Plusvalenza Superbonus e comproprietà: quando si paga

Quando un immobile è in comproprietà, non è
detto che tutti i proprietari abbiano sostenuto le spese per i
lavori agevolati. Ma se uno solo di loro ha utilizzato il
Superbonus, cosa succede quando gli altri decidono di cedere le
proprie quote?

È il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate
con la risposta
del 10 agosto 2026, n. 158, relativa alla cessione di
quote di un immobile sul quale erano stati eseguiti interventi
agevolati al 110%, interamente pagati da uno solo dei
comproprietari.

Il punto centrale riguarda la plusvalenza
post-Superbonus: l’Agenzia conferma che la disciplina può
trovare applicazione anche nei confronti di chi non ha sostenuto i
lavori, ma precisa allo stesso tempo che le spese pagate dall’altro
comproprietario non possono essere utilizzate per aumentare il
costo fiscalmente riconosciuto della quota ceduta.

Plusvalenza post-Superbonus e comproprietà: quando si paga

Il caso è stato proposto da due comproprietarie, insieme al
proprio fratello/figlio, di un immobile la cui titolarità derivava
in parte da una successione e in parte da precedenti acquisti a
titolo oneroso.

In particolare, la proprietà era ripartita tra la moglie
del de cuius, titolare di una quota in parte acquistata a
titolo oneroso e in parte acquisita per successione, la
figlia, anch’essa proprietaria in parte per
successione e in parte a seguito di un acquisto mediante permuta, e
infine il fratello/figlio delle istanti.

Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile erano stati eseguiti
interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con
Superbonus 110%. Le relative spese sono state però
integralmente sostenute dal fratello/figlio, che ha utilizzato
l’agevolazione in parte mediante detrazione nella dichiarazione dei
redditi e in parte attraverso la cessione del credito.

Le altre comproprietarie non hanno invece sostenuto alcuna spesa
e non hanno fruito di alcuna detrazione.

In vista della cessione, prevista nel 2026, delle proprie quote
allo stesso comproprietario che aveva sostenuto i lavori, le
istanti hanno quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate di stabilire
se potesse emergere una plusvalenza imponibile ai sensi
dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR e con
quali criteri dovesse essere determinata.

Il problema era reso ancora più articolato dall’assenza della
documentazione relativa ai costi originari di acquisto del terreno
e di costruzione dell’immobile, risalenti al 1990. Per tale ragione
era stata predisposta una perizia giurata, redatta
da un tecnico abilitato, riferita al valore dell’immobile nel 2021,
quindi prima dell’esecuzione degli interventi.

Lavori Superbonus e vendita dell’immobile: quando si applica la
plusvalenza secondo il TUIR

La disciplina nasce dalle modifiche introdotte dalla Legge n.
213/2023, che ha inserito nell’art. 67, comma 1,
lettera b-bis), del TUIR una nuova fattispecie di reddito diverso
relativa alle cessioni a titolo oneroso di immobili interessati
dagli interventi agevolati previsti dall’art. 119 del D.L. n.
34/2020.

La disposizione riguarda, fatte salve le esclusioni previste
dalla stessa norma, gli immobili per i quali gli interventi
Superbonus si siano conclusi da non più di dieci anni al
momento della cessione.

Il dato determinante, ai fini del caso esaminato, è però un
altro: la norma fa riferimento agli interventi eseguiti dal
cedente o dagli altri aventi diritto.

Non è quindi necessario che il soggetto che vende l’immobile, o
una sua quota, sia lo stesso soggetto che ha sostenuto le spese o
fruito dell’agevolazione.

Come già precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare
n. 13/E/2024, la nuova fattispecie riguarda la prima cessione degli
immobili interessati dagli interventi Superbonus indipendentemente
dal soggetto che li abbia eseguiti, dalla percentuale di detrazione
spettante, dalle modalità di utilizzo del beneficio e dalla
tipologia di intervento effettuato.

Superbonus pagato da un altro comproprietario: quando scatta la
plusvalenza

L’Agenzia ha chiarito anzitutto che la disciplina sulla
plusvalenza può trovare applicazione anche nei confronti del
comproprietario che non ha sostenuto le spese per gli interventi
Superbonus.

Sebbene le istanti non avessero sostenuto le spese relative agli
interventi e non avessero utilizzato alcuna detrazione fiscale,
esse non risultavano automaticamente escluse dalla
disciplina dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del
TUIR.

Ai fini dell’applicazione della norma rileva infatti che
l’immobile sia stato interessato dagli interventi agevolati, anche
quando questi siano stati eseguiti e sostenuti economicamente da un
altro soggetto avente diritto.

Ne deriva che l’intervento realizzato dal comproprietario può
assumere rilevanza fiscale anche rispetto alla successiva cessione
effettuata dagli altri titolari dell’immobile.

Occorre però verificare separatamente come siano state acquisite
le singole quote, perché la disciplina prevede un’esclusione
espressa per gli immobili ricevuti per successione.

Quote ereditate e plusvalenza Superbonus: l’esclusione vale solo
pro quota

L’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR esclude dal proprio
ambito applicativo gli immobili acquisiti per
successione.

Nel caso esaminato, tuttavia, le comproprietarie avevano
acquisito soltanto una parte delle rispettive quote attraverso la
successione del 2009, mentre le restanti partecipazioni derivavano
da precedenti acquisti a titolo oneroso.

