Per quanto tempo un terreno deve rimanere incolto prