Case, tornano gli acquisti (ma non a Milano): la «bolla» dei prezzi e il ceto medio tagliato fuori dalle compravendite #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

La discesa del costo dei mutui sta portando a vendere più case. I dati della ripresa non sono clamorosi ma comunque indicano che il peggio per il mercato residenziale è alle spalle. Milano però segnala qualche difficoltà. La sintesi che proponiamo deriva dalla lettura di due analisi arrivate pressoché in contemporanea la mattina del 5 dicembre. Il primo è il report sull’andamento delle compravendite nel terzo trimestre 2024 curato dall’Agenzia delle Entrate. Il secondo l’aggiornamento dell’Osservatorio di Nomisma. Cominciando dai dati delle Entrate, tra luglio e settembre 2024 sono state registrate 161.205 transazioni, con un incremento sullo stesso periodo del 2023 del 2,7%. Nei primi nove mesi dell’anno le vendite sono ammontate a 502.299, con un calo sul 2023 limitato all’1,1% che molto probabilmente verrà colmato nell’ultima frazione dell’anno.

L’apporto dei finanziamenti

L’apporto dei mutui si rivela decisivo perché le variazioni delle vendite derivano dalla maggiore quota di operazioni concluse mediante finanziamento ipotecario: nel terzo trimestre si è arrivati al 44,1% rispetto al 41,7% dello stesso periodo del 2023, grazie anche al fatto che il tasso medio è sceso in un anno di 80 centesimi, attestandosi al 3,53%. Si tratta di un livello che nel consuntivo del quarto trimestre risulterà significativamente minore, perché nelle ultime settimane stanno scendendo sia i tassi variabili, con le quotazioni dell’Euribor hanno già implicitamente incorporato il calo del costo del denaro atteso nella riunione di giovedì 12 della Bce, mentre le migliori prospettive sull’inflazione stanno portando a un raffreddamento del costo del denaro a lungo termine e in conseguenza sul pricing dei mutui fissi.

Milano e Napoli in controtendenza

Tra le grandi città Milano (-4,8%) e Napoli (-3,6%) risultano in controtendenza su base annua; Roma fa registrare un aumento delle vendite dell’1,1%, Torino del 9,6%. In crescita, al 72,5%, la quota di acquisti prima casa, ma anche questa è una diretta conseguenza del maggior ricorso ai mutui, Infine risulta in calo la quota di vendite imputabili alle case nuove, scese al 7,6% del totale. Per quanto riguarda le locazioni, le Entrate segnalano una lieve diminuzione dei contratti ordinari a canone libero, mentre sono in aumento i concordati, i transitori e quelli per studenti

L’analisi di Nomisma

Venendo a Nomisma, l’analisi del centro studi bolognese parte dalle risultanze dell’ultima indagine sugli italiani la casa che evidenzia come sia in crescita la quota di famiglie che vorrebbero comprarsi un alloggio, soprattutto se possero contare sulla possibilità di un mutuo. Condizioni di accesso al credito meno selettive sono una condizione inderogabile, anche se altrettanto importante, sottolinea il responsabile dell’Osservatorio Luca Dondi, è la tenuta dei redditi delle famiglie, soprattutto in una fase che potrebbe sfociare in un peggioramento dei numeri dell’occupazione. A uno scenario che prelude a una «fase espansiva del mercato» fa però da contraltare la frenata dei prezzi, che nel secondo semestre dell’anno sono rimasti pressoché fermi. 

A Milano il calo delle quotazioni

Con un’eccezione: Milano per la prima volta dopo anni fa segnare un calo delle quotazioni, nell’ordine dell’1,5% su base semestrale. Il dato è interessante ma è presto per capire se si tratti di una vera e propria inversione di tendenza. Certo è che a Milano i prezzi richiesti hanno raggiunto livelli spesso incompatibili con i redditi medi. E probabilmente il mercato è anche frenato dalla rigidità di chi vende a fronte di potenziali acquirenti selettivi e dove c’è un rapporto qualità prezzo percepito come corretto si vende ancora in tempi brevi (quattro mesi in città, un mese in meno della media delle altre grandi aree urbane). 

I canoni di locazione

Per quanto riguarda le locazioni, i canoni sono ovunque cresciuti più dei prezzi di vendita e la media dell’incremento si attesta al 3% annuo, con Milano a +3,2% e la Capitale a +4,7%. In crescita anche il rendimento lordo, arrivato alla media del 6,8%, equivalente a un netto del 4%, oggi concorrenziale con i tassi dei Titoli di stato. Le tensioni sui canoni sono dovute all’aumento della domanda e alla crescita della quota di famiglie che considera l’affitto come l’unica opzione possibile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per comprare. La quota delle famiglie che ha optato per l’affitto è passata dal 56% del 2023 al 59,3% del 2024. Ne conseguono trattative più rapide, con tempi ormai inferiori ai due mesi per concludere i contratti.