come funziona e quando conviene davvero? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Il mutuo integrativo è un secondo mutuo con ipoteca sulla casa su cui ne paghi già uno, e conviene davvero quando il primo mutuo ha un tasso più basso di quello che una banca ti farebbe oggi. Il debito che hai resta al vecchio tasso e quello nuovo lo paghi solo sui soldi in più. Se il primo mutuo è più caro di un mutuo nuovo, costa meno una sostituzione, che lo chiude e aggiunge la liquidità in un contratto solo.

Su una casa da 250.000 € con 120.000 € ancora da pagare, il limite della Banca d’Italia lascia al massimo 80.000 €, e poi conta il reddito. Per sapere quanto puoi chiedere tu e quale rata regge il tuo reddito, la simulazione gratuita di GoMutuo ti risponde in 6 minuti. Se invece sulla casa non c’è nessun mutuo, la strada è il mutuo di liquidità.

Come funziona il mutuo integrativo?

Il mutuo integrativo è un contratto nuovo, separato dal primo, con una sua ipoteca sulla stessa casa. La parola la usano anche le istruzioni di vigilanza della Banca d’Italia (Circolare 229 del 1999, titolo V, capitolo 1), che chiamano finanziamenti integrativi «i finanziamenti con garanzia ipotecaria su beni gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie». La base è l’art. 38 del Testo unico bancario: il credito fondiario, cioè i finanziamenti a medio e lungo termine delle banche con ipoteca su immobili, vuole di regola l’ipoteca di primo grado, ma la Banca d’Italia, seguendo il CICR, fissa «le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti».

• Il primo mutuo non cambia: stesso tasso, stessa rata, stessa scadenza. La modifica che il contratto permette alla banca di proporre da sola, ricorda la guida della Banca d’Italia al mutuo, «non può mai riguardare il tasso di interesse».
• Il secondo mutuo ha condizioni sue: tasso di oggi, durata e rata decise adesso, nuova istruttoria con perizia e verifica del reddito.
• Sulla casa ci sono due ipoteche: ognuna prende grado dal momento dell’iscrizione (art. 2852 c.c.), quindi la nuova viene dopo la prima. Se vendi la casa, rimborsi tutti e due i mutui.

Con la stessa banca il secondo grado pesa poco, perché le due ipoteche sono sue. Con un’altra banca il nuovo creditore in un’asta verrebbe pagato dopo il primo: per questo può chiedere un tasso più alto o rifiutare, come spiega la guida al mutuo con ipoteca di secondo grado.

Con la surroga, invece, soldi in più non ne arrivano: la portabilità sposta il mutuo in un’altra banca «per un importo pari al debito residuo», come scrive la stessa guida. Né si può allargare il mutuo in corso: l’ipoteca è iscritta per una somma determinata (art. 2809 c.c.) e copre solo quel contratto.

Quanto puoi chiedere con un mutuo integrativo?

Puoi chiedere la cifra più bassa fra due tetti: l’80% del valore della casa meno il debito residuo (il capitale che devi ancora restituire), e quello che il tuo reddito regge dopo la rata che paghi già. Nell’esempio sono 80.000 € per il primo e circa 63.858 € per il secondo.

Il tetto sul valore: nell’80% entra il debito residuo

Per il credito fondiario le istruzioni della Banca d’Italia fissano il massimo all’80% del valore della casa (fino al 100% solo con garanzie integrative, come una fideiussione bancaria) e, per i finanziamenti integrativi, aggiungono: «all’importo del nuovo finanziamento deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento precedente». Il conto è quindi l’80% del valore meno il debito residuo, con il valore della perizia di oggi. Per la liquidità molte banche si fermano prima, di solito fra il 50 e il 70% del valore, e spesso solo sull’abitazione principale.

Casa con perizia da 250.000 € e 120.000 € di debito residuo. 80%: istruzioni di vigilanza della Banca d’Italia; 50-70%: prassi di molte banche per la liquidità, che qui applichiamo al debito totale. 5.000 € sono sotto l’importo minimo di un mutuo, di solito fra 25.000 e 50.000 €.

