il Mercato delle Case Vacanza in Italia

Il mercato delle case vacanza in Italia continua a evolversi, con trend significativi che stanno ridefinendo le strategie degli operatori del settore. Il report di Lodgify, basato su oltre 200.000 prenotazioni, offre uno sguardo dettagliato sulle dinamiche dell’ultimo anno, analizzando l’andamento delle prenotazioni, la durata media dei soggiorni, i prezzi e i tassi di occupazione. I dati emersi evidenziano l’importanza delle OTA, la crescente tendenza verso soggiorni brevi e nuove opportunità per la bassa stagione.

Soggiorni sempre più brevi: la sfida della durata media

Nel 2024, la durata media dei soggiorni è scesa a 3,05 giorni, con il 74% delle prenotazioni che riguarda soggiorni di massimo tre notti. Questo trend conferma la crescente preferenza per i periodi brevi, soprattutto sulle OTA, dove la rapidità e la flessibilità delle prenotazioni sono fattori determinanti. Tuttavia, per soggiorni superiori agli otto giorni, il 50% delle prenotazioni è stato effettuato direttamente.

Prezzi in crescita nonostante la concorrenza

Il prezzo medio per notte, indicato con la sigla ADR (average daily rate) nel 2024 ha raggiunto i 167€, con un leggero incremento rispetto al 2023. Airbnb, pur mantenendo un ADR più alto (197€), ha registrato un calo, mentre Booking.com ha visto un aumento medio delle tariffe del 7%. Questo suggerisce che il divario tra le due piattaforme si sta riducendo, con Airbnb che cerca di adattarsi alla domanda e Booking.com che consolida la sua offerta con prezzi più competitivi.

Per gli host, monitorare le tariffe e adattare la propria strategia di pricing in base ai trend di mercato è fondamentale per rimanere competitivi.

Maggiore occupazione in bassa stagione: un’opportunità da sfruttare

L’ultimo trimestre del 2024 ha registrato un aumento significativo del tasso di occupazione, con ottobre che ha superato il 50%, in crescita rispetto al 45% del 2023. Anche i mesi di novembre e dicembre hanno mostrato segnali positivi, con tassi rispettivamente del 40% e 36%. Questa tendenza evidenzia un crescente interesse per la bassa stagione, probabilmente favorito da una maggiore flessibilità nei viaggi.

Per gli operatori, diventa sempre più importante sviluppare strategie di marketing e pricing adatte a intercettare questa domanda, sfruttando offerte mirate e promozioni stagionali.

Booking.com domina il mercato delle case vacanza

I dati di Lodgify confermano il ruolo di Booking.com come principale piattaforma di prenotazione per le case vacanza in Italia, con una quota del 58%. La sua crescita è il risultato di una strategia che ha ampliato l’offerta extralberghiera, includendo case vacanza, B&B e locazioni brevi. Airbnb si attesta al 22%, mentre le prenotazioni dirette rappresentano il 20%, un segnale che gli host stanno cercando di ridurre la dipendenza dalle OTA. Incentivare le prenotazioni dirette con tariffe competitive e vantaggi esclusivi potrebbe essere una strategia vincente per migliorare la redditività.

La discrepanza tra la diminuzione del prezzo medio per notte su Airbnb e l’aumento su Booking.com nel 2024 può essere attribuita a diverse dinamiche di mercato e strategie aziendali. Airbnb, pioniera nel settore delle case vacanza, ha visto una crescita esponenziale dell’offerta sulla sua piattaforma negli ultimi anni. Questo aumento del numero di alloggi disponibili ha intensificato la concorrenza tra i proprietari, portandoli a ridurre i prezzi per attrarre più ospiti. Inoltre, la crescente aspettativa dei viaggiatori per standard più elevati a prezzi competitivi ha spinto molti host a rivedere le loro tariffe al ribasso per rimanere competitivi.

D’altro canto, Booking.com, che ha iniziato a includere case vacanza e B&B solo negli ultimi anni, ha adottato una strategia diversa. La piattaforma applica commissioni più elevate rispetto ad Airbnb, intorno al 15%. Queste commissioni più alte possono aver indotto i proprietari a incrementare i prezzi per mantenere i margini di profitto. Inoltre, l’integrazione di case vacanza in una piattaforma originariamente focalizzata su hotel potrebbe aver influenzato le aspettative dei clienti, disposti a pagare di più per alloggi con standard simili a quelli alberghieri. Questa percezione di valore aggiunto, unita alla forte presenza di Booking.com nel mercato delle prenotazioni online, ha permesso alla piattaforma di sostenere prezzi medi più elevati.

In sintesi, mentre Airbnb affronta una maggiore concorrenza interna che spinge i prezzi al ribasso, Booking.com beneficia della sua reputazione consolidata e di una struttura di commissioni che porta a prezzi più alti, riflettendo diverse strategie di mercato e posizionamento delle due piattaforme.

Le considerazioni per gli host e property manager

Le dinamiche evidenziate dal report Lodgify suggeriscono un mercato delle case vacanza sempre più competitivo, con un trend che va verso la “professionalizzazione” del settore, spingendo host e property manager a implementare strategie più strutturate per la gestione delle prenotazioni, l’ottimizzazione dei prezzi e il miglioramento dei servizi offerti.

L’elevata concorrenza e le aspettative sempre più alte degli ospiti rendono fondamentale adottare strumenti tecnologici avanzati, come software di gestione integrata, sistemi di revenue management e canali di comunicazione diretta più efficaci.

Inoltre, la crescente attenzione alla qualità dell’esperienza spinge molti operatori a investire in servizi aggiuntivi, dalla personalizzazione dell’accoglienza a pacchetti su misura, fino alla creazione di ambienti più confortevoli e sostenibili.

La forte dipendenza dalle OTA per le prenotazioni, se da un lato garantisce visibilità immediata, dall’altro evidenzia un margine di miglioramento per aumentare le prenotazioni dirette. Per ridurre le commissioni e incrementare la redditività, è essenziale investire in strategie di marketing mirate, come l’ottimizzazione dei siti web con motori di prenotazione diretta, la fidelizzazione degli ospiti attraverso programmi fedeltà e il potenziamento della presenza sui social media e tramite email marketing.

Come abbiamo visto, un’altra opportunità risiede nella valorizzazione della bassa stagione, che nel 2024 ha mostrato segnali di crescita. Per sfruttare questa tendenza, gli operatori possono proporre tariffe scontate per soggiorni prolungati, includere servizi extra come ad esempio le attività esperienziali, e creare pacchetti dedicati a lavoratori in smart working o viaggiatori senior, segmenti di mercato più propensi a viaggiare fuori dai periodi di alta stagione.

Inoltre, per distinguersi in un mercato saturo, intercettare nicchie specifiche come il turismo accessibile e il turismo sostenibile può rappresentare un vantaggio competitivo. Strutture attrezzate per ospiti con esigenze particolari o alloggi con certificazioni ambientali e politiche di sostenibilità ben comunicate possono attrarre un pubblico in crescita e fidelizzarlo nel lungo periodo.

Infine, le tendenze emergenti nel settore mostrano una domanda sempre più orientata verso esperienze uniche e personalizzate, come soggiorni in alloggi insoliti, pacchetti esperienziali legati alla cultura e alla gastronomia locale, e soluzioni flessibili che rispondano alle nuove esigenze dei viaggiatori, come la possibilità di soggiorni work-friendly con spazi adatti allo smart working e offerte pensate per viaggiatori slow travel che prediligono permanenze più lunghe e immersive.