La plusvalenza da Superbonus nella compravendita immobiliare

Il tanto discusso Superbonus 110%, ha rappresentato negli ultimi anni un’opportunità imperdibile per molti proprietari di immobili, consentendo di effettuare lavori di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, con un notevole risparmio economico per i richiedenti.
Dopo gli sbandierati vantaggi iniziali per chi ne ha usufruito a costo zero, molte sono le insidie che sono dietro l’angolo e che impensieriscono i proprietari di immobili.

Oltre alla potenziale richiesta da parte del Fisco di adempimento spontaneo del contribuente per aggiornare la rendita catastale degli immobili riqualificati, anche in fase di compravendita ci sono possibili tassazioni sulla plus valenza, che dovranno essere verificate dall’occhio attento del notaio.

In parole semplici, se si compra una casa ed in un secondo momento si rivende ottenendo un guadagno, questo, in termini fiscali, si chiama plusvalenza (es. derivante dall’ aumento del valore commerciale dell’immobile negli anni, da una rivalutazione della zona in cui si trova, oppure per interventi di miglioramento che sono stati fatti dal proprietario e che hanno comportato l’aumento del valore dell’immobile stesso,…).

La plusvalenza viene considerata dal Fisco come un reddito diverso, ovvero che non deriva da lavoro o dal capitale investito e come tale viene sottoposto a tassazione.

La plusvalenza da Superbonus è data dalla differenza tra la vendita di un immobile e quanto si è speso per l’acquisto.

La tassazione sulla plusvalenza (entro i primi 10 anni dal Superbonus) è calcolata al netto delle spese, dato dal risultato della differenza dove bisogna sottrarre:

• le tasse versate per l’acquisto della casa
• la parcella del notaio e ogni altra spesa sostenuta in sede di acquisto, inclusa quella per l’intermediazione immobiliare
• spese di manutenzione straordinaria eventualmente sostenute.

Quali sono i casi di plusvalenze non sottoposte a tassazione

Esistono diversi casi di esclusione per non essere tassati, quando l’immobile:

• è stato acquistato o costruito da più di 5 anni
• è stato ereditato
• per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la vendita è stato utilizzato come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari (coniuge anche separato, figli, genitori anche adottivi, fratelli/sorelle anche unilaterali, nonni, nipoti dei nonni, generi, nuore, suoceri)
• l’immobile deve essere accatastato nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 per la maggior parte del periodo di possesso (dato accertabile dalla visura catastale)

Le ipotesi di tassazione da plus valenza sono essenzialmente tre

Le illustreremo con esempi concreti per aiutare il proprietario di immobili a comprendere meglio la propria situazione.

Es. di SUPERBONUS con detrazione diretta:

Acquisto una casa per 200.000 €., pago 3.000 € di notaio + 7.000 € imposte + 20.000 ristrutturazione, rivendendo a 250.000 €, la plusvalenza tassabile sarà di 20.000 €. (€. 250.000-230.000)

Es. di SUPERBONUS con sconto in fattura/cessione credito (entro 5 anni):

Acquisto una casa nel 2020 per 200.000 €., pago 3.000 € di notaio + 7.000 € imposte + rivalutazione Istat sui costi (=11.620 €.), rivendendo a 250.000 €, la plusvalenza tassabile sarà di 38.380 €. (€. 250.000-211.620)

Es. di SUPERBONUS con sconto in fattura/cessione credito (dopo 5 anni):

Acquisto una casa nel 2018 per 200.000 €., pago 3.000 € di notaio + 7.000 € imposte + 20.000 ristrutturazione (valido solo il 50%=10.000 €), rivendendo a 250.000 €, la plusvalenza tassabile sarà di 30.000 €. (€. 250.000-220.000)

Quale è l’aliquota percentuale di tassazione della plusvalenza da Superbonus?

E’ possibile utilizzare due metodi alternativi tra loro, che possono essere più o meno convenienti a seconda della situazione reddituale personale:

• la tassazione ordinaria, cioè le aliquote Irpef di legge (23% per redditi fino a 28.000, 35% fino a 50.000, 43% oltre 50.000)
• la tassazione sostituiva pari al 26%

Nel caso in cui l’immobile venduto sia di proprietà di più persone, ognuno potrà scegliere di pagare l’imposta che risulta meno onerosa in base alla propria situazione fiscale, soggettiva.

Chiarita la difficoltà nell’ approcciarsi ad una compravendita  in modalità fai-da-te, si ritiene sempre consigliabile il farsi assistere da consulenti specializzati per ogni fase della trattativa.

Redatto il 16.02.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)