Il tetto sul reddito: le due rate si sommano

La banca somma la rata nuova a quella del primo mutuo e agli altri finanziamenti, poi la confronta con il reddito netto: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; la guida della Banca d’Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Ipotizziamo 3.000 € netti al mese e un primo mutuo fisso al 2%, con 120.000 € da restituire in 20 anni: la rata è di 607 €. Al 33% il reddito regge 990 € di rate, quindi per l’integrativo restano 383 € al mese. Al TAN fisso che stimiamo oggi (3,88% a 20 anni, 3,90% a 15) sono circa 63.858 € in 20 anni o 52.123 € in 15. Il tetto sul valore ne permetteva 80.000: qui decide il reddito.

TAN fisso stimato: IRS (rilevazione 13 ottobre 2026) più uno spread dello 0,30%; il metodo è in come facciamo i calcoli. Con 2.000 € netti restano 53 € al mese: la cifra sta sotto l’importo minimo di un mutuo.

Quanto costa un mutuo integrativo rispetto alle alternative?

Un integrativo costa come un mutuo nuovo, ma solo sulla somma nuova: istruttoria e perizia (sono nel foglio informativo della banca), notaio per contratto e ipoteca, polizza sulla casa, imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva è l’unica cifra fissata dalla legge. Sui finanziamenti oltre i 18 mesi sostituisce registro, bollo e imposte ipotecarie e catastali (art. 15 del D.P.R. 601/1973), se la banca la sceglie: «L’opzione è esercitata per iscritto nell’atto di finanziamento» (art. 17). È lo 0,25%, cioè 125 € su 50.000 €. Il 2% dell’art. 18 vale solo nei casi chiariti dall’art. 2 del D.L. 220/2004: «si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa. Su 50.000 € sono 1.000 €.

Le quattro strade per avere 50.000 € in più sulla casa dell’esempio:

Tassi medi: tassi effettivi globali, spese comprese, rilevati fra aprile e giugno 2026 nel decreto del MEF del 28 settembre 2026, in vigore fino al 31 dicembre 2026.

La surroga manca perché non dà soldi in più; il prestito ha senso per somme piccole, spesso sotto l’importo minimo di un mutuo.

Integrativo o sostituzione: quale conviene davvero?

Conviene l’integrativo se il primo mutuo ha un tasso più basso di quello di un mutuo nuovo; se è più alto, conviene la sostituzione. Lo mostra l’esempio di prima con 50.000 € in più, tutto in 20 anni, al TAN fisso che stimiamo oggi, 3,88%: l’IRS a 20 anni, il tasso di mercato da cui partono i mutui fissi (3,58%: ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026), più uno spread medio dello 0,30%. Per il primo mutuo due ipotesi: fisso al 2% o al 5%.

Ammortamento francese, 20 anni. Detrazione se il primo mutuo è servito a comprare l’abitazione principale: 19% su massimo 4.000 € di interessi l’anno, con l’integrativo solo sul primo mutuo, con la sostituzione sul 70,6% degli interessi (oneri esclusi). Notaio, perizia e istruttoria servono in tutte e due le strade.

Con il primo mutuo al 2% l’integrativo fa risparmiare 27.012 € di interessi e 113 € di rata al mese: la sostituzione porterebbe il tasso di oggi anche sui 120.000 € che ora paghi al 2%. E con 3.000 € netti i 1.019 € di rata della sostituzione sono il 34% del reddito, sopra la soglia di prassi del 33%: alcune banche arrivano al 35-40%, altre no.

Con il primo mutuo al 5% succede il contrario: la sostituzione fa risparmiare 17.361 € di interessi e 72 € al mese, perché porta al 3,88% anche il debito vecchio, e la detrazione non cambia l’ordine. Con un tasso vicino a quello di oggi decidono i costi, e la sostituzione paga l’imposta su tutto il debito. Se sull’integrativo la banca chiede uno spread più alto di quello di un mutuo casa, il suo vantaggio si riduce.

I passaggi della seconda strada sono nella guida al mutuo di sostituzione. Per vedere quale rata regge il tuo reddito prima di parlarne con la banca, puoi fare la simulazione gratuita: ci vogliono 6 minuti.

Gli interessi del mutuo integrativo si detraggono?

