La Cassazione è divisa: in alcuni casi la dichiarazione non serve se il Comune già sa tutto, in altri è obbligatoria ogni anno. Scadenza 30 giugno 2026 per il 2025. Guida aggiornata.
Un proprietario di un immobile inagibile si è applicato da solo la riduzione IMU a metà. Non ha presentato la dichiarazione al Comune. Rischia di perdere il beneficio? Un’impresa costruttrice che non ha locato i propri immobili merce deve dichiararlo ogni anno per mantenere l’esenzione?
La risposta non è uguale per tutti. L’orientamento della Cassazione in materia di obbligo dichiarativo IMU è contraddittorio — e questa contraddizione crea incertezza concreta per contribuenti e professionisti, soprattutto in prossimità della scadenza del 30 giugno per la dichiarazione relativa al 2025.
Le regole di base: quando bisogna dichiarare
Il sistema IMU funziona su un principio generale: non bisogna dichiarare ciò che il Comune conosce già o può conoscere attraverso le proprie banche dati. L’obbligo dichiarativo esiste solo se previsto dalle istruzioni ministeriali alla compilazione della denuncia.
Una volta presentata la dichiarazione, non va ripresentata negli anni successivi se la situazione non cambia. Il problema nasce quando cambia qualcosa — o quando si vuole accedere a un’agevolazione.
Per le agevolazioni, il principio generale è che la dichiarazione costituisce un requisito costitutivo del beneficio solo se la legge lo prevede espressamente a pena di decadenza. Se la norma non contiene questa clausola, l’omissione dichiarativa non dovrebbe comportare la perdita dell’agevolazione.
In pratica, però, la Cassazione non ha applicato questo principio in modo coerente.
Quando la dichiarazione non è necessaria: il Comune sa già tutto
Un primo orientamento — più favorevole al contribuente — afferma che se il Comune è già a conoscenza dei requisiti per l’agevolazione, il beneficio spetta anche senza dichiarazione.
La Cassazione con la sentenza n. 26921/2025 ha stabilito che, in nome dei principi di leale collaborazione e buona fede sanciti dall’art. 10, comma 1, della L. n. 212/2000 (lo Statuto del contribuente), l’inosservanza di un adempimento che costituisce un presupposto solo formale non può impedire il riconoscimento del beneficio quando i requisiti risultino da documentazione già in possesso dell’ente impositore.
Applicazioni concrete di questo principio: per i fabbricati inagibili o inabitabili — che hanno diritto alla riduzione a metà dell’imponibile — la Cassazione con la sentenza n. 19665/2023 ha ritenuto che la dichiarazione non sia necessaria se il Comune aveva già emesso un’ordinanza di sgombero. Per le aree fabbricabili, l’obbligo dichiarativo è stato escluso sia in caso di semplice mutamento del valore del suolo (Cass. n. 13662/2026) sia quando viene attribuita per la prima volta la qualifica di edificabilità (Cass. n. 26921/2025). Per le agevolazioni deliberate a livello locale, il diritto al beneficio è stato riconosciuto anche senza dichiarazione quando i dati erano nella disponibilità del Comune (Cass. n. 10314/2020). Per gli alloggi sociali, la Corte ha escluso la decadenza per omissioni dichiarative nonostante la previsione normativa che imponeva la denuncia (Cass. n. 3841/2025).
Quando la dichiarazione è obbligatoria: i casi più rigidi
L’orientamento cambia radicalmente per alcune categorie specifiche, dove la Cassazione ha ritenuto la dichiarazione un elemento imprescindibile e non sostituibile.
Per l’esenzione degli immobili degli enti non commerciali, la Corte ha affermato che l’obbligo dichiarativo è sempre un elemento costitutivo dell’agevolazione e non può essere bypassato, anche se la normativa non prevede espressamente una decadenza per omissione (Cass. n. 24200/2024).
Per i fabbricati merce non locati delle imprese costruttrici, la situazione è ancora più rigida. La Cassazione con la sentenza n. 8357/2025 ha stabilito non solo che la dichiarazione è obbligatoria e non sostituibile con atti equivalenti, ma anche che va presentata ogni anno, anche quando i dati non sono cambiati rispetto all’anno precedente — in contrasto con il principio generale secondo cui la dichiarazione invariata non va rinnovata.
La stessa logica rigida è applicata in materia di tassa rifiuti: per le imprese che producono rifiuti speciali, la Corte ritiene indispensabile la preventiva denuncia delle aree escluse dalla tassazione, senza possibilità di atti equipollenti, anche quando la produzione di rifiuti speciali sarebbe obiettivamente verificabile (Cass. n. 14357/2022).
Le scadenze da non perdere
La dichiarazione IMU per il 2025 va presentata entro il 30 giugno 2026. Le stesse considerazioni valgono per il 2026: l’acconto IMU va versato il 16 giugno, mentre la dichiarazione va inviata entro il 30 giugno 2027.
Chi si è applicato in autonomia un’agevolazione nel corso del 2025 — riducendo il versamento — deve verificare se quella agevolazione rientra tra quelle per cui la Cassazione ritiene la dichiarazione obbligatoria. In caso affermativo, omettere la dichiarazione entro il 30 giugno espone al rischio di perdere il beneficio e di trovarsi con un debito IMU, sanzioni e interessi.
Come orientarsi nell’incertezza
Di fronte a una giurisprudenza contraddittoria, la scelta più prudente è presentare la dichiarazione ogni volta che si accede a un’agevolazione, anche quando non sarebbe strettamente necessaria. Il costo dell’adempimento è basso; il costo della perdita dell’agevolazione può essere significativo.
Per le categorie espressamente soggette a obbligo dichiarativo annuale — come i fabbricati merce non locati delle imprese costruttrici — la dichiarazione va rinnovata ogni anno anche in assenza di variazioni.
Per le situazioni in cui il Comune dispone già della documentazione rilevante — come i fabbricati con ordinanza di sgombero — il rischio di perdere il beneficio per mancata dichiarazione è più basso, ma non azzerato: la giurisprudenza favorevole non è ancora stabilizzata in un orientamento univoco e consolidato.
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