#Finsubito news – conviene di più il contratto transitorio o l’affitto breve?

Chi punta sull’affitto per completare pensione o stipendio scopre che gestire una casa richiede molto più impegno di quanto sembri, e non tutte le formule pagano allo stesso modo.

Chi possiede una casa ereditata o acquistata per far studiare i figli, e non vuole o non riesce a venderla, si trova spesso a valutare come metterla a reddito. Ma quale formula contrattuale conviene davvero di più? Molti proprietari si chiedono: casa in affitto: conviene di più il contratto transitorio o l’affitto breve? Secondo un’analisi condotta su alcuni casi concreti in diverse città italiane, il contratto transitorio risulta la scelta più remunerativa e con minori rischi rispetto all’affitto breve, garantendo canoni più alti, incassi mensili fissi e l’assenza del rischio legato all’invenduto tipico delle locazioni turistiche.

Il contesto di partenza: perché la casa attrae chi cerca rendita

Tra le alternative al Btp c’è proprio la casa: chi la possiede, se non decide di venderla o non ci riesce, cerca di metterla a reddito. Può trattarsi della casa di famiglia ereditata, oppure di un immobile acquistato qualche anno prima per far studiare i figli all’università. La tendenza attuale è quella di non vendere, ma di far fruttare l’immobile per assicurarsi una rendita utile a compensare pensione o stipendio. Per capire se questa strada sia effettivamente più redditizia rispetto al tradizionale titolo di Stato, occorre valutare quale rendita ci si può aspettare, quale sia la formula contrattuale più remunerativa, e se l’affitto breve garantisca davvero un vantaggio superiore rispetto ad altre opzioni.

Il campione di città e immobili analizzati

L’analisi si basa su alcuni casi concreti che hanno un denominatore comune: un valore dell’immobile tra i circa 210 e 270mila euro. Questo capitale consente di acquistare immobili molto diversi in termini di dimensioni, come bilocali a Roma e Milano, o trilocali a Padova, Pisa, Salerno e Genova, oltre che di localizzazione: semicentro per Milano e Roma, centro per Padova, Palermo e Salerno. Il valore immobiliare diverso da città a città riflette ovviamente anche una diversa commerciabilità, dato che sia la domanda locativa sia quella di acquisto variano molto a seconda della piazza considerata, incidendo di conseguenza sia sulla rendita da locazione sia sulla rivalutazione dell’immobile nel tempo.

Le caratteristiche delle diverse piazze immobiliari

Milano resta la piazza italiana con il mercato immobiliare più dinamico, con valori al metro quadrato in crescita, e quindi con una rivalutazione del capitale più stabile nel tempo. Anche Roma ha un mercato immobiliare vivace, ma si distingue soprattutto per una domanda stabile e generalizzata di locazioni brevi, essendo città turistica per antonomasia; l’affitto breve funziona bene anche a Milano, soprattutto nelle zone centrali. Bologna, Padova, Salerno e Pisa, pur non avendo i numeri delle grandi metropoli, possono contare su una domanda di locazione sostenuta dalla popolazione universitaria e dai centri di ricerca presenti sul territorio. Il turismo traina soprattutto Palermo, un po’ meno Genova, ma entrambe presentano un mercato delle compravendite piuttosto debole.

Perché il contratto transitorio comporta meno rischi

Rispetto a un regime locativo classico, quello con durata quattro anni più quattro anni, il contratto transitorio, che va dal mese ai 18 mesi, e fino a 36 mesi per ragioni di studio, presenta minori rischi e maggiori vantaggi per il proprietario. Il primo vantaggio riguarda proprio la riduzione del rischio di trovarsi con inquilini che, una volta entrati nell’immobile, smettono di pagare il canone, situazione che richiederebbe fino a quattro anni per essere risolta con lo sfratto. Il contratto transitorio permette inoltre di prevedere canoni più alti e, soprattutto rispetto all’affitto breve, elimina il rischio dell’invenduto (cioè dei periodi in cui l’immobile resta sfitto), garantendo incassi fissi su base mensile.

I numeri concreti sulla redditività lorda

Secondo l’analisi condotta, la redditività lorda del contratto transitorio è in assoluto quella più elevata tra le formule considerate. Questa parte dal 4,9% di Genova e arriva fino al 14% di Roma, passando per il 10,7% di Milano e di Salerno. Buoni risultati anche per Pisa, con l’8,7%.

Come cambia la strategia di investimento città per città

Marco Celani, presidente di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, e amministratore delegato di Italianway, sottolinea come, rispetto ai prezzi di acquisto, a Roma un investimento intorno ai 200mila euro consenta di acquistare un bilocale di 50 metri quadrati in zone non premium, come per esempio la zona della stazione Termini, adatte al turismo e al mercato del breve termine, ma non troppo gradite invece per il mercato del lungo termine. A Milano, con un investimento analogo, si riesce ad acquistare un immobile di 50 metri quadrati in una zona semicentrale, non particolarmente adatta al breve termine, ma piuttosto orientata al medio e lungo termine.

Nelle altre città prese a campione si riesce a investire il capitale ipotizzato acquistando metrature più grandi in zone premium, più adatte al mercato del breve termine o comunque più gradite dagli altri segmenti di mercato. È importante notare, precisa Celani, che più le città hanno una capacità di attrazione universitaria, più il medio termine guadagna rilevanza e redditività, un fattore che spiega perché in città come Bologna, Padova, Salerno e Pisa il contratto transitorio risulti particolarmente conveniente.

Il peso della componente emotiva nella scelta

Come spiega l’esperto, tantissimi immobili immessi sul mercato degli affitti brevi arrivano da eredità, quasi 400mila immobili ereditati solo nel 2025, di cui i proprietari fanno fatica emotivamente a disfarsi. Anche la scelta del tipo di contratto dipende molto più dall’accordo con gli altri eredi e dalle esigenze contingenti della famiglia, che magari non vuole vincolarsi a un orizzonte contrattuale troppo lungo, piuttosto che dalla pura redditività. La componente emotiva nell’immobiliare conta molto più di quella razionale: a una casa ci si affeziona, a un Btp no.

Le caratteristiche di un immobile che funziona davvero come rendita

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliare, offre un identikit preciso dell’immobile ideale per garantire una rendita affidabile: un appartamento di 60 metri quadrati, il classico due locali con servizi, in buone condizioni, con impianti nuovi ed efficienti, in una zona sicura e facilmente raggiungibile, all’interno di uno stabile anch’esso in buone condizioni. Solo questa tipologia rappresenta, secondo Breglia, un vero e proprio bond immobiliare, perché funziona nella maggioranza dei casi e si riesce facilmente ad affittare ovunque, garantendo una rendita stabile.

Perché mettere in ordine l’immobile è un passaggio indispensabile

Quando si eredita una casa, è indispensabile metterla in ordine prima di affittarla. Nessuno vuole affittare un’abitazione con impianti non a norma, pareti sporche o rubinetteria risalente agli anni Sessanta. Ristrutturare un immobile per rifare i bagni e sostituire gli impianti richiede un investimento che si aggira in media tra i 50 e i 100mila euro, un costo necessario che va sempre preventivato prima di decidere di mettere l’immobile sul mercato locativo.

Chi eredita un appartamento con impianti risalenti a decenni fa deve mettere in conto che, prima ancora di incassare il primo canone, potrebbe dover spendere una cifra equivalente a diversi anni di rendita locativa soltanto per rendere l’immobile appetibile sul mercato.

I costi nascosti dell’affitto breve

Chi pensa di poter affittare una casa in pochi giorni con la formula degli affitti brevi si trova su una strada sbagliata. Occorre innanzitutto ottenere il Cin, il codice identificativo nazionale obbligatorio, inserire l’abitazione su un portale specifico e mettere in conto diversi costi aggiuntivi: le piattaforme oggi applicano commissioni che vanno dal 15% a quasi il 20% sull’incasso complessivo. Inoltre, quando si ricorre agli affitti brevi, l’usura della casa risulta maggiore rispetto a una locazione tradizionale, e i danni che ne derivano vengono compensati solo in parte da una piccola assicurazione inclusa nella piattaforma.

Non tutte le città si prestano all’affitto breve

Va inoltre considerato che non tutte le piazze si prestano agli affitti brevi allo stesso modo. Tra le grandi città, questa formula funziona bene a Venezia, Firenze e quasi dappertutto a Roma. Anche nella stessa Milano il risultato dipende molto dalla zona: se il quartiere è decentrato, difficilmente si può contare su entrate stabili tramite affitti brevi. In alcune località turistiche, come Forte dei Marmi, Rapallo, Cortina o Madonna di Campiglio, questa formula può funzionare, ma resta fortemente stagionale, concentrandosi in pochi mesi dell’anno. In altre città, pensando per esempio alla media provincia italiana, non esiste proprio un mercato sufficiente per questo tipo di locazione.

Il regime fiscale delle diverse formule di affitto

Sul piano fiscale, la locazione breve, tecnicamente quella sotto i 30 giorni, beneficia del regime della cedolare secca, con un’imposta del 21% sulla prima casa e del 26% sulla seconda casa, oppure in alternativa del regime Irpef ordinario. Questa distinzione fiscale rappresenta un ulteriore elemento da considerare nella scelta tra le diverse formule contrattuali disponibili.

Perché molti proprietari stanno abbandonando gli affitti brevi

Una recente indagine di Solo Affitti, condotta a livello nazionale, rileva che molti proprietari stanno effettivamente lasciando gli affitti brevi per tornare alla locazione tradizionale. La principale ragione che spinge in questa direzione è la crescente complessità della gestione, indicata dal 24% degli intervistati. Seguono i rendimenti inferiori alle aspettative iniziali, indicati dal 22%, l’aumento degli adempimenti normativi e dei controlli, segnalato dal 19%, le difficoltà operative legate a pulizie, manutenzioni e check-in, indicate dal 16%, e il peso complessivo di costi e tassazione, indicato dal 13%. Soltanto il 6% degli intervistati indica come motivo principale la stagionalità dei ricavi e la preferenza per un’entrata più stabile nel tempo, elemento che conferma indirettamente come, per la maggior parte dei proprietari, la complessità gestionale e i costi nascosti pesino più della semplice variabilità stagionale degli incassi.