Illegittima l’ordinanza di abbattimento dell’immobile privo di permesso se la domanda di condono non viene definita. Il TAR Piemonte annulla il provvedimento comunale dopo 21 anni di attesa.
Nel 2005 viene presentata una domanda di condono edilizio per un fabbricato residenziale costruito senza permesso. Passano gli anni. Poi i decenni. La domanda resta lì, senza risposta. Nel 2023, dopo diciotto anni di silenzio, il Comune emette un’ordinanza di demolizione. Il proprietario ricorre al TAR sostenendo che quella demolizione non può essere ordinata finché la sua domanda di condono non è stata esaminata e decisa.
Il TAR di Torino, con la sentenza n. 211/2026, gli ha dato ragione. La presentazione di una domanda di condono sospende tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia: il Comune non può ordinare la demolizione senza prima definire la pratica di sanatoria, accogliendola o respingendola con un provvedimento espresso. Solo in caso di diniego potrà emettere un nuovo ordine di demolizione. La questione di se il Comune può ordinare la demolizione di un abuso edilizio quando c’è una domanda di condono ancora pendente riguarda molti proprietari che si trovano in situazioni analoghe, con pratiche aperte da anni o decenni senza che l’amministrazione si sia mai pronunciata.
La vicenda
La storia inizia ai primi degli anni 2000, quando viene realizzato un fabbricato ad uso residenziale senza permesso di costruire, su un’area soggetta a vincolo paesaggistico. Nel 2005, il proprietario presenta domanda di condono ai sensi della legge n. 326/2003 (il cosiddetto terzo condono edilizio, che ha consentito la sanatoria di abusi realizzati entro una certa data, alle condizioni stabilite dalla legge). La domanda viene protocollata dal Comune di Torino e resta in attesa di definizione.
Diciotto anni dopo, nel 2023, il Comune emette un’ordinanza di demolizione che ingiunge la rimozione del fabbricato. Nell’ordinanza non viene fatto alcun riferimento alla domanda di condono pendente. Il proprietario impugna il provvedimento davanti al TAR, sollevando due censure principali: l’ordinanza è stata emessa nonostante la domanda di condono non fosse ancora stata definita, e riguarderebbe in ogni caso anche opere regolarmente autorizzate con un’autorizzazione edilizia del 2023.
Il TAR ha accolto il ricorso già sulla prima censura, senza nemmeno dover esaminare la seconda.
La regola: la domanda di condono sospende i procedimenti sanzionatori
Il principio applicato dal TAR è consolidato nella giurisprudenza amministrativa e trova il suo fondamento in un sistema normativo preciso. Gli artt. 38, 43 e 44 della legge n. 47/1985 (la prima legge sul condono edilizio), richiamati dall’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003 convertito nella legge n. 326/2003, stabiliscono che la presentazione di una domanda di condono sospende tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia.
La logica della norma è chiara: se un proprietario ha presentato domanda di sanatoria, ha attivato un procedimento amministrativo che può concludersi con la regolarizzazione dell’abuso. Sarebbe contraddittorio consentire all’amministrazione di demolire il manufatto prima ancora di aver valutato se quell’abuso possa essere sanato. La demolizione sarebbe un atto irreversibile che vanificherebbe l’esito positivo di una pratica ancora in corso.
L’amministrazione ha quindi un dovere di procedere prioritariamente all’esame della domanda di condono. Non è una facoltà, non è un invito: è un obbligo. Finché quella domanda non viene definita con un provvedimento espresso, qualsiasi ordinanza demolitoria emessa sullo stesso manufatto è illegittima.
Cosa emerge dall’archivio comunale: la prova della pendenza
Un aspetto pratico della sentenza merita attenzione. Il TAR ha verificato la pendenza della domanda di condono consultando direttamente l’archivio informatico delle pratiche edilizie del Comune di Torino. Da quell’archivio risultava con chiarezza che nel 2005 era stata presentata una domanda di condono avente ad oggetto una costruzione residenziale, con ubicazione identica a quella indicata nell’ordinanza di demolizione impugnata, e con esito ancora classificato come “non definito”.
Questa verifica ha un significato importante: la pendenza della domanda non era un’informazione nascosta o difficile da reperire. Era registrata negli archivi dello stesso Comune che aveva emesso l’ordinanza. L’amministrazione avrebbe potuto e dovuto verificare l’esistenza di pratiche di condono pendenti prima di emettere il provvedimento demolitorio. Non averlo fatto è un vizio che il TAR ha censurato senza esitazione.
Cosa deve fare il Comune adesso
La sentenza non si limita ad annullare l’ordinanza: indica anche la sequenza corretta che il Comune dovrà seguire. L’amministrazione dovrà innanzitutto definire con un provvedimento espresso il procedimento di condono pendente dal 2005. Questo significa che dovrà istruire la pratica, valutare se i requisiti per il condono sono soddisfatti (compatibilità con i vincoli paesaggistici esistenti, rispetto dei limiti volumetrici previsti dalla legge, pagamento dell’oblazione dovuta) e pronunciarsi con un atto formale di accoglimento o di diniego.
Solo se la domanda di condono viene respinta, il Comune potrà emettere un nuovo ordine di demolizione. In quel caso, il provvedimento avrà una base legittima: sarà stato preceduto dalla valutazione della pratica di sanatoria e dalla sua definizione negativa, come la legge richiede.
Se invece la domanda di condono viene accolta, anche parzialmente, l’abuso viene regolarizzato e l’ordinanza demolitoria non potrà più essere emessa per le parti sanate.
Le conseguenze pratiche per i proprietari in situazioni analoghe
La sentenza del TAR di Torino ha implicazioni dirette per tutti i proprietari che si trovano in situazioni simili: manufatti abusivi per i quali è stata presentata una domanda di condono mai definita dall’amministrazione, e che ora ricevono ordinanze di demolizione senza che la pratica sia stata chiusa.
Il primo passo è verificare lo stato della propria domanda di condono. Se è stata presentata e non è mai stata definita con un provvedimento espresso di accoglimento o diniego, la pratica è ancora pendente. Questa verifica si può fare richiedendo un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del Comune o, dove disponibile, consultando l’archivio informatico delle pratiche edilizie.
Se in presenza di una domanda pendente arriva un’ordinanza di demolizione, il proprietario ha ottime probabilità di ottenerne l’annullamento davanti al giudice amministrativo, invocando il consolidato orientamento giurisprudenziale che il TAR di Torino ha confermato. I termini per ricorrere al TAR sono di sessanta giorni dalla notifica del provvedimento: rispettare questo termine è il primo atto necessario per tutelare la propria posizione.
Vale anche la pena considerare, nel frattempo, di sollecitare formalmente il Comune a definire la pratica di condono con un provvedimento espresso. La lunga inerzia dell’amministrazione non la esime dall’obbligo di pronunciarsi: una domanda di condono presentata nel 2005 attende da vent’anni una risposta, e il proprietario ha diritto a ottenerla. Se il Comune continua a non rispondere, esistono strumenti processuali per costringerlo ad agire, tra cui il ricorso avverso il silenzio-inadempimento della pubblica amministrazione.
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