Chiarimenti sull’unicità dell’intervento edilizio in sanatoria

Approfondimento, a cura dell’Avvocato Maurizio Lucca, su una sentenza del TAR Lazio che si occupa di fornire chiarimenti sull’unicità dell’intervento edilizio in sanatoria.

In ambito urbanistico l’“unicità” dell’intervento assume una funzione determinante, specie quando l’Amministrazione deve valutare la presenza – in un bene patrimoniale – di opere da sanare, dovendo stabilire, ad esempio, se applicare una sanzione per singolo locale (unità) o per compendio immobiliare (che include più locali o appartamenti), ovvero distinguendo con precisione l’unità immobiliare indipendente all’interno di un’entità immobiliare più ampia (il c.d. sub), consentendo di individuare la presenza di uno o più proprietari (dell’abuso): la prospettiva cambia il quantum della sanzione, ovvero la cubatura da sanare.

A ben vedere, nel processo di apprezzamento dell’intervento da sanare, in presenza di una pluralità di opere e proprietari (costruttore/acquirente), anche realizzate in tempi diversi, occorre compiere una valutazione complessiva e globale delle opere medesime (nessuna scomposizione), senza distinguere le une dalle altre, atteso che da una parte, potremo sanare singoli interventi (disgiunti), dall’altra parte (quella corretta), osservando l’insieme delle opere realizzate, applicheremo un’unica sanzione correlata all’insieme degli interventi [1].

L’unicità dell’intervento edilizio in sanatoria

La sez. IV stralcio Roma, del TAR Lazio, con la sentenza 21 febbraio 2025, n. 3895, conferma la prospettiva unitaria di ponderazione della sanatoria, avendo cura di “legare” insieme gli interventi in un determinato contesto abitativo (compendio immobiliare), dove un’osservazione – per singoli beni (unità abitative) – autorizzerebbe una sanatoria, diversamente da negare (come di fatto negata), superando complessivamente la cubatura da regolarizzare (concessione del beneficio).

Fatto

Il ricorso viene promosso contro un diniego di sanatoria, relativo ad un’unità abitativa della parte ricorrente, motivato con il superamento della volumetria massima ammissibile per cumulo con altre quattro domande di condono, complessivamente determinanti una trasformazione unitaria, con realizzazione di nuova volumetria complessiva superiore alla quantità sanabile (secondo la disciplina regionale ove si stabiliva il limite massimo condonabile).

Nello specifico, l’unità immobiliare costituirebbe una porzione di un fabbricato ad uso residenziale, costruito su una particella, composta da due unità abitative: la sanatoria, in una prospettiva di singola visuale risulterebbe al di sotto del limite previsto dalla legge, mentre se considerata unitariamente (con l’intera parte dell’immobile, anche se ricadente in altra particella di diverso proprietario) tale limite viene superato, dunque non sanabile (posizione assunta dall’Amministrazione).

In effetti, dalla documentazione probatoria i fabbricati risulterebbero separati da un muro di confine in cemento di 80 cm di larghezza, costituirebbero due manufatti del tutto indipendenti, con ingressi autonomi, con numeri civici diversi, con allacci fognari differenti: due diverse unità abitative.

La decisione

La decisione interviene per chiarire il limite complessivo massimo non derogabile né eludibile, ai fini della fruizione dei benefici del condono: un calcolo parcellizzato che non guarda alle singole unità abitative, in cui l’edificio abusivo è stato suddiviso, quanto dell’insieme (il discrimine) delle domande di condono riferite all’edificio stesso.

Il crinale giuridico porta ad affermare che non può essere condonato un volume superiore rispetto alla volumetria massima condonabile, se il bene è il medesimo, pur in presenza di separate e autonome richieste riferite a due distinte particelle e con accesso da differenti numeri civici.

Ne deriva, in questa traiettoria interpretativa, che in presenza di un’unica villa plurifamiliare, ovvero medesimo compendio immobiliare, composto da unità catastalmente separate, non è consentito eludere il limite ammissibile rispetto alla parcellizzazione delle istanze: l’autonomia catastale e l’indipendenza nell’utilizzazione delle unità abitative non è sufficiente a superare l’unitarietà della “costruzione” [2].

Si conclude nel pronunciamento che in presenza di un unico di fabbrica, l’Amministrazione, nel ridurre ad unità le istanze di condono e considerare l’intervento edilizio, realizzativo delle singole unità abitative interne al fabbricato, come unitario ai fini del calcolo della volumetria complessivamente sviluppata, ha correttamente applicato i principi in materia di condonabilità, di contro la norma sarebbe stata elusa attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità.

Unificazione di unità senza opere

Se dunque la separazione delle unità abitative non permette di non considerare l’edificio come unico, allo stesso tempo l’unificazione di due unità abitative, non può formare una unica unità quando le particelle presentano due separate entrate, utenze separate, locali identici: una procedura elusiva finalizzata ad ottenere benefici, altrimenti non contendibili (ad es. prima casa), anche in presenza di una rappresentazione catastale non coerente con l’effettività dei beni (che rimangono distinti e indipendenti).

Invero, il secondo periodo, della lettera b), dell’art. 1, Definizione degli interventi edilizi, del dPR n. 380/2001, consente «nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso».

La sentenza, per quanto interessa, segnala l’esigenza – in ambito edilizio – di affrontare i procedimenti di sanatoria in modo da non escludere una visione d’insieme, che non permetta – con istanze separate – di superare i divieti di legge o acquisire benefici non dovuti, aspetto ben parametrizzabile con l’unificazione di unità abitative senza opere, oppure la separazione del terreno (asservito) dall’edificio (consentendo la vendita dell’“annesso rustico” in frode alla legge) [3].

Note

[1] Cons. Stato, sez. VII, 18 febbraio 2025, n. 1382, idem sez. VI, 3 novembre 2022, n. 9653.

[2] Cfr. Cons. Stato, sez. VI, 1° febbraio 2021, n. 932; sez. V, 13 settembre 2013, n. 4531.

[3] Sono i vincoli che rimangono cristallizzati nel tempo: sicché l’asservimento di un fondo ad un altro crea una relazione pertinenziale nella quale viene posta “durevolmente” a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, Cons. Stato, Ad Plen., 23 aprile 2009, n. 3.

Fonte: articolo dell’Avv. Maurizio Lucca – Segretario Generale Enti Locali e Development Manager