Affitti brevi alle Canarie: The Day After

È passato oltre un anno da quando il Governo Autonómico ha annunciato il suo progetto di riforma normativa relativo affitti brevi alle Canarie. Un anno in cui è stato detto tutto e il contrario di tutto, tranne quello che, secondo me, sarà lo scenario più probabile, alla luce dello stato dei fatti.

In questo articolo non intendo dilettarmi in fantasiose previsioni (quelle le lascio agli “esperti”), ma vorrei piuttosto limitarmi ad effettuare un’analisi di quelli che potrebbero essere gli scenari più verosimili una volta uscita la nuova legge.

Come ogni buona analisi richiede, partirei dalla situazione oggettiva in cui ci troviamo oggi, evidenziando due punti fermi intorno ai quali si svilupperanno, con buona probabilità, i nuovi equilibri futuri.

1. Unidad de Explotación: la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias del 1995 introduce un principio secondo il quale, all’interno di un complesso turistico, tutte le unità devono essere gestite da un unico soggetto (explotador).
2. VV irregolari: in base quanto esposto al punto precedente, tutte le VV (Viviendas Vacacionales) che attualmente operano nei complessi turistici violano il suddetto principio.

La nuova Ley de Ordenación Sostenible de Uso Turístico de Viviendas, al di là delle novità che introdurrà nella regolamentazione di quella che oggi è conosciuta come Vivienda Vacacional, non cambierà in alcun modo i due punti fermi di cui sopra: al contrario, molto probabilmente ripartirà tutto proprio da lì.

Dopo 8 anni di sviluppo incontrollato, durante i quali la sentenza del TSJ del 2017 è stata interpretata come un “liberi tutti” per la richiesta delle placche “VV” in qualsiasi contesto urbanistico, è altamente probabile che le cose verranno riportate nella loro dimensione originaria, consentendo l’affitto degli appartamenti in modalità VV solo in contesti residenziali.

Insomma, tutte le unità che si troveranno in un “establecimiento turístico” (buona parte dei complessi di bungalow con piscina in zone turistiche, per intenderci) saranno considerate “unidades alojativas” e non “viviendas“. Tradotto: non potranno più essere gestite come VV ma dovranno essere gestite nella modalità di Apartamentos Turísticos (AT), direttamente dalla Comunidad de Propietarios (Condominio) oppure da un’impresa turistica incaricata dai proprietari.

Terminerà, insomma, il concetto secondo il quale qualsiasi immobile può essere destinato agli affitti brevi.

Dunque, ricapitolando:

• Nei complessi turistici non verranno più consentite le Viviendas Vacacionales;
• Nei contesti residenziali verranno consentite solo laddove espressamente previsto, sia in base alle caratteristiche dell’immobile che alla pianificazione urbanistica della zona in cui si trova.

E chi ha già la sua Vivienda Vacacional?

Chi già sta operando con immobili registrati come VV potrà continuare a farlo a tempo indefinito (almeno così promette la Consejería de Turismo), a due condizioni:

1. Che l’immobile possieda effettivamente tutti i requisiti previsti dal Regolamento del 2015 (il fatto che siano stati “dichiarati” dal proprietario non implica che sussistano)
2. Che l’immobile sia gestito direttamente dal proprietario (in caso contrario l’autorizzazione scadrà dopo 5 anni)
3. Che l’immobile non venga venduto (in tal caso l’autorizzazione decadrà e dovrà essere inoltrata una nuova richiesta, secondo i criteri della nuova normativa).

E nei complessi turistici dove oggi vengono gestiti appartamenti in modalità VV?

Quando esce una nuova legge è previsto sempre un regime transitorio, vale a dire un periodo di adattamento durante il quale la “vecchia modalità” potrà coesistere con quella “nuova”. Nel caso specifico, nei complessi turistici, gli appartamenti sprovvisti di autorizzazione VV dovranno probabilmente organizzarsi per affidarne la gestione ad un unico operatore, migrando gradualmente l’intero complesso verso una modalità di gestione di Apartamentos Turísticos (AT).

E cosa dire di chi attualmente risiede in un appartamento turistico?

Posto che è illegale risiedere in un appartamento turistico alle Canarie (anche se molti lo stanno facendo), credo che le amministrazioni (i Comuni nello specifico) verranno sensibilizzate per limitare quanto più possibile questo fenomeno.

Questa sarà certamente una delle maggiori criticità da gestire, principalmente per due ragioni:

• I Comuni hanno l’obbligo di iscrivere nel Registro del Padrón Municipal (domiciliare) chiunque dichiari di risiedere in un luogo, fosse anche in situazioni di palese violazione urbanistica;
• L’attuale crisi degli alloggi spingerà probabilmente le amministrazioni ad essere più “morbide” in questo tipo di controlli, chiudendo un occhio, laddove possibile, per evitare di inasprire ulteriormente una situazione abitativa già di per sé critica.

Conclusioni

Quello che ho cercato di delineare in questo articolo è uno scenario realistico, in cui l’evoluzione di questo importante settore durerà anni, così come ci sono voluti parecchi anni per arrivare ad una situazione fuori controllo come quella che si presenta oggi.

In questi anni potranno esserci deroghe, moratorie, … ma questo è il percorso che vedo più probabile, in quanto maggiormente coerente con l’impostazione storica del turismo delle Canarie. Un percorso che, oggettivamente, mi sembra poter garantire una maggiore sostenibilità sia del modello che della sua transizione.

In un simile contesto gli appartamenti turistici (che torneranno alla loro dimensione di “unità di alloggio turistico”) usciranno gradualmente dalle logiche classiche del mercato immobiliare e inizieranno ad essere valutati sulla base del loro rendimento.

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