Di regola no: gli interessi si detraggono solo se l’integrativo serve a comprare l’abitazione principale, a costruirla o a farci una ristrutturazione edilizia, non la sola manutenzione. Per liquidità, auto, arredi o debiti la detrazione non c’è; il primo mutuo intanto continua a dare la sua.

• Acquisto. L’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR dà il 19% su massimo 4.000 € di interessi l’anno, un tetto unico per tutti i mutui, se l’acquisto avviene nell’anno prima o dopo la firma del mutuo: un integrativo firmato entro un anno dal rogito per pagare la casa ci rientra.
• Costruzione o ristrutturazione edilizia. Il comma 1-ter dà il 19% su massimo 2.582,28 €, con il mutuo firmato fra sei mesi prima e diciotto mesi dopo l’inizio dei lavori. Vale per la ristrutturazione edilizia dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001, non per la manutenzione, anche straordinaria. Con la detrazione del mutuo d’acquisto si somma, spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate, «soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi». Dettagli nella guida alla detrazione degli interessi per costruire la prima casa.
• Sostituzione. Il TUIR salva la detrazione per un mutuo nuovo «di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati»; se è più grande, per l’Agenzia si detrae solo la quota corrispondente, nell’esempio il 70,6%. Il calcolo è nella guida alla detrazione con la quota residua.

Alcuni casi particolari

• Vuoi comprare una seconda casa. L’integrativo sulla prima casa paga il 2% di imposta (1.000 € su 50.000 €) e i suoi interessi non si detraggono. L’alternativa è un mutuo con ipoteca sulla seconda casa (anche lì imposta al 2% e niente detrazione), che le banche finanziano di solito al 75-80% del valore: confronto nella guida al mutuo per la seconda casa.
• Devi ristrutturare. Per i soli lavori le banche calcolano di solito un tetto più basso sul valore prima dei lavori, dal 30 al 70% secondo la banca. L’imposta resta allo 0,25% se nell’atto dichiari i requisiti prima casa; senza quella dichiarazione l’art. 18 del D.P.R. 601/1973 applica il 2%.
• Hai comprato da meno di un anno. Se l’integrativo serve a pagare la stessa casa ed è firmato entro un anno dall’acquisto, i suoi interessi entrano nella detrazione dell’acquisto, nel tetto unico di 4.000 €; se però i mutui superano prezzo e spese d’acquisto, la detrazione vale solo sulla parte che li copre. Un mutuo di “reintegro” dopo il rogito alcune banche lo fanno solo entro 6-12 mesi dall’atto e solo per la prima casa.
• Vuoi chiudere altri debiti. Per consolidare prestiti le banche di solito si fermano fra il 30 e il 70% del valore, con limiti al numero dei debiti e alla liquidità in più.
• Il primo mutuo è appena partito o quasi finito. Per la sostituzione alcune banche chiedono circa 6-12 mesi di rate pagate con regolarità e importi minimi alti, anche 75.000-80.000 €: con un debito piccolo restano l’integrativo o il prestito.
• La casa è cointestata. La nuova ipoteca grava su tutta la casa, quindi serve di regola la firma di tutti i proprietari, anche di chi non chiede i soldi, coniuge in comunione dei beni compreso (artt. 180 e 1108 c.c.); da solo puoi ipotecare solo la tua quota (art. 2825 c.c.). Se il mutuo d’acquisto è cointestato, il tetto di 4.000 € di interessi detraibili si divide fra gli intestatari.
• Hai un reddito sopra 75.000 €. Dal 2025 le detrazioni hanno un tetto complessivo (art. 16-ter TUIR). Restano fuori gli interessi «sostenuti in dipendenza di prestiti o mutui contratti fino al 31 dicembre 2024»: un mutuo firmato adesso, sostituzione compresa, invece ci entra.
• Hai comprato con un mutuo oltre l’80%, per esempio con la garanzia Consap. Finché il debito residuo supera l’80% del valore di perizia, di regola per un integrativo non c’è spazio: con una casa da 250.000 € il residuo deve prima scendere sotto 200.000 €.
• Hai più di 50 anni. La durata dell’integrativo la limita l’età massima a fine mutuo, che cambia da banca a banca: con meno anni la rata sale e il reddito regge una cifra più bassa. Alcune banche chiedono anche una simulazione della pensione.