Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato l’8 novembre 2026 · Aggiornato l’8 novembre 2026 · 12 minuti di lettura
In breve. Affitto breve o transitorio, oppure 4+4? Nei nostri appartamenti a Roma l’affitto breve fatto bene rende dal 40 al 70% in più dell’affitto normale, già tolti il nostro compenso e i costi. Il transitorio conviene nelle zone universitarie lontane dal centro e paga la cedolare al 10% se rispetta l’accordo di Roma. Regole aggiornate all’8 novembre 2026.
Caso reale: una nostra proprietaria abita in Puglia e affittava la sua casa di San Giovanni, vicino a Termini, a degli studenti, che gliel’hanno rovinata. L’abbiamo rifatta insieme a lei, e oggi la seguiamo in affitto breve: guadagna fino al 70% in più. In questa guida confronto affitto breve, transitorio e affitto lungo su una casa di Roma: quanto rendono, che tasse paghi, che rischi corri e quanto lavoro chiedono.
Come abbiamo raccolto i dati: le rese sono quelle dei nostri appartamenti, che ho raccontato il 4 novembre 2026. La resa è la cifra che resta al proprietario, già tolti il nostro compenso e i costi. Le regole le ho rilette il 7 e l’8 novembre 2026 sulle fonti ufficiali elencate in fondo.
Affitto breve o transitorio a Roma: che differenza c’è con l’affitto lungo?
L’affitto breve dura fino a 30 giorni, il transitorio fino a 18 mesi e l’affitto lungo almeno tre o quattro anni, con regole e tasse diverse per ciascuno. Il limite dei 30 giorni della locazione breve è nell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Il transitorio richiede un’esigenza temporanea del proprietario o dell’inquilino. Lo fissa l’articolo 2 del decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017.
L’affitto lungo è il 4+4 a canone libero oppure il 3+2 a canone concordato, previsti dall’articolo 2 della legge 431/1998. Il 3+2 dura almeno tre anni e alla prima scadenza si proroga di due. Il canone è libero nell’affitto breve e nel 4+4, mentre nel transitorio e nel 3+2 a Roma sta nelle fasce degli accordi del 2023.
La cedolare secca è del 21% sull’affitto breve e del 10% sul transitorio, se il canone rispetta l’accordo. Se ti interessa il transitorio, la pagina sugli affitti transitori a Roma spiega come lo seguiamo noi.
Quali voci cambiano da un contratto all’altro?
La tabella confronta durata, canone, cedolare, registrazione, CIN e contributo di soggiorno. Il CIN e il contributo di soggiorno servono solo per l’affitto breve.
| Voce | Affitto breve | Transitorio | 4+4 o 3+2 | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Quanto dura | fino a 30 giorni | fino a 18 mesi | 4 anni più 4, oppure 3 più 2 | d.l. 50/2017, art. 4; decreto MIT 16/1/2017, art. 2; legge 431/1998, art. 2 |
| Canone | libero, a notte | a Roma dentro le fasce dell’accordo | libero nel 4+4, nelle fasce nel 3+2 | decreto MIT 16/1/2017, art. 2, comma 2; legge 431/1998, art. 2, commi 1 e 3; Roma Capitale, accordi 2023 |
| Cedolare secca | 21%, 26% sul secondo appartamento | 10% con il canone dell’accordo | 21% nel 4+4, 10% nel 3+2 | Agenzia delle Entrate, scheda cedolare secca; d.lgs. 23/2011, art. 3; istruzioni 730/2026 |
| Registrazione | non obbligatoria fino a 30 giorni nell’anno | entro 30 giorni dalla firma | entro 30 giorni dalla firma | Agenzia delle Entrate, contratto di locazione in regime ordinario |
| CIN | sì | no | no | d.l. 145/2023, art. 13-ter |
| Contributo di soggiorno | sì, sul pernottamento dei non residenti | no | no | Roma Capitale |
Quali obblighi ha solo l’affitto breve?
