Incerti i requisiti per applicare le distanze legali alla ristrutturazione di un tetto

L’art. 873 c.c. stabilisce che le costruzioni su fondi confinanti, a meno che non siano unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore a tre metri. È fatta salva la possibilità per i regolamenti locali di prevedere una distanza maggiore.
Dalla violazione di tali prescrizioni discende la possibilità per il proprietario del fondo finitimo di agire per la rimozione dell’opera realizzata a distanza inferiore, nonché per il risarcimento del danno sofferto.

Come rilevato dalla dottrina, i limiti derivanti dall’art. 873 c.c. rispondono all’esigenza di impedire la formazione di anguste e insalubri intercapedini tra gli edifici appartenenti a proprietari diversi, le quali, oltre a ostacolare il godimento della luce e dell’aria, possono favorire, ad esempio, i furti, il propagarsi di incendi o l’accumulo di rifiuti, con effetti negativi sulla vivibilità degli edifici e sulla salute dei loro utilizzatori.

A proposito della nozione di costruzione rilevante ai fini dell’applicazione della disciplina in tema di distanze legali, la giurisprudenza pressoché univoca è incline a farvi rientrare non solo l’edificio considerato nella sua interezza, ma anche qualunque manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente (Cass. 14 aprile 2022 n. 12203, 21 febbraio 2019 n. 5145 e 2 ottobre 2018 n. 23856).
Si ritiene, inoltre, che anche le sopraelevazioni, sebbene di dimensioni ridotte, costituiscano nuove costruzioni ricadenti nel perimetro applicativo dell’art. 873 c.c., in quanto suscettibili di dar luogo alla variazione in aumento della volumetria degli edifici e delle superfici di ingombro (Cass. 15 giugno 2018 n. 15732 e 1° ottobre 2009 n. 21059).

Una recente ordinanza interlocutoria della Suprema Corte (Cass. 16 febbraio 2025 n. 3929) ha, peraltro, evidenziato l’esistenza di un dubbio interpretativo in merito ai requisiti necessari affinché l’intervento di modificazione del tetto di un fabbricato integri gli estremi della sopraelevazione e, così, della nuova costruzione assoggettata alla disciplina delle distanze tra edifici.

Per un primo orientamento, maggioritario, la fattispecie sopra descritta ricorre allorché il rifacimento del tetto di un edificio produca un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura (Cass. 25 maggio 2016 n. 20786, 25 settembre 2006 n. 20789, 6 dicembre 1995 n. 12582 e 12 dicembre 1986 n. 7384).
Detto in altri termini, stando alla descritta lettura, la qualifica dell’intervento edilizio in esame in termini di sopraelevazione prescinde totalmente dalla circostanza che lo stesso abbia comportato un’estensione verso l’alto del fabbricato, ma si accontenta, piuttosto, del fatto che ci sia stata un’espansione della superficie di ingombro del tetto in senso orizzontale; espansione, questa, che dovrà rispettare la distanza minima del preesistente edificio confinante per come fissata dalle norme di legge o regolamentari.

Un secondo indirizzo sembra, invece, sostenere che la sopraelevazione di edificio rilevante ai sensi e per gli effetti dell’art. 873 c.c. è ravvisabile solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, mentre va esclusa nel caso di lavori che, pur investendo la struttura e il modo di essere di tale copertura, non incidano sul posizionamento della stessa (Cass. 14 giugno 2023 nn. 17024 e 16975).

La già citata ordinanza interlocutoria n. 3929/2025 ha osservato che le pronunce richiamate da ultimo potrebbero ingenerare il dubbio che per aversi una nuova costruzione soggetta al rispetto delle distanze legali, in ipotesi di ristrutturazione del tetto, sia indispensabile accertare che vi sia stata un’elevazione (intesa come sviluppo in senso verticale) del punto più alto dello stesso (c.d. linea di colmo).
Al fine di superare le incertezze interpretative, la trattazione della suesposta questione è stata, quindi, rimessa alla pubblica udienza con rinvio a nuovo ruolo.