Sul punto, l’Agenzia ha richiamato la risposta n. 208/2024, con
la quale era già stato precisato che, quando la proprietà
immobiliare deriva solo in parte da una successione, l’esclusione
riguarda esclusivamente la plusvalenza riferibile alla quota
ereditaria. La conseguenza è quindi una imponibilità pro
quota.

Per la madre, la quota acquisita per successione rimane fuori
dalla disciplina della plusvalenza post-Superbonus, mentre la quota
posseduta a titolo oneroso deve essere valutata secondo le regole
dell’art. 67 del TUIR.

Lo stesso criterio vale per la figlia: la quota acquisita per
successione è esclusa, mentre l’ulteriore quota acquisita
mediante permuta può concorrere alla determinazione della
plusvalenza imponibile.

Non è quindi sufficiente che una parte dell’immobile abbia
provenienza successoria per escludere integralmente la tassazione:
occorre ricostruire titolo di acquisto e provenienza delle
singole quote.

Come si calcola la plusvalenza post-Superbonus e quale costo
utilizzare

Una volta individuata la parte della proprietà fiscalmente
rilevante, entra in gioco l’art. 68 del TUIR. La plusvalenza è
determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il
prezzo di acquisto o costo di costruzione del
bene, aumentato degli ulteriori costi inerenti fiscalmente
riconosciuti.

Nel caso oggetto dell’interpello si poneva però un problema
pratico: le istanti non erano più in grado di documentare gli
originari costi di acquisto del terreno e di costruzione
dell’immobile, risalenti al 1990.

Era stata per questo predisposta una perizia giurata che aveva
ricostruito il valore dell’immobile riferendolo al 2021.

L’Agenzia ammette l’utilizzo di tale strumento: richiamando la
risposta n. 86/2026, il Fisco ha infatti confermato che, qualora il
contribuente non sia in grado di individuare il prezzo di acquisto
o il costo di costruzione, ai fini del calcolo della plusvalenza è
possibile fare riferimento al valore risultante da una
perizia giurata redatta da un professionista
abilitato.

Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni,
tale valore può inoltre essere rivalutato sulla base della
variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati, secondo quanto previsto dall’art. 68 del
TUIR.

Spese Superbonus sostenute dall’altro comproprietario: perché non
aumentano il costo fiscale

Le istanti sostenevano che le spese relative agli interventi
edilizi, pur essendo state integralmente pagate dall’altro
comproprietario, potessero essere considerate per aumentare il
costo fiscalmente riconosciuto delle loro quote, almeno per la
parte non coperta dal beneficio fiscale.

L’Agenzia ha escluso questa possibilità: poiché le istanti non
avevano sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati, il
prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto
non può essere incrementato delle spese sostenute dall’altro
comproprietario.

Si crea così una distinzione particolarmente importante: gli
interventi Superbonus eseguiti dall’altro comproprietario
rilevano ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1,
lettera b-bis), del TUIR, fatte salve le esclusioni previste dalla
stessa disposizione, ma le spese sostenute da quel
comproprietario non possono essere utilizzate per incrementare il
costo fiscalmente riconosciuto delle quote cedute dalle
istanti.

In termini operativi, dunque, il fatto che un solo
comproprietario sostenga tutte le spese può produrre effetti anche
sulle future cessioni delle quote degli altri soggetti, senza
attribuire loro un corrispondente incremento del costo fiscalmente
riconosciuto.

Cosa cambia
prima e dopo cinque anni

La risposta richiama anche la particolare disciplina prevista
dall’art. 68 del TUIR per le spese relative agli interventi
Superbonus.

Quando tra la conclusione degli interventi e la cessione
trascorrono non più di cinque anni, le spese non rilevano tra i
costi inerenti se il contribuente ha fruito del Superbonus
nella misura del 110% e ha esercitato le opzioni per lo
sconto in fattura o la cessione del credito. Se invece sono
trascorsi più di cinque anni, alle medesime condizioni può
essere considerato il 50% di tali spese.

Nel caso esaminato, tuttavia, questa disciplina assume una
funzione secondaria rispetto al principio affermato dall’Agenzia:
le venditrici non hanno sostenuto le spese e, proprio per questo
motivo, non possono utilizzarle per incrementare il costo delle
proprie quote.

Il problema, quindi, si pone ancora prima dell’applicazione
delle percentuali previste dall’art. 68 del TUIR.

Cessione di quote dopo il Superbonus: quali plusvalenze restano
imponibili

Dalla risposta emerge quindi che, per determinare la plusvalenza
imponibile, occorre procedere distinguendo sia la provenienza delle
quote sia i costi fiscalmente riferibili a ciascun
comproprietario.

In primo luogo occorre ricostruire la provenienza delle quote
cedute. Quelle acquisite per successione restano escluse dalla
disciplina prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del
TUIR, mentre le quote acquistate a titolo oneroso possono generare
una plusvalenza imponibile.

Per queste ultime occorre determinare la differenza tra
corrispettivo di cessione e costo fiscalmente riconosciuto.

Quando il costo originario non sia più documentabile, può essere
utilizzato, alle condizioni indicate dall’Agenzia, il valore
risultante da una perizia giurata. Non possono
invece essere sommati al costo della quota gli importi relativi
agli interventi Superbonus sostenuti esclusivamente da un altro
comproprietario.

Resta infine possibile applicare alla plusvalenza, in
alternativa al regime ordinario di imposizione, l’imposta
sostitutiva del 26%, secondo quanto previsto dall’art. 1,
comma 496, della Legge n. 266/2005 e richiamato dalla disciplina
introdotta dalla Legge n. 213/2023.