Spese dell’agenzia immobiliare: quando si possono detrarre

Guida alla detrazione IRPEF del 19% sui compensi pagati all’agenzia: requisiti per l’abitazione principale, limite di importo, pagamenti tracciabili e documenti da presentare nel 730.

Comprare casa è uno dei passi finanziari e personali più importanti nella vita di una persona. Tra i vari costi da sostenere oltre al prezzo dell’immobile, ci sono le spese per l’intermediazione garantita dall’agenzia immobiliare. Non tutti sanno, però, che la normativa fiscale italiana prevede la possibilità di recuperare una parte del compenso corrisposto all’agente immobiliare tramite la dichiarazione dei redditi. In questa guida spieghiamo nei dettagli quando si possono detrarre le spese dell’agenzia immobiliare: ti diremo a chi spetta la detrazione IRPEF, quali sono le condizioni essenziali, i limiti di importo e la documentazione necessaria da conservare.

Ti anticipiamo subito che chi acquista un immobile tramite un’agenzia autorizzata, che opera con agenti immobiliari professionali e registrati ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39, può detrarre dalle imposte sui redditi una parte della provvigione pagata all’intermediario. La detrazione è pari al 19% su una spesa massima di 1.000 euro, con un risparmio fiscale che può arrivare, quindi, a 190 euro.

L’agevolazione, però, non si applica a qualsiasi compravendita: l’immobile acquistato deve essere destinato ad abitazione principale e devono essere rispettati precisi requisiti riguardanti il soggetto che sostiene la spesa, la fattura, il rogito e le modalità di pagamento.

Quanto si può detrarre per l’agenzia immobiliare?

L’articolo 15, comma 1, lettera b-bis, del Tuir riconosce una detrazione del 19% sui compensi, comunque denominati, corrisposti agli intermediari immobiliari in relazione all’acquisto di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Il limite massimo sul quale calcolare la detrazione è di 1.000 euro. Di conseguenza, con una provvigione di 1.000 euro o più, la detrazione è pari a 190 euro; non si può superare questo importo. In altre parole, la spesa eccedente i 1.000 euro non produce alcun ulteriore beneficio fiscale.

La detrazione, inoltre, si esaurisce in un unico periodo d’imposta e non viene ripartita in più rate annuali.

Il beneficio massimo di 190 euro può essere ridotto per i contribuenti con redditi elevati. In particolare, la detrazione diminuisce per i redditi complessivi superiori a 120.000 euro fino ad azzerarsi al raggiungimento di 240.000 euro.

Dall’anno d’imposta 2025, inoltre, per chi supera i 75.000 euro opera il limite complessivo alle spese detraibili, determinato anche in base al numero dei figli fiscalmente a carico.

La casa deve essere necessariamente una “prima casa”?

La norma non richiede, in senso tecnico, che siano state ottenute le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”. Richiede invece che l’immobile sia destinato ad abitazione principale.

Le due nozioni non coincidono perfettamente.

Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il contribuente oppure i suoi familiari dimorano abitualmente. La dimora abituale può risultare dai registri anagrafici oppure essere attestata mediante autocertificazione, quando la situazione effettiva è diversa da quella formalmente registrata.

L’immobile deve essere normalmente adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, salvo le particolari eccezioni previste dalla normativa sulla detrazione degli interessi del mutuo.

In sostanza, non basta aver acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa”: occorre che esso diventi effettivamente la casa nella quale l’acquirente o un suo familiare vive abitualmente.

Chi può detrarre la provvigione?

La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile.

Il venditore non può detrarre la provvigione pagata all’agenzia, anche quando sia stato lui a incaricare il mediatore o a sostenerne materialmente il compenso. La legge collega infatti il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale.

La spesa non può essere detratta neppure da un familiare fiscalmente a carico dell’acquirente o dal familiare che abbia pagato la fattura senza essere proprietario dell’immobile.

La regola generale può essere così riassunta:

può detrarre la provvigione soltanto chi acquista l’immobile e risulta titolare della relativa spesa.

Cosa succede se la casa viene acquistata da più persone?

Quando l’immobile è acquistato in comproprietà, il limite di 1.000 euro è complessivo e deve essere suddiviso tra gli acquirenti in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Supponiamo, ad esempio, che due coniugi acquistino la casa al 50% ciascuno e paghino all’agenzia una provvigione di 4.000 euro. La spesa fiscalmente rilevante resta limitata a 1.000 euro: ciascun coniuge può indicare 500 euro; ognuno beneficia di una detrazione di 95 euro. Il risparmio complessivo della coppia è sempre di 190 euro.

La ripartizione in base alle quote di proprietà si applica anche quando la fattura è intestata a uno solo dei comproprietari. In questo caso, per consentire anche all’altro proprietario di usufruire della propria quota di detrazione, la fattura deve essere integrata con i suoi dati anagrafici.

Se, invece, la fattura è intestata sia al proprietario sia a un soggetto che non ha acquistato l’immobile, deve essere specificato che l’intera spesa è stata sostenuta dal proprietario che chiede la detrazione.

La fattura deve essere intestata all’acquirente

Per ottenere la detrazione è necessario possedere la fattura emessa dall’intermediario immobiliare.

