L’amministratore può agire in giudizio contro la volontà dell’assemblea?

L’amministratore non può promuovere o proseguire una causa se l’assemblea ha deliberato di non agire. La volontà della compagine lo vincola sempre. Lo dice la Cassazione.

La proprietaria dell’ultimo piano di un condominio ha realizzato una sopraelevazione sulla terrazza di copertura. Il condominio sostiene che l’opera violi il regolamento condominiale e chiede la demolizione. L’assemblea, però, delibera di non promuovere alcuna azione giudiziaria. L’amministratore può ignorare questa delibera e andare avanti in giudizio lo stesso?

No. La Cassazione, accogliendo il ricorso della proprietaria, ha affermato un principio chiaro: l’amministratore non ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei condomini titolari del rapporto sostanziale. Se l’assemblea decide di non agire in giudizio, l’amministratore è vincolato da quella decisione e non può autonomamente proseguire o instaurare una causa in nome del condominio.

La domanda se l’amministratore possa agire in giudizio contro la volontà dell’assemblea tocca uno dei temi più delicati del diritto condominiale: il rapporto tra i poteri gestori dell’amministratore e la sovranità dell’assemblea sulle decisioni che riguardano le parti comuni. La risposta della Suprema Corte ridisegna con chiarezza questa gerarchia, confermando che l’assemblea ha sempre l’ultima parola.

Cosa è successo nel caso concreto?

La proprietaria dell’ultimo piano di un edificio aveva edificato un manufatto sulla terrazza di copertura, che il regolamento condominiale vietava. Il tribunale aveva accolto la domanda del condominio, dichiarandolo proprietario della terrazza e condannando la signora alla demolizione del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi.

La proprietaria aveva proposto appello sollevando un argomento decisivo: l’assemblea dei condomini aveva deliberato di non promuovere l’azione giudiziaria. Se i condomini avevano deciso di non agire, come poteva l’amministratore portare avanti la causa?

La Cassazione ha ritenuto fondato questo argomento e ha accolto il ricorso, rinviando alla Corte d’Appello per un nuovo esame alla luce del principio affermato.

Qual è il principio stabilito dalla Cassazione?

Il ragionamento della Corte si fonda su una gerarchia precisa tra assemblea e amministratore nel sistema del diritto condominiale.

L’assemblea è provvista di una competenza generalizzata sull’amministrazione delle cose comuni. Può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al principio di normale revocabilità dell’incarico previsto dall’art. 1129, comma 11, cod. civ., e alla luce della sindacabilità dei provvedimenti dell’amministratore con ricorso all’assemblea ai sensi dell’art. 1133 cod. civ.

L’amministratore è il rappresentante legale del condominio, ma questa qualità non gli conferisce un potere autonomo di disporre dei diritti dei condomini quando questi abbiano espresso una volontà contraria. Non può promuovere una causa, proseguirla o rinunciarvi in contrasto con la volontà validamente espressa dall’assemblea. Le attribuzioni gestorie dell’amministratore non possono privare l’assemblea della competenza a deliberare sull’amministrazione delle cose comuni.

L’unica eccezione riconosciuta dalla Corte riguarda il caso in cui l’amministratore sia portatore di un proprio interesse sostanziale da far valere in giudizio, anche in contrapposizione ai condomini e contro la volontà dell’assemblea. Ma si tratta di un’ipotesi del tutto eccezionale, che non ricorreva nel caso in esame.

Cosa può fare l’assemblea e cosa vincola i singoli condomini?

La sentenza introduce una distinzione rilevante tra la posizione dell’amministratore e quella dei singoli condomini.

L’amministratore è sempre vincolato dalla volontà dell’assemblea, senza eccezioni significative rispetto alla gestione delle parti comuni. Non può agire contro la volontà espressa dalla compagine, né proseguire un giudizio che l’assemblea abbia deciso di abbandonare o di transigere.

Per i singoli condomini, il discorso è più articolato. Nelle azioni reali a tutela delle parti comuni — come le azioni di rivendicazione, di negazione di servitù, di tutela del possesso — sussiste una legittimazione individuale: ogni condomino può agire autonomamente per la difesa del proprio diritto sulle cose comuni, indipendentemente dalla volontà dell’assemblea. Nelle azioni aventi a oggetto diritti e obblighi di altra natura — come quelle relative a rapporti obbligatori, rimborsi, responsabilità contrattuale — la volontà dell’assemblea vincola anche il singolo condomino in relazione all’opportunità di instaurare, proseguire o transigere la lite.

Questa distinzione ha un’implicazione pratica: se il condominio rinuncia ad agire in giudizio per la demolizione di una sopraelevazione abusiva, i singoli condomini potrebbero comunque agire autonomamente se la loro legittimazione individuale è configurabile. Ma l’amministratore no.

Perché l’assemblea ha questa supremazia sull’amministratore?

La ragione è strutturale. Il condominio non è una persona giuridica autonoma con interessi propri: è un ente di gestione che esiste per amministrare le cose in comproprietà dei condomini. I titolari del rapporto sostanziale sono i condomini stessi, non l’assemblea né tantomeno l’amministratore.

L’amministratore gestisce in nome e nell’interesse dei condomini, non in nome proprio. Quando i condomini — attraverso l’assemblea, che è il loro organo deliberativo — decidono di non agire in giudizio, stanno esercitando un diritto che è loro. L’amministratore non può sostituire la propria valutazione a quella dei titolari del diritto.

Permettere all’amministratore di ignorare la delibera assembleare e procedere comunque in giudizio significherebbe rovesciare questa gerarchia: il gestore si sostituirebbe ai titolari, imponendo loro una scelta processuale che non hanno voluto. Questo è esattamente ciò che la Cassazione ha escluso.

Cosa cambia nella pratica condominiale?

La sentenza ha conseguenze operative precise per la gestione dei conflitti condominiali.

Quando un condomino realizza un’opera che altri ritengono abusiva o in violazione del regolamento, la decisione di agire in giudizio spetta all’assemblea. Se l’assemblea delibera di non agire — magari perché ritiene che la questione non valga i costi di un contenzioso, o perché preferisce trovare un accordo — l’amministratore non può prendere iniziative autonome in senso contrario.

Al contrario, se l’assemblea delibera di agire, l’amministratore ha l’obbligo di dare esecuzione a quella delibera, promuovendo o proseguendo il giudizio nelle forme appropriate.

Chi ritiene che la delibera assembleare sia sbagliata — ad esempio perché favorisce un condomino a danno degli altri — può impugnarla davanti al giudice nei termini previsti dalla legge, oppure può valutare se sussistano le condizioni per agire individualmente, nei limiti in cui la legittimazione individuale è riconosciuta.

In sintesi

L’amministratore di condominio non può promuovere né proseguire una causa se l’assemblea ha deliberato di non agire o di rinunciarvi. La volontà espressa dalla compagine lo vincola sempre, perché i titolari del rapporto sostanziale sono i condomini e non il gestore. Le attribuzioni gestorie dell’amministratore non possono privare l’assemblea della competenza a decidere sull’amministrazione delle cose comuni. L’unica eccezione è il caso in cui l’amministratore sia portatore di un proprio interesse sostanziale, ipotesi del tutto eccezionale nella pratica.