#Finsubito news – 10%, 4% o 22%? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Sulla ristrutturazione della prima casa l’IVA è del 10%, la stessa di qualsiasi abitazione. La prima casa conta solo se la costruisci o la ampli: allora l’appalto scende al 4%. Nelle manutenzioni il 10% ha un limite per infissi, caldaie, sanitari e gli altri beni significativi; su restauro e ristrutturazione edilizia vale sul lavoro e sui beni finiti, anche se li compri tu. Sulle parcelle di progettista e direttore dei lavori l’IVA è del 22%.

Il 4% che molti ricordano è quello dell’acquisto da un’impresa, che riguarda il rogito: lo trovi fra le spese per comprare la prima casa. Sui lavori l’aliquota pesa: su 40.000 € fra il 10% e il 22% ballano 4.800 €, che può toccarti pagare di tasca tua, perché alcune banche calcolano la quota dei lavori senza IVA.

Che IVA si paga per ogni tipo di lavoro?

Conta il tipo di lavoro, non la prima casa. Le categorie sono quelle dell’art. 3 del Testo unico dell’edilizia: la manutenzione ordinaria riguarda «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici», la straordinaria il rinnovo di parti anche strutturali e la realizzazione dei servizi igienici. Restauro e ristrutturazione edilizia sono gli interventi più pesanti.

Le aliquote sono nell’art. 16 del D.P.R. 633/1972 e nella sua Tabella A (parte III, nn. 127-terdecies e 127-quaterdecies; parte II, nn. 24, 39 e 41-ter). Il 10% delle manutenzioni viene dall’art. 7 della L. 488/1999, per i lavori «realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata», senza più una scadenza. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano nel testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026), con le stesse aliquote.

Infissi, caldaie, sanitari: come funzionano i beni significativi?

Nelle manutenzioni il 10% copre anche i materiali dell’impresa, con un limite per i beni significativi del decreto del Ministro delle finanze del 29 dicembre 1999: ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. Per l’Agenzia delle Entrate (circolare 15/E del 2018) «L’elenco deve considerarsi tassativo»: piastrelle e pavimenti, per esempio, non ci sono.

Il bene significativo «resta soggetto interamente all’aliquota nella misura del 10 per cento se il suo valore non supera la metà di quello dell’intera prestazione». Se la supera, il bene resta al 10% solo fino al valore del resto dell’intervento, e il di più paga il 22%. Due dettagli aiutano. Il valore del bene è il suo costo per l’impresa, perché il ricarico va con il lavoro. Tapparelle e zanzariere non integrate nell’infisso, e le grate di sicurezza, contano come lavoro.

Un esempio con cifre ipotetiche, IVA esclusa: un bagno da 9.000 €, di cui 3.000 € di sanitari e rubinetterie, e infissi nuovi da 12.000 €, di cui 8.000 € di infissi (il loro costo per l’impresa) e 4.000 € di posa e lavoro.

Sugli stessi infissi, farli fornire all’impresa costa 480 € di IVA in meno che comprarli da te; dentro una ristrutturazione edilizia se ne risparmiano altri 480 €, perché lì il limite non c’è.

Materiali comprati da te o dall’impresa: che cosa cambia?

Nelle manutenzioni conviene che i materiali li fornisca chi fa i lavori. Nella sua pagina sulle manutenzioni l’Agenzia delle Entrate esclude dal 10% i beni forniti da un’altra ditta e quelli presi da te: non si applica «ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente». Restano fuori anche le parcelle dei professionisti.

In restauro e ristrutturazione edilizia vale il contrario: i beni finiti, come porte, infissi, sanitari e caldaie, sono al 10% «sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta» (Agenzia delle Entrate). Materie prime e semilavorati comprati da te restano al 22%.

Quando c’è l’IVA al 4%?

Sui lavori il 4% c’è quando costruisci la prima casa con un appalto e hai i requisiti prima casa (Tabella A, parte II, n. 39). Sono quelli dell’acquisto agevolato. La casa, non di lusso, deve stare nel Comune in cui risiedi, porterai la residenza o svolgi la tua attività. Non devi averne un’altra in quel Comune, né una comprata con le agevolazioni, salvo le eccezioni della nota II-bis. Per l’Agenzia delle Entrate «il regime agevolato spetta nelle sole ipotesi di contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione» di case nuove, e i requisiti vanno dichiarati (risoluzione 22/E del 2011). I beni finiti forniti per costruire un’abitazione non di lusso sono al 4% anche senza i requisiti prima casa, e anche se fai da te senza appalto (n. 24).

Su un appalto da 180.000 € il 4% fa 7.200 € di IVA; senza i requisiti il 10% fa 18.000 €, 10.800 € in più. Come si finanziano terreno e cantiere lo spiega la guida al mutuo per costruire la prima casa; se hai già un’altra casa, vedi le agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile.

Come deve essere la fattura?

Con beni significativi in una manutenzione, la fattura deve indicare oltre al lavoro «anche i beni di valore significativo» forniti (L. 205/2017, art. 1, comma 19), con il loro valore anche quando tutto resta al 10%, e le due imposte separate se una parte va al 22%. Se bagno, infissi e caldaia sono un solo intervento con un prezzo unico, il conto si fa sul totale (circolare 15/E, § 4): fattelo mostrare prima di firmare.

IVA, bonus e mutuo: come cambiano i conti?

L’IVA fa parte della spesa che detrai con il bonus ristrutturazioni. Fra le spese ammesse la guida dell’Agenzia (febbraio 2026, p. 21) elenca «l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni». Sulle spese del 2026 il bonus è del 50% sull’abitazione principale di cui sei proprietario o titolare di un diritto reale, del 36% negli altri casi, su massimo 96.000 € in 10 rate; sulle spese del 2027 è del 36% e del 30% (Agenzia delle Entrate). Come si somma agli interessi lo spiega la guida su bonus ristrutturazione e mutuo.

Con il mutuo l’IVA pesa all’inizio. Sui lavori alcune banche ne finanziano l’80% del costo, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota; altre ancora non uniscono acquisto e lavori in un solo mutuo, e alcune calcolano la quota sul costo senza IVA. Con cifre ipotetiche: 60.000 € di ristrutturazione edilizia più 6.000 € di IVA. Se la banca finanzia l’80% senza IVA arrivano 48.000 € e 18.000 € li metti tu; il bonus del 50% su 66.000 € pagati nel 2026 vale 33.000 € in dieci anni, 3.300 € l’anno, se hai abbastanza IRPEF da scontare.

Quanto puoi chiedere per comprare casa e pagare i lavori, e con che rata, te lo dice in 6 minuti, gratis, la simulazione di GoMutuo. Il conto con il prezzo della casa è nella guida al mutuo acquisto e ristrutturazione; se la casa è già tua, in quella sul mutuo per ristrutturare.

Alcuni casi particolari

• Parti comuni del condominio. Le manutenzioni sono al 10% se l’edificio è a prevalente destinazione abitativa privata.
• Ufficio o negozio. Restauro e ristrutturazione edilizia restano al 10%: per la circolare 15/E valgono «su qualsiasi tipologia di immobile». Il 10% delle manutenzioni riguarda invece le abitazioni: per un negozio o un ufficio in un condominio residenziale vale solo sulle parti comuni.
• Casa cointestata. L’IVA dei lavori non cambia. Il tetto di 96.000 € del bonus vale per l’immobile, non per ciascun proprietario: nel bonifico vanno i codici fiscali di tutti quelli che detraggono.
• Box della prima casa. Costruirlo con un appalto costa il 4%, anche dopo la casa, se il vincolo di pertinenza risulta dal titolo edilizio (risoluzione 39 del 2006).
• Solo manutenzione ordinaria. Tinteggiare o cambiare i pavimenti di casa tua ha l’IVA al 10%, ma da soli questi lavori non danno il bonus: sulla singola abitazione vale dalla manutenzione straordinaria in su (art. 16-bis, c. 1, TUIR).
• Reddito oltre 75.000 €. La spesa del bonus entra nel tetto degli oneri detraibili dell’art. 16-ter TUIR: ogni anno ne conta un decimo, IVA compresa, cioè 6.600 € nell’esempio. Nello stesso tetto entrano gli interessi detraibili dei mutui firmati dal 2025.