Il 28 ottobre il consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027 – 2029 e tra le misure inserite, all’articolo 5, una è completamente dedicata all’aliquota dell’imposta sostitutiva per i contratti a canone concordato. In sostanza, l’Esecutivo ha deciso, per i canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, di abbassare la “cedolare secca” al 5 per cento. A oggi è al 10 per cento, una riduzione già sostanziosa rispetto al 21 per cento che viene pagato sulle altre tipologie di contratti.
La mini cedolare secca sugli affitti
Questo significa che i proprietari che decideranno di proporre a un inquilino un contratto “3+2” a canone concordato – cioè stabilito da accordi territoriali, a Roma l’ultimo è dato 2023 – potranno godere di un taglio del 50 per cento delle tasse da versare in sede di dichiarazione dei redditi. Si passa così dal 10 al 5 per cento. Ma c’è di più: se viene messo sotto contratto un inquilino fino al 35° anno d’età, l’aliquota viene quasi azzerata. Si passerebbe, infatti, all’1 per cento di “cedolare secca”.
I vantaggi per gli inquilini giovani
Come ha dichiarato Renato Brunetta, presidente del Cnel (consiglio nazionale dell’economia e del lavoro) a Il Sole24Ore Radiocor “per un appartamento di 70 metri quadrati in un comune ad alta tensione abitativa (come è Roma, ndr) il proprietario incassa 133 euro in più l’anno rispetto al mercato libero e il giovane risparmia 110 euro al mese”. Il calcolo viene fatto su canoni di locazione firmati da under 36 e mettendo a confronto contratti a mercato libero con canoni concordati. L’obiettivo del Governo, d’altronde, è quello di rendere più appetibili gli affitti di lunga durata (almeno cinque anni) e favorire così la residenzialità rispetto agli affitti brevi turistici. Con uno sguardo d’eccezione per i giovani.
Gli effetti su Roma
Ma gli effetti su città come Roma potrebbero non essere quelli attesi. Soprattutto perché la mano tesa del Governo nei confronti dei proprietari non chiede nulla in cambio: “L’abbassamento dell’aliquota è interessante e anche noi in passato la chiedemmo, addirittura prevedendo uno zero per cento per chi affittava a famiglie in graduatoria Erp” premette Massimo Pasquini, esperto di casa e già segretario di Unione Inquilini. “Ma se alla riduzione della cedolare secca non fai seguire una riduzione dei canoni, che benefici ne deduci? Pensa che con la cedolare secca al 10 per cento gli affitti si siano abbassati? No”. Il tutto con un aumento delle minori entrate per lo Stato, che secondo il capo del dipartimento Economia e Statistica di Banca d’Italia Andrea Brandolini (audito in Parlamento nell’esame del disegno di legge) sarebbe pari a 300 milioni di euro tra il 2027 e il 2029.
“Ricaduta sull’inquilino quasi nulla”
Anche i dati dell’Agenzia delle Entrate riportano una crescita dei canoni. Tra il secondo trimestre del 2026 e lo stesso periodo del 2025 il canone annuo complessivo ha raggiunto i 157 milioni di euro a Roma, una crescita del 9,6 per cento. Rispetto ai canoni di lungo periodo nel libero mercato (4+4) la crescita è stata del 6,3 per cento, arrivando nella Capitale a un ammontare complessivo di 38 milioni di euro. “A Roma la nuova manovra finanziaria comporterebbe che semplicemente si applicherebbero i canoni decisi nel 2023, visto che ancora non si vede all’orizzonte il rinnovo” prosegue Pasquini. “La ricaduta positiva sull’inquilino sarebbe quasi nulla. L’ipotesi di abbassare la cedolare secca per aumentare la distanza tra l’attuale 21 per cento e la decurtazione attuale è interessante, ma si può definire praticamente un effetto placebo”. Meglio sarebbe stato se a una riduzione così forte della “cedolare secca” fosse seguita l’imposizione di una riduzione dei canoni “magari pari almeno alla differenza tra l’attuale aliquota e quella nuova decisa dal Governo” specifica Pasquini.
I dati sui contratti agevolati a Roma
A Roma, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate aggiornati al 30 giugno 2026, ci sono state quasi 13mila nuove registrazioni di contratti di locazione (+6,1 per cento rispetto al 2025), con un aumento del 7,8 per cento di abitazioni locate con canoni agevolati. Nel 2025 Confedilizia faceva sapere, nel suo ultimo rapporto sul tema, che su quasi 55mila contratti d’affitto a Roma ce ne erano oltre 35mila a canone concordato, transitori e per studenti universitari. Quelli a canone libero, cioè “4+4” erano solamente il 30 per cento del totale. Sicuramente l’approvazione del testo di legge di Bilancio con la conferma del dimezzamento della “cedolare secca” porterebbe a una sostanziosa crescita di dei contratti agevolati di lunga durata, senza però garantire una diminuzione dei canoni. Semplicemente perché non c’è nessuna normativa che lo imponga. Come non è stato fatto alcunché sugli affitti brevi: l’aliquota è al 21 per cento per chi chi affitta una casa, sale al 26 per cento dalla seconda unità immobiliare. “Non ha senso restare così, se tutti dicono che vanno regolamentati, pure qualcuno a destra. Chi affitta una stanza della casa dove vive va agevolato, lo capisco, perché rappresenta una integrazione al reddito. Ma tutti gli altri?”.
Quanto guadagneranno i proprietari a Roma
Ma quanto può guadagnare di più un proprietario a Roma? Abbiamo preso a riferimento i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate aggiornati al secondo semestre del 2025 e preso in considerazione un immobile di 80 metri quadrati. Nella zona Marconi, per esempio, la forchetta dei valori al metro quadro va dai 9,5 ai 13 euro, con una media di 11,25 euro al metro quadro per gli affitti. Un contratto con canone a libero mercato comporta una tassazione al 21 per cento con un guadagno netto annuo, per il proprietario, di 8.532 euro. Il guadagno netto con un canone concordato e cedolare secca al 5 per cento arriva a 10.762 euro, quindi 566 euro in più all’anno. A Garbatella i canoni sono più alti, ma il guadagno netto sarebbe lo stesso: 566 euro. Si scende a 542 euro per Conca d’Oro, zona metro B1, dove un canone libero comporterebbe un guadagno netto di 9.101 euro mentre un concordato con la nuova cedolare, nel 2027 e per nuovi contratti, significherebbe 10.306 euro di guadagno netto annuo. Passando in zona Aurelio-Gregorio VII, con valori medi di 16,40 euro al metro quadrato, il guadagno sarebbe di 576 euro in più per il concordato rispetto al libero, mentre all’Eur si arriverebbe addirittura a 725 euro di guadagno netto l’anno. Si va dai 40 ai 60 euro al mese in più per i proprietari.
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