Tra gli obblighi in più dell’affitto breve ci sono il CIN della casa, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il contributo di soggiorno, dovuto sul pernottamento dei non residenti. Per le case destinate a locazione breve o a locazione per finalità turistiche il CIN è richiesto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023. Secondo l’articolo 19-bis del decreto-legge 113/2018, l’obbligo di comunicare gli ospiti alla Questura vale anche per le locazioni brevi, e il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato fissa il termine di 24 ore.
Il contributo di soggiorno si paga per il pernottamento delle persone non residenti e va a Roma Capitale. Nel transitorio e nel 4+4, invece, basta registrare il contratto entro 30 giorni dalla firma.
Quanto rende l’affitto breve rispetto al transitorio e all’affitto lungo?
Sui nostri appartamenti di Roma l’affitto breve seguito bene lascia al proprietario il 40-70% in più dell’affitto normale, dopo compenso e costi: a Trastevere siamo intorno al +60%, a San Giovanni fino al +70%.
Prendiamo due dei nostri appartamenti. Uno di circa 55 metri quadri a San Lorenzo, per 4 persone e arredato con mobili Ikea e Leroy Merlin, secondo una nostra stima porta al proprietario circa 2.500 euro al mese, prima della cedolare. Uno di 55 metri quadri sotto il Colosseo, pagato quasi 500.000 euro, ne rende circa 3.200 al mese, tolti il nostro compenso e le pulizie. Secondo i nostri conti, rispetto al prezzo d’acquisto, rientra molto più tardi di quello di San Lorenzo.
Il transitorio sta in mezzo. Nei comuni sopra i 10.000 abitanti, come Roma, il canone va fissato dentro la fascia dell’accordo per la tua zona, come chiede l’articolo 2, comma 2, del decreto del 16 gennaio 2017. Il canone ha quindi un limite fissato dall’accordo, ma la cedolare scende al 10%, mentre nell’affitto breve il prezzo a notte è libero e la cedolare resta al 21%. Le medie del mercato, che trovi nella guida su quanto rende un affitto breve a Roma nel 2026, coprono tutte le case di Roma, comprese quelle che non seguiamo noi.
Perché una casa seguita bene rende così tanto di più?
Una casa seguita bene rende di più perché oggi l’ospite si aspetta un servizio da 5 stelle anche in un appartamento normale, almeno secondo me. Servono biancheria bianca stirata da una lavanderia professionale, ricambi e prodotti di cortesia, e chi affitta la casa così com’è va fuori mercato. Nei nostri appartamenti l’occupazione va dal 90 al 100% in alta stagione, e in bassa stagione alcuni immobili arrivano all’80%.
Per la proprietaria di San Giovanni abbiamo curato il progetto di interni e l’arredo della casa. Poi ha comprato un altro immobile e ce l’ha affidato da zero, con progetto e arredo. Dove la zona è buona possiamo fare lo stesso lavoro di home staging prima di mettere la casa sul mercato degli affitti brevi.
Che tasse paghi con l’affitto breve, il transitorio e il 4+4?
Sull’affitto breve la cedolare secca è del 21% (26% sul secondo appartamento), sul transitorio e sul 3+2 a canone concordato è del 10% a Roma, sul 4+4 a canone libero del 21%. Per l’affitto breve le aliquote sono nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti, non più quattro (legge 199/2025, comma 17). Dal terzo appartamento l’attività si presume d’impresa.
La cedolare si calcola sull’intero importo del canone, secondo la pagina dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. Airbnb applica costi del servizio del 15,5% a carico degli host. Se si aggiunge l’IVA italiana al 22%, fa il 18,91% per chi affitta da privato, secondo il nostro calcolo (15,5 × 1,22, con l’IVA ordinaria al 22% prevista dall’articolo 16 del d.P.R. 633/1972). I conti sono nella guida sulla commissione Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre.
Quanto paghi di cedolare sul transitorio e sul 3+2 a Roma?
Sul transitorio e sul 3+2 a canone concordato la cedolare a Roma è del 10%, se il canone rispetta l’accordo. Per il 3+2 l’aliquota ridotta la prevede l’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, e dal 1° gennaio 2027 la regola passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (articolo 203) senza cambiare aliquota. La scheda dell’Agenzia delle Entrate cita Roma per nome tra i comuni dove vale, insieme a Milano, Napoli e Torino.
