dovuto essere previamente deliberate dall’assemblea con la maggioranza dei voti. Nei gradi di merito, i giudici avevano ritenuto illegittima l’installazione e avevano ordinato la rimozione o il riorientamento delle telecamere per evitare la ripresa delle zone comuni. La Cassazione ha confermato quella decisione, rigettando il ricorso dei condòmini.

Quando la telecamera non richiede la delibera assembleare?

La Cassazione ha chiarito che il condomino che installa un impianto di videosorveglianza nella propria abitazione, a tutela della sua proprietà e per fini esclusivamente personali, non deve ottenere l’approvazione dell’assemblea. Non è nemmeno tenuto a rispettare la disciplina del Codice della privacy e del GDPR — il Regolamento UE 2016/679 — relativa al trattamento dei dati personali, a condizione che l’angolo di visuale delle telecamere non si estenda alle parti comuni.

La ragione è semplice: se la telecamera riprende esclusivamente spazi di pertinenza esclusiva del singolo proprietario, non entra in gioco alcun interesse altrui. Nessun altro condomino transita in quello spazio, nessuna immagine altrui viene captata, nessuna riservatezza viene lesa. Il proprietario esercita un diritto pienamente legittimo di proteggere la propria proprietà con gli strumenti tecnologici disponibili.

Quando invece la telecamera diventa illegittima?

Il confine è l’angolo di ripresa. Non appena la telecamera inizia a inquadrare le parti comuni del condominio — il cortile, il pianerottolo, le scale, l’androne, le aree destinate a parcheggio — la situazione cambia radicalmente.

In quel momento, l’impianto cessa di essere uno strumento di tutela della proprietà esclusiva e diventa un sistema che raccoglie immagini di soggetti che transitano in spazi condominiali, cioè spazi su cui tutti i condomini vantano un diritto. Scatta allora la disciplina sul trattamento dei dati personali: ai sensi dell’art. 4, paragrafo 1, n. 2, del Regolamento UE 2016/679, la videosorveglianza che capta immagini di persone identificabili costituisce un trattamento di dati personali, e deve essere effettuata nel rispetto dei principi generali dell’art. 5 GDPR: liceità, correttezza, trasparenza e limitazione delle finalità.

La Cassazione ha precisato che questa regola vale anche quando le telecamere non registrano le immagini, ma si limitano a riprenderle in tempo reale. Anche la sola ripresa, senza memorizzazione, costituisce un trattamento ai sensi del GDPR se riguarda persone identificabili in spazi comuni.

Cosa deve fare concretamente chi vuole installare una telecamera?

La regola operativa è chiara: l’angolo di visuale della telecamera deve essere limitato agli spazi di esclusiva pertinenza della proprietà privata. Prima di installare qualsiasi dispositivo, è necessario verificare che l’obiettivo non inquadri — nemmeno parzialmente e nemmeno accidentalmente — le parti comuni.

Le zone da evitare sono tutte quelle su cui i condomini vantano un diritto comune: cortili, pianerottoli, scale, androni, aree di parcheggio condominiali, corridoi, terrazze comuni. Non rileva che la ripresa sia marginale o che avvenga solo in alcune ore della giornata: è sufficiente che l’angolo di ripresa si estenda oltre il confine della proprietà esclusiva perché l’impianto diventi illegittimo.

Se una telecamera già installata inquadra anche zone comuni, il proprietario ha due strade: riorientarla in modo da escludere quelle aree dall’angolo di ripresa, oppure rimuoverla. Non è possibile mantenere l’orientamento attuale adducendo che lo scopo è solo la tutela della proprietà privata: ciò che conta è l’effetto concreto della ripresa, non l’intenzione del proprietario.

Serve una delibera condominiale per le telecamere nelle parti comuni?

La sentenza riguarda la videosorveglianza installata nelle proprietà private. Per le telecamere posizionate nelle parti comuni — l’ingresso, le scale, il cortile — il discorso è diverso e richiede sia la delibera assembleare sia il rispetto della disciplina privacy, compresa l’informativa agli interessati e, in alcuni casi, la designazione di un responsabile del trattamento.

La distinzione è quindi tra due situazioni: la telecamera del singolo condomino, installata nella propria proprietà e orientata solo verso di essa — libera e senza necessità di delibera — e la telecamera delle parti comuni, che richiede invece il percorso formale previsto dalla normativa condominiale e da quella sulla protezione dei dati personali.

Quali sono le conseguenze per chi viola queste regole?

Chi installa una telecamera che riprende le parti comuni senza rispettare le regole rischia su più fronti. Sul piano civile, gli altri condomini possono agire in giudizio per ottenere la rimozione o il riorientamento dell’impianto, come è avvenuto nel caso deciso dalla Cassazione. Sul piano amministrativo, il Garante per la protezione dei dati personali può intervenire con i propri poteri correttivi e sanzionatori, inclusa la possibilità di ordinare la cessazione del trattamento illecito e di irrogare sanzioni pecuniarie.

La sentenza n. 9570/2026 è quindi un punto di riferimento chiaro per chi voglia proteggersi dai vicini che installano telecamere orientate verso le parti comuni, e un avvertimento per chi installa impianti senza verificare con attenzione l’angolo di ripresa.

In sintesi

La telecamera installata nella propria proprietà per fini personali non richiede delibera assembleare né adempimenti privacy, a patto che riprenda solo gli spazi privati. Non appena l’angolo di ripresa include parti comuni del condominio, l’impianto diventa illegittimo, scatta la disciplina GDPR e il giudice può ordinarne la rimozione o il riorientamento. Il confine fisico della proprietà esclusiva è anche il confine giuridico della legittimità.