Come aprire un B&B (Guida 2025)

Negli ultimi anni, il settore dei Bed & Breakfast ha conosciuto un’enorme crescita in Italia, anche grazie all’aumento del turismo esperienziale e alla richiesta sempre più diffusa di soggiorni autentici e personalizzati. Aprire un B&B rappresenta un’ottima opportunità per chi desidera avviare un’attività ricettiva senza dover affrontare gli elevati costi e i complessi adempimenti richiesti dagli hotel tradizionali o da altre tipologie di strutture turistiche. Con un investimento relativamente contenuto, è possibile trasformare una casa di famiglia o un immobile inutilizzato in una fonte di reddito, offrendo al contempo un’accoglienza calda e familiare ai viaggiatori.

L’Italia, con il suo straordinario patrimonio artistico, culturale e naturalistico, è uno dei mercati più promettenti per il settore dei B&B. Dai borghi medievali alle città d’arte, dalle località balneari ai territori montani, il panorama italiano offre infinite possibilità per chi vuole intraprendere questa attività. In molte regioni, inoltre, i B&B sono incentivati come strumento per la valorizzazione del turismo sostenibile e della microimprenditorialità locale.

Tuttavia, prima di avviare un B&B, è essenziale conoscere tutti i requisiti legali, burocratici e operativi per evitare sanzioni e garantire una gestione efficace e professionale. In questa guida analizzeremo passo dopo passo tutto ciò che serve sapere per aprire un B&B in Italia, dagli adempimenti normativi alle strategie per rendere la propria struttura competitiva e attrattiva per i turisti.

I requisiti per aprire un B&B

Le normative per aprire un Bed & Breakfast possono variare da regione a regione, in quanto non esiste una legge nazionale unica per tutto il territorio. Ci sono comunque alcune regole generali che vanno seguite dai proprietari di B&B in tutta Italia, e che vedremo di seguito. Intanto, per avere maggiori informazioni in merito alle leggi regionali puoi consultare la tabella che segue. Questa ti darà un quadro generale sui requisiti per aprire un B&B in diverse regioni italiane e garantire la conformità alle normative locali. Si tratta di un riepilogo indicativo e non esaustivo.

Requisiti regionali per aprire un B&B nel 2025

Numero di stanze

In Italia, un B&B può avere un numero limitato di stanze da destinare agli ospiti, generalmente da 3 a 6 a seconda della regione, con un numero di posti letto compreso tra 6 e 20. Inoltre, le camere destinate agli ospiti devono rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa, come altezza minima dei soffitti, areazione e dimensioni adeguate. Alcune regioni richiedono un bagno per ogni camera, mentre altre consentono la condivisione di un bagno tra più stanze. La superficie minima va dagli 8mq ai 14mq per stanza.

Cambio biancheria

Uno degli obblighi principali di un B&B è garantire il cambio regolare della biancheria da letto e da bagno. La frequenza di cambio della biancheria varia a seconda della normativa regionale, ma in generale deve essere effettuata almeno una volta a settimana e comunque a ogni cambio di ospite.

Pulizia

La pulizia delle stanze e delle aree comuni non è disciplinata, ma il nostro consiglio è che debba essere effettuata quotidianamente per garantire un ambiente igienico per gli ospiti. Alcune regioni prevedono obblighi specifici in merito alla frequenza e ai prodotti da utilizzare, per esempio l’uso di detergenti certificati per la sanificazione degli ambienti.

Tariffe

Il prezzo delle stanze deve essere esposto in maniera chiara e trasparente agli ospiti, attraverso un listino prezzi affisso all’interno della struttura. Alcune regioni impongono la comunicazione dei prezzi anche tramite specifiche piattaforme online gestite dagli enti locali.

Tassa di soggiorno

Molti Comuni italiani applicano una tassa di soggiorno sugli alloggi turistici. Il proprietario del B&B è responsabile della riscossione e del versamento della tassa al Comune secondo le modalità stabilite. La tassa varia in base alla categoria della struttura e alla durata del soggiorno. È importante consultare il regolamento comunale per conoscere l’importo esatto e le eventuali esenzioni.

Servizi

Un B&B non è un albergo e deve mantenere un carattere familiare. Questo significa che i servizi offerti sono limitati rispetto a una struttura alberghiera. Generalmente, viene inclusa la prima colazione, che deve rispettare le norme igienico-sanitarie in vigore. In alcune regioni, la colazione può essere solo confezionata e sigillata, mentre in altre può comprendere anche prodotti freschi, purché non siano preparati in loco. Qualora i prodotti vengano preparati direttamente in casa è necessaria la notifica agli uffici competenti e la certificazione HACCP. È vietato servire pasti completi, poiché l’attività di ristorazione richiede autorizzazioni specifiche.