Per il transitorio lo dicono le istruzioni del modello 730/2026: l’aliquota ridotta si applica «anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi», se il contratto è a canone concordato. Sul 4+4 a canone libero la cedolare resta al 21%, l’aliquota base dello stesso articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Per esempio, su 12.000 euro di canone l’anno il 10% vale 1.200 euro e il 21% ne vale 2.520.
Cosa paghi se non scegli la cedolare, e cosa paga l’ospite?
Senza cedolare, sul transitorio e sull’affitto lungo paghi IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo: sono le imposte che la cedolare sostituisce, secondo l’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Secondo l’Agenzia delle Entrate, un affitto sopra i 30 giorni va registrato entro 30 giorni dalla firma. Il registro costa il 2% del canone annuo, con almeno 67 euro il primo anno, e il bollo 16 euro ogni 4 facciate. Su 12.000 euro di canone l’anno il registro vale 240 euro.
Nell’affitto breve, invece, c’è il contributo di soggiorno, che va versato a Roma Capitale. La scheda del Comune lo lega al pernottamento dei non residenti, anche negli immobili in locazione breve.
Quali rischi corri con l’affitto lungo, il transitorio e l’affitto breve?
I rischi per il proprietario cambiano con la formula scelta: affitto lungo, transitorio o affitto breve. Con l’affitto lungo non vedi per anni come l’inquilino tratta la casa. Con il transitorio il contratto può tornare alla durata del 4+4 se non rispetti le regole. Con l’affitto breve gli obblighi si ripetono a ogni arrivo.
Secondo l’articolo 3 della legge 431/1998, nel 4+4 puoi rifiutare il rinnovo alla prima scadenza, cioè dopo 4 anni, solo per alcuni motivi. Se la casa serve a te o a un tuo familiare, puoi rifiutare il rinnovo avvisando l’inquilino almeno 6 mesi prima. A mio parere chi affitta a lungo pensa di stare tranquillo e alla fine ci rimette tre volte: nei soldi, nell’arredo e nei lavori da rifare. Lo abbiamo visto con la nostra proprietaria di San Giovanni, di cui parlo all’inizio di questa guida.
Quali rischi ha il transitorio e quali l’affitto breve?
Il transitorio rischia di tornare alla durata del 4+4 se la motivazione non è documentata o il canone esce dalle fasce. Secondo l’articolo 2, comma 6, del decreto del 16 gennaio 2017, il contratto è ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998. Le motivazioni che valgono a Roma le spieghiamo nella guida al contratto transitorio e alle sue motivazioni.
Con l’affitto breve gli obblighi cambiano a ogni arrivo. Per ogni ospite servono la registrazione su Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo e il contributo di soggiorno; la casa deve avere il CIN. Abbiamo visto recensioni da 2 stelle per una mancanza piccola, come la carta igienica finita la sera, far perdere rating a un annuncio. Lo abbiamo dovuto ripubblicare ripartendo da zero.
Affitto breve o 4+4 a Roma: quando conviene il transitorio?
A Roma il transitorio conviene nelle zone universitarie lontane dal centro e sulle case che non vuoi rinnovare. Dura fino a 18 mesi e paga la cedolare al 10% se il canone rispetta l’accordo. Il 4+4 conviene se vuoi un solo inquilino per 4 anni e poco lavoro. Nella nostra esperienza l’affitto breve rende di più nelle zone cercate dai turisti.
L’affitto lungo, 4+4 o 3+2, chiede meno lavoro. Per esempio, il lavoro cambia così da una formula all’altra:
- Affitto breve: annuncio e prezzi da seguire quasi ogni giorno; check-in, pulizie e registrazione degli ospiti a ogni soggiorno.
- Transitorio: ricerca dell’inquilino e documento che prova la motivazione. Registrazione entro 30 giorni dalla firma, poi consegna e riconsegna delle chiavi.
- 4+4 o 3+2: ricerca dell’inquilino e registrazione all’inizio. Poi poco lavoro fino alla scadenza.
Si può passare dal transitorio all’affitto breve?
