Stallo urbanistico e ritardi sul Salva-Milano: gli effetti sul mercato immobiliare milanese

Nuove costruzioni a Milano, cala l’offerta (-10,6%), calano le compravendite (-16,7%) ma aumentano i prezzi medi (+5,7% e 7.250 euro al mq).

Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari-, le stime consuntive per il 2024 del mercato immobiliare milanese delle nuove abitazioni indicano un calo delle compravendite del -16,7%, con circa 2.520 transazioni e un fatturato stimato per oltre 1,7 miliardi di euro, in crescita grazie all’aumento dei prezzi del +5,7%. Nel 2025 il quadro complessivo dovrebbe leggermente migliorare, pur restando in territorio negativo con un calo del 4,8% e 2.400 compravendite.

L’incognita del «Salva Milano»

Sul comparto del nuovo pesa l’incognita del «Salva Milano» e la soglia delle 2.500 compravendite a fine anno potrebbe non essere raggiunta. La stima del calo delle transazioni non è solo una questione di aumento dei prezzi, ma soprattutto di offerta.

Le nuove costruzioni rappresentano infatti solo il 12,9% dell’offerta totale in città, scesa di altri dieci punti percentuali rispetto al già difficile 2023. Un’offerta che si sta riducendo sempre di più a causa di un vero e proprio “stallo urbanistico” che ha paralizzato gli operatori del settore edilizio per le note vicende giuridiche.

A ciò si aggiunge il calo del potere d’acquisto che negli ultimi due anni ha colpito le famiglie italiane, tagliando fuori una fascia della popolazione, come i più giovani, potenzialmente interessata a questo tipo di soluzioni abitative con un miglior impatto ambientale.

Previsioni per il 2025 

Sulla base di queste considerazioni, le previsioni per il 2025 vedono un ulteriore calo delle vendite del -4,8%.

Nonostante il calo delle compravendite, i prezzi del nuovo a fine 2024 a Milano continuano ad aumentare, attestandosi a 7.250€ al mq. (+5,7% sul 2023) e del +45,3% sul 2019. Anche le previsioni per fine 2025 indicano un’ulteriore crescita del +3,5%, con i valori che potrebbero toccare i 7.450€ a mq.

Prezzi in base alle zone

I prezzi variano sensibilmente in base alle zone. Nel centro città la media è di 15.400€ al mq.; nelle aree semicentrali (comprese fra il tracciato delle mura spagnole e la circonvallazione filoviaria della linea 90-91) il valore medio è di 7.460€ al mq., con il semicentro nord a 7.100€ al mq., sud 7.400€ al mq., ovest 7.600€ al mq., est 7.750€ al mq.

Al di là della circonvallazione esterna troviamo quelle aree genericamente definite periferiche dove i prezzi delle nuove case hanno ormai raggiunto una media di 5.000 € a mq.: nel dettaglio, nella periferia est il prezzo è di 4.650€ a mq., a nord di 4.800 a mq, a ovest di 5.250€, a sud di 5.300 € a mq.

Per quanto riguarda la variazione di crescita annua dei prezzi (+5,7%) nelle diverse zone, si nota un trend omogeneo: in centro i valori medi del nuovo nel 2024 rispetto al 2023 sono aumentati in media del +5,9% sul 2023 e di ben il +51,7% sul 2019; in semicentro del +5,6% (+34,5% sul 2019); in periferia del +5,7% (+49,8% sul 2019).

Valori medi vendita nuovo

Il valore medio di un appartamento nuovo di 80 mq. venduto a Milano è stato di 580mila euro, un prezzo maggiore del 123,0% rispetto a quello che si paga in media per una casa di medesima metratura nei comuni dell’hinterland di prima fascia.

I trilocali (41%) e i bilocali (38%) sono i tagli più venduti, seguiti dai quadrilocali (16%) e dai plurilocali (3%). Crollano le vendite di monolocali (2%) sostanzialmente perché ne vengono proposti pochissimi. Le vendite di bilocali e trilocali coprono in pratica l’ottanta per cento del mercato.

Se guardiamo alle disponibilità di spesa in relazione alle fasce di prezzo, il 46% delle transazioni si colloca nella fascia di prodotti compresa fra i 6mila e i 9mila euro al metro quadrato; il 23% in quella che va dai 4.500 ai 6mila euro al metro quadrato; stessa percentuale per chi ha un budget che non va oltre i 4.500 euro al metro quadro. Non risente di crisi, la domanda di chi detiene un budget che può fargli spendere ben più di 9mila euro al metro quadrato, vale a dire l’8% sul totale.

Giuseppe Crupi CEO di Abitare Co.

“Milano e il suo hinterland consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante le inchieste e l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, dagli ultimi mesi del 2023, sta bloccando e rallentando, l’attività di sviluppo immobiliare della città. La conseguenza è l’impatto negativo sull’offerta a fronte di una domanda sempre molto attiva” –ha dichiarato Giuseppe Crupi CEO di Abitare Co.

 “Una domanda di nuove case, non solo di fascia alta, che apprezza particolarmente le tematiche relative agli investimenti legati al consumo energetico, all’impatto ambientale e ai servizi comuni dedicati alle persone. – ha spiegato Crupi-  Se l’offerta di nuove case a Milano era già deficitaria negli anni scorsi, oggi diventa ancora più evidente. Conseguentemente la pressione sui prezzi di vendita diventa ancora maggiore e impone alle famiglie, con una disponibilità di spesa medio bassa, di rivolgersi ai mercati dei comuni confinanti. “

“Nel 2025 appena iniziato, grazie alla discesa dei tassi,- conclude il CEO di Abitare Co – dovrebbero crescere gli investimenti nel residenziale anche da parte dei grandi investitori”.