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È possibile sanare un abuso edilizio con
interventi successivi alla scadenza dei termini per il
condono? L’autorità preposta alla tutela
paesaggistica può subordinare il nulla osta a prescrizioni
eseguite dopo il termine ultimo previsto per il
condono? Quali sono i limiti della sanatoria
rispetto agli interventi finalizzati all’armonizzazione
paesaggistica?
Condono edilizio e modifiche postume: interviene la
Cassazione
A queste domande ha risposto la Corte di
Cassazione con la sentenza n. 6285 del 17
febbraio 2025, che conferma un principio
consolidato relativo alle norme speciali sul
condono edilizio: l’abuso edilizio può essere
sanato solo se, entro il termine fissato dalla normativa, l’opera
risulti conforme ai requisiti
richiesti per l’ottenimento della sanatoria
straordinaria. Ogni intervento successivo
volto a conformare l’immobile ai parametri normativi, inclusi
quelli di carattere estetico-paesaggistico, non può essere
preso in considerazione ai fini della sanatoria.
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La vicenda trae origine da un ordine di
demolizione di un’opera abusiva, confermato in sede
esecutiva nonostante il tentativo del ricorrente di opporsi
invocando l’applicazione del condono edilizio. L’istanza di
sanatoria si basava su un parere favorevole della
Soprintendenza, che aveva subordinato il rilascio del
nulla osta a specifiche prescrizioni di carattere
estetico-paesaggistico (colori dell’intonaco, uniformità degli
infissi, rivestimenti e finiture). Secondo il ricorrente, la
necessità di eseguire tali interventi non avrebbe dovuto
precludere la possibilità di sanatoria straordinaria,
poiché si trattava di modifiche non strutturali,
finalizzate esclusivamente all’armonizzazione con il
contesto paesaggistico.
La Corte di Cassazione, però, ha respinto questa ricostruzione,
confermando che il condono edilizio ai sensi della Legge n.
724/1994 (art. 39, comma 1) sia possibile solo per gli immobili
che, alla data del 31 dicembre 1993, risultavano
già conformi ai requisiti di legge. Ammettere
interventi postumi per adeguare l’opera ai criteri
richiesti dal condono significherebbe, di fatto, aggirare i
termini stabiliti dal legislatore e alterare il meccanismo
di regolarizzazione delle opere abusive.
I limiti del condono edilizio e il ruolo della tutela
paesaggistica
La sentenza chiarisce un aspetto fondamentale: il condono
edilizio è uno strumento eccezionale che
consente di sanare opere abusive realizzate entro una
determinata data e che, già in quel momento,
possedevano i requisiti richiesti dalla
normativa. Qualsiasi modifica successiva, anche se imposta
dalla Soprintendenza per ragioni paesaggistiche, non può sanare
un’opera che alla scadenza del termine non era
conforme.
In questo senso, la Cassazione afferma che:
“Ammettere lavori, di qualsivoglia tipo, che modifichino il
manufatto abusivo, al fine di renderlo sanabile dopo la scadenza
del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle
opere, costituisce indebito aggiramento della disciplina legale,
poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale
previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio.”
Si tratta di un principio che si
applica in generale a ogni tipo di intervento
successivo alla scadenza del termine per il condono,
anche se imposto da un’autorità preposta alla tutela
del paesaggio. In particolare,
gli ermellini hanno ribadito che
il nulla osta paesaggistico rilasciato
dopo tale data non può imporre modifiche finalizzate a
rendere sanabile un’opera che, al 31 dicembre
1993, non possedeva i requisiti per
accedere alla sanatoria.
Conclusioni
La sentenza si inserisce in un consolidato
orientamento giurisprudenziale che mira
a impedire un uso strumentale del condono
edilizio. L’abuso può essere sanato solo se, entro il
termine stabilito dalla legge, l’opera possedeva
già tutte le caratteristiche
necessarie per il rilascio della sanatoria.
L’autorità paesaggistica non può subordinare il proprio nulla osta
a prescrizioni eseguibili
successivamente a tale termine, in quanto ciò
equivarrebbe a spostare arbitrariamente in
avanti il limite
temporale fissato dal legislatore.
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Ancora una volta, la Cassazione ribadisce che il condono
edilizio non è un percorso di regolarizzazione aperto
a successive modifiche, ma un istituto
eccezionale con limiti ben
precisi, che non possono essere elusi attraverso
interventi postumi, nemmeno se finalizzati alla tutela del
paesaggio.
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