Sì, si può passare dal transitorio all’affitto breve. Un caso reale: una nostra proprietaria aveva rimesso a nuovo la casa e voleva affittarla con contratti transitori. L’abbiamo seguita fino alla fine dell’ultimo contratto, poi la casa è passata all’affitto breve, dove a mio giudizio poteva guadagnare molto di più.
Il transitorio con il canone dell’accordo paga la cedolare al 10%, secondo le istruzioni del modello 730/2026, mentre l’affitto breve la paga al 21% e ha il prezzo a notte libero. Prima di partire la casa deve avere il CIN. Chi ci chiede un transitorio spesso l’affitto breve non l’ha mai considerato. Le zone fuori dal centro ma collegate bene dalla metro vanno bene anche per l’affitto breve, mentre il transitorio va meglio nelle zone universitarie lontane dal centro.
Come scegliamo con te la formula giusta per la tua casa?
Pro Pro Manager sceglie la formula guardando se la casa può rendere davvero: affitto breve, transitorio da 6 a 18 mesi o affitto garantito con un canone mensile fisso. Nella nostra esperienza non tutte le case vanno bene per l’affitto breve, quindi la nostra soluzione parte da qui. La resa dipende dalla casa e dalla zona, e i conti li facciamo sulla tua casa.
Pro Pro Manager lavora a Roma dal 2021, e il team è di oltre 20 persone. Sul transitorio cerchiamo noi gli inquilini sui portali e selezioniamo il profilo che vuoi tu.
Paghi quando incassi: per esempio foto, annuncio, home staging iniziale e avvio delle pratiche non si pagano in anticipo. Nell’affitto breve facciamo da sostituto d’imposta e ti paghiamo entro il 10 del mese dopo, con il rendiconto mensile. Registriamo noi gli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. Come lavoriamo lo trovi nella pagina dei servizi per i proprietari a Roma.
Domande frequenti
Affitto breve o transitorio, cosa conviene a Roma?
A Roma l’affitto breve conviene nelle zone cercate dai turisti, il transitorio nelle zone universitarie lontane dal centro e sulle case che non vuoi rinnovare. Nei nostri appartamenti l’occupazione va dal 90 al 100% in alta stagione e, in bassa stagione, alcuni immobili arrivano all’80%. La cedolare del transitorio è al 10% se il canone rispetta l’accordo, secondo le istruzioni del modello 730/2026.
Affitto breve o lungo termine: quale rende di più?
Rende di più l’affitto breve: nei nostri appartamenti di Roma il vantaggio va dal 40 al 70% sull’affitto normale, già tolti compenso e costi. Dipende dalla casa e dalla zona: a Trastevere siamo intorno al +60% e a San Giovanni fino al +70%. L’affitto lungo è la formula con meno lavoro, cioè il 4+4 o il 3+2: un solo inquilino per 3 o 4 anni e un canone fisso ogni mese.
Che cedolare secca pago sul canone concordato 3+2 a Roma e sul transitorio?
La cedolare secca sul 3+2 a canone concordato e sul transitorio a Roma è al 10%, se il canone rispetta l’accordo territoriale del 2023. Vale secondo l’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, che dal 2027 diventa l’articolo 203 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, e secondo le istruzioni del modello 730/2026. Su 12.000 euro di canone l’anno paghi 1.200 euro invece dei 2.520 del 21%.
Contratto transitorio o 4+4: quale scegliere a Roma?
Il contratto transitorio dura da 1 a 18 mesi e richiede una motivazione documentata, mentre il 4+4 dura 4 anni più altri 4 e non la richiede. A Roma il transitorio con il canone dentro le fasce dell’accordo paga la cedolare al 10%, il 4+4 a canone libero al 21%. Se manca la motivazione o il canone esce dalle fasce, il transitorio torna alla durata del 4+4, secondo l’articolo 2, comma 6, del decreto del 16 gennaio 2017.
Posso passare da un contratto 4+4 all’affitto breve?
Passare dal 4+4 all’affitto breve è possibile, ma solo alla seconda scadenza del 4+4, cioè dopo 8 anni, secondo la legge 431/1998. Alla prima scadenza il proprietario può rifiutare il rinnovo solo per i motivi elencati nell’articolo 3 della legge 431/1998, tra cui l’uso proprio o di un familiare. Alla seconda basta una raccomandata almeno 6 mesi prima (articolo 2, comma 1). Prima serve un accordo con l’inquilino, oppure la sua uscita per gravi motivi (articolo 3, comma 6).