La fattura deve essere intestata all’acquirente, cioè al soggetto che ha diritto al beneficio. Se è intestata esclusivamente a una persona che non risulta proprietaria dell’immobile, la detrazione non spetta.

È quindi opportuno controllare i dati della fattura prima del rogito e, in presenza di più acquirenti, verificare che siano indicati tutti i soggetti interessati oppure che il documento sia integrato con la corretta ripartizione della spesa.

Non è sufficiente che la provvigione sia stata effettivamente pagata: occorre che la documentazione fiscale permetta di collegare il compenso all’acquirente e alla compravendita dell’abitazione principale.

La provvigione deve essere indicata nel rogito

Per poter fruire della detrazione, ’importo pagato all’agenzia immobiliare deve essere dichiarato nell’atto di compravendita.

Al momento del rogito, le parti devono indicare davanti al notaio:

• se si sono avvalse di un mediatore immobiliare;
• i dati identificativi dell’intermediario (codice fiscale o partita IVA);
• gli estremi richiesti per l’esercizio dell’attività di mediazione (iscrizione CCIAA o REA);
• l’ammontare della provvigione e le modalità con cui il compenso è stato pagato (es. bonifico, assegno circolare, ecc.).

Il pagamento deve essere tracciabile

Dal periodo d’imposta 2020 la provvigione deve essere pagata con un mezzo tracciabile, ad esempio:

• bonifico bancario o postale;
• carta di credito o di debito;
• assegno bancario o circolare;
• bollettino postale;
• sistemi di pagamento elettronici autorizzati.

Il pagamento in contanti non consente di usufruire della detrazione.

La tracciabilità può risultare da un’annotazione apposta sulla fattura dall’agenzia. In mancanza, il contribuente deve conservare la ricevuta del bonifico, l’estratto conto, la ricevuta della carta o un altro documento che dimostri la transazione.

Non è richiesto il cosiddetto bonifico parlante utilizzato per i bonus edilizi: è sufficiente un normale pagamento tracciabile dal quale siano individuabili il soggetto che paga, il beneficiario e l’importo.

Si può detrarre la provvigione pagata al preliminare?

La detrazione può spettare anche quando la provvigione viene pagata prima del rogito, in occasione della proposta di acquisto o della stipula del contratto preliminare.

Se il compenso viene pagato dopo la sottoscrizione del preliminare, quest’ultimo deve essere regolarmente registrato.

La spesa può essere detratta anche quando viene sostenuta prima della stipula del preliminare, ad esempio al momento dell’accettazione della proposta di acquisto, purché alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi risulti stipulato e registrato il contratto preliminare oppure il contratto definitivo di compravendita.

La detrazione viene indicata nella dichiarazione relativa all’anno in cui il pagamento è stato eseguito.

Cosa succede se la compravendita non si conclude?

Il beneficio è subordinato all’effettivo acquisto dell’abitazione principale. Se il rogito non viene stipulato e la compravendita non va a buon fine, la provvigione pagata all’agenzia non può essere detratta, anche quando il mediatore abbia regolarmente svolto la propria attività e abbia diritto al compenso.

Qualora il contribuente abbia già usufruito della detrazione in una dichiarazione precedente, dovrà restituirla, assoggettando a tassazione separata l’importo indebitamente detratto.

La stessa conseguenza può verificarsi quando l’immobile acquistato non viene destinato ad abitazione principale entro il termine previsto, salvo che ricorra una delle eccezioni ammesse dalla legge.

La detrazione spetta anche per usufrutto o altri diritti reali?

La detrazione non è limitata all’acquisto della piena proprietà.

Può spettare anche in caso di acquisto di un diverso diritto reale, come l’usufrutto, purché l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare.

Quali documenti bisogna conservare?

In caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente deve poter esibire:

• la fattura rilasciata dall’agenzia immobiliare;
• la prova del pagamento tracciabile;
• il contratto preliminare registrato, se la provvigione è stata pagata prima del rogito;
• il rogito, cioè l’atto definitivo di compravendita;
• l’eventuale autocertificazione che attesta la destinazione dell’immobile ad abitazione principale;
• l’eventuale integrazione della fattura in caso di comproprietà o intestazione non coincidente con la ripartizione della spesa.

Dove si indica la spesa nel modello 730?

Nel modello 730 la provvigione pagata all’agenzia immobiliare deve essere riportata nei righi da E8 a E10, utilizzando il codice 17.

Deve essere indicato l’importo effettivamente pagato, entro il limite massimo complessivo di 1.000 euro. Nel modello Redditi Persone fisiche la spesa va inserita nel corrispondente quadro dedicato agli oneri detraibili, sempre utilizzando il codice 17.

In sintesi

Le spese dell’agenzia immobiliare possono essere detratte quando:

• la provvigione riguarda l’acquisto di un’abitazione principale;
• chi chiede la detrazione è acquirente dell’immobile;
• la casa viene destinata a dimora abituale entro il termine previsto;
• la fattura è correttamente intestata;
• il compenso e le modalità di pagamento sono indicati nel rogito;
• il pagamento è stato eseguito con strumenti tracciabili;
• la compravendita è stata effettivamente conclusa.

La detrazione ordinaria è pari al 19% su un massimo di 1.000 euro, per un recupero fiscale massimo di 190 euro, salvo le limitazioni previste per i contribuenti con redditi elevati.