Servitù di divieto di alloggi B&B nel condominio: la sentenza Cassazione 2770/2025 – Gianluca Sicchiero

Servitù di divieto di alloggi B&B nel condominio: Cassazione 4 febbraio 2025 n. 2770

Questa recentissima sentenza della Cassazione contiene una lezione magistrale di diritto immobiliare e condominiale. La sentenza si è espressa sul tema della servitù di divieto di alloggi B&B nel condominio, ma cosa significa?

Il caso oggetto della decisione riguarda la possibilità che un Condominio stabilisca nel proprio regolamento condominiale il divieto che nei singoli appartamenti che lo compongono sia vietato svolgere l’attività commerciale di alloggio Bed&Breakfast nelle sue varie forme (ad esempio, alloggio per turisti, locazione brevi, locazioni lunghe etc…).

La decisione ha affrontato le modalità con cui è possibile costituire un simile divieto all’interno del condominio, se un simile divieto è legittimo, quando e come è possibile impugnare questo divieto e quando e come il condominio può esigere il rispetto di questo divieto e nei confronti di chi. Vediamo ora questi profili.

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Il caso affrontato dalla Cassazione

Anzitutto occorre esaminare il caso concreto da cui è sorta la sentenza in tema di servitù di divieto di alloggi B&B nel condominio. Il caso riguarda un Condominio palermitano che avvia una causa nei confronti sia del conduttore che del proprietario di un appartamento per ottenere la condanna di quest’ultimi a sospendere l’attività di alloggio B&B perché vietata dall’art. 10 del Regolamento di condominio.

L’art. 10 del Regolamento condominiale stabiliva questo: “(è) vietato ai condomini di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio, ambulanza, sanatorio, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni, come è pure vietato di farne uso comunque contrario al decoro, al buon nome ed alla sicurezza del fabbricato, o che turbi comunque il pacifico godimento singolo o collettivo (omissis)“.

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La natura di servitù del divieto di B&B nel condominio

La Cassazione ha confermato che il divieto di istituire alloggi B&B contenuto nel Regolamento condominiale configura un diritto di servitù negativa perchè consiste in un peso gravante su un fondo a favore di un altro fondo. Cioè consiste in un peso gravante sulle singole unità immobiliari a favore delle parti comuni del Condominio. In particolare, in ambito condominiale questo divieto si configura come una servitù reciproca tra i vari appartamenti e il condominio stesso.

Le conseguenze da un punto di vista pratico di questa definizione sono:

1. trattandosi di servitù reciproche devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini perché assumono natura “contrattuale”
2. perché la servitù sia opponibile a terzi acquirenti è necessario che venga trascritta nei registri immobiliari 
3. il testo costitutivo della servitù deve indicare in modo chiaro e inequivoco la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario
4. la servitù si estingue per non uso (meglio, usucapione) decorsi 20 anni senza che venga utilizzata

Quindi, è possibile stabilire nel regolamento di condominio dei divieti sulla destinazione d’uso degli appartamenti.

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Come e contro di chi può il condominio esigere il rispetto della servitù negativa?

Se il regolamento di condominio stabilisce delle servitù negative come quella di divieto di alloggi B&B nel condominio come si può esigerne il rispetto?

Anzitutto, tutti i divieti che impongono delle limitazioni alla destinazione d’uso degli appartamenti del Condominio o divieti simili, in caso di violazione è lo stesso amministratore di condominio che può agire in giudizio in modo autonomo per esigere il rispetto di quelle limitazioni che concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio. Altrimenti ogni condòmino ha diritto di agire in giudizio.

In questo senso l’amministratore di condominio può agire in giudizio:

• avviando un’azione cd. confessoria servitutis, cioè di “confessione della servitù”, con cui si intende la richiesta al tribunale di riconoscimento dell’esistenza della servitù (ex art. 1079 c.c.)
• non è necessaria un’autorizzazione assembleare specifica che attribuisca il potere all’amministratore
• l’amministratore può agire in autonomia senza chiamare in giudizio tutti i condòmini, ma solo quelli che hanno violato il divieto

Ma contro chi può agire l’amministratore di condominio?

L’amministratore può agire contro tutti coloro che stanno violando il divieto. In particolare, l’amministratore può avviare un’azione giudiziale sia nei confronti del conduttore (quindi di colui che alloggia nel B&B temporaneamente) sia del proprietario dell’immobile.

Infatti, in caso ci sia una locazione in corso si deve applicare l’art. 1586 c.c. per cui “se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni“. Quindi, sul conduttore ricade l’obbligo di avvisare subito il proprietario dell’azione giudiziale avviata dal Condominio. Poi, il proprietario che subentrerà nel giudizio potrà manlevare il conduttore dal giudizio liberandolo.

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