Conviene ancora l’affitto breve a Roma con la commissione Airbnb al 15,5%?
L’affitto breve a Roma conviene ancora con la commissione Airbnb al 15,5%, se la casa è seguita bene. Airbnb applica costi del servizio del 15,5% a carico dell’host: con l’IVA al 22% (d.P.R. 633/1972) fa il 18,91% per chi affitta da privato, secondo il nostro calcolo. La cedolare si calcola sull’intero canone, senza abbattimento del 5%, secondo l’Agenzia delle Entrate. Le rese dei nostri appartamenti sono quelle raccontate il 4 novembre 2026, tolti il nostro compenso e i costi.
Fonti
- Normattiva, decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4 (locazioni brevi; dal 2027 la stessa definizione è nell’articolo 207 del testo unico delle imposte sui redditi; consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2017-04-24;50~art4
- Normattiva, legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2 (consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431~art2
- Normattiva, legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 3 (consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431~art3
- Normattiva, decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3, testo in vigore fino al 31 dicembre 2026 (consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2011-03-14;23~art3
- Normattiva, decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, testo unico delle imposte sui redditi, articolo 203 (cedolare secca dal 1° gennaio 2027, 10% sul canone concordato; consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2026-06-19;117
- Normattiva, legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, che cambia il comma 595 della legge 178/2020 (letto il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2025-12-30;199~art1-com17
- Normattiva, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, articolo 13-ter (CIN; consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-10-18;145~art13ter
- Gazzetta Ufficiale, decreto MIT del 16 gennaio 2017, articolo 2, commi 1, 2 e 6 (pubblicato il 15 marzo 2017, letto il 7 novembre 2026): https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/03/15/17A01858/sg
- Roma Capitale, accordi territoriali per i contratti a canone agevolato (accordi depositati il 27 luglio e il 26 settembre 2023; consultata il 7 novembre 2026): https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF241325
- Roma Capitale, contributo di soggiorno (consultata il 7 novembre 2026): https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF41430
- Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca» (consultata il 7 novembre 2026): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
- Agenzia delle Entrate, cedolare secca, scheda informativa (consultata il 7 novembre 2026): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca
- Agenzia delle Entrate, istruzioni del modello 730/2026 (aggiornate al 28 maggio 2026): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9764684/730_2026_istruzioni_+agg+28+05+2026.pdf/0965387c-8738-287a-9378-1d038b997833
- Agenzia delle Entrate, contratto di locazione in regime ordinario (consultata il 7 novembre 2026): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/aree-tematiche/casa/affitto/contratto-di-locazione-regime-ordinario
- Agenzia delle Entrate, registrazione di un nuovo contratto, quanto si paga (consultata il 7 novembre 2026): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/fabbricatiterreni/registrazione-di-un-nuovo-contratto/quanto-si-paga-regime-ordinario
- Normattiva, decreto-legge 4 ottobre 2018, n. 113, articolo 19-bis (Alloggiati Web anche per le locazioni brevi; consultata il 7 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2018-10-04;113~art19bis
- Polizia di Stato, Alloggiati Web (consultata il 7 novembre 2026): https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/
- Airbnb, costi del servizio semplificati (consultata il 7 novembre 2026): https://www.airbnb.it/resources/hosting-homes/a/simplifying-service-fees-on-airbnb-771
- Normattiva, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, articolo 16, aliquota IVA ordinaria del 22%, testo in vigore fino al 31 dicembre 2026 (consultato l’8 novembre 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:1972-10-26;633~art16
- Rese, occupazione e casi dei nostri appartamenti: risposte di Gianluca Biondi del 4 novembre 2026.
Come abbiamo scritto questa guida: la bozza è stata preparata con strumenti di intelligenza artificiale, e norme e cifre sono state controllate sulle fonti indicate sopra. Aggiornata all’8 novembre 2026. Prossima revisione: febbraio 2027.
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