Altri servizi possono includere Wi-Fi gratuito, parcheggio, servizio di prenotazione per escursioni e attrazioni turistiche, deposito bagagli e convenzioni con ristoranti locali. Alcune regioni prevedono la possibilità di offrire biciclette agli ospiti o l’organizzazione di attività turistiche, purché queste siano dichiarate nel regolamento della struttura.

I documenti necessari per aprire un B&B

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Il primo passo è presentare la SCIA al Comune di competenza. La SCIA permette di avviare l’attività immediatamente, senza dover attendere autorizzazioni specifiche. Deve essere presentata presso lo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune e deve includere:

• Documento di identità e codice fiscale del titolare
• Ubicazione della struttura
• Numero di posti letto e distribuzione
• Servizi igienici a disposizione degli ospiti
• Eventuali servizi complementari
• Periodo di esercizio e chiusura dell’attività

CIR & CIN

Quando si apre un B&B è obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR) e, in alcune regioni, anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questi codici sono strumenti di regolamentazione che consentono alle autorità di monitorare le strutture ricettive e garantire il rispetto delle normative locali.

Il CIR viene rilasciato dalla Regione o dal Comune di competenzaIl CIN è invece un codice univoco a livello nazionale che certifica la registrazione dell’attività ricettiva e deve essere inserito in tutte le comunicazioni ufficiali del B&B, comprese le piattaforme di prenotazione online come Airbnb e Booking. Per ottenerli, è necessario completare la registrazione presso gli enti locali e fornire la documentazione richiesta. Per ottenere il CIN senza pensieri ed evitare sanzioni puoi affidarti al Servizio Regolarizza di Ruralis!

Per aprire un B&B serve partita IVA?

Uno dei dubbi più comuni riguarda la necessità di aprire una partita IVA per gestire un B&B. La risposta dipende dal tipo di gestione che si intende adottare.

• B&B a conduzione familiare (non imprenditoriale): Se l’attività è svolta in modo saltuario e senza servizi aggiuntivi rispetto all’alloggio e alla colazione, non è richiesta l’apertura della partita IVA. I redditi derivanti vengono dichiarati come “redditi diversi” nella dichiarazione dei redditi.
• B&B con attività continuativa (imprenditoriale): Alcune regioni permettono invece di gestire il B&B in forma imprenditoriale: in questo caso è necessaria l’apertura di una partita IVA e l’iscrizione alla Camera di Commercio.

Tassazione dei B&B

La tassazione di un B&B dipende dalla sua classificazione:

• B&B non imprenditoriale: I redditi sono soggetti all’IRPEF e dichiarati come “redditi diversi” nel Modello Unico.
• B&B imprenditoriale: È soggetto al regime fiscale delle imprese, con obbligo di partita IVA e pagamento dell’IVA, oltre ai contributi INPS per la gestione separata o commercianti, a seconda del regime adottato.

Esistono regimi fiscali agevolati, come il regime forfettario, che permette di pagare un’imposta sostitutiva del 15% (o 5% in alcuni casi specifici) su una base imponibile calcolata con un coefficiente di redditività.

Quanto costa aprire un B&B?

Aprire un B&B nel 2025 richiede un investimento che può variare a seconda della città, delle condizioni dell’immobile e delle spese operative. Le spese principali da affrontare saranno:

• Adeguamenti strutturali e impiantistici
• Arredamento e forniture: Mobili, elettrodomestici e biancheria.
• Spese burocratiche e amministrative: SCIA, autorizzazioni e assicurazioni.
• Promozione e marketing
• Costi di gestione iniziale: Utenze, manutenzione e primo approvvigionamento.

Agevolazioni per l’apertura di un B&B

Per chi desidera aprire un B&B, esistono diverse agevolazioni economiche e finanziarie:

• Contributi a fondo perduto: Alcune Regioni e Comuni offrono incentivi per la riqualificazione di immobili destinati all’accoglienza turistica.
• Finanziamenti a tasso agevolato: Banche e istituti di credito propongono prestiti agevolati per la creazione di strutture ricettive.
• Fondi europei per il turismo: Programmi di finanziamento promossi dall’UE per il supporto a progetti legati al turismo sostenibile.

Queste opportunità possono ridurre significativamente i costi di avvio, rendendo più accessibile l’apertura di un B&B.

La gestione di un B&B

Gestire un B&B non è sicuramente una passeggiata ma può rivelarsi un’esperienza molto piacevole e gratificante. Per facilitarti nella gestione del B&B e dedicare le tue energie soltanto al rendere memorabile l’esperienza degli ospiti, puoi affidarti al servizio di Digital Property Management di Ruralis: ci occupiamo di incrementare la visibilità online della tua struttura, di massimizzarne le opportunità di prenotazione e di tutti gli aspetti relativi alle comunicazioni con l’ospite, la burocrazia e la gestione dei pagamenti. Se vuoi saperne di più compila il form o prenota una chiamata con i nostri esperti che sapranno guidarti nella soluzione più adeguata alle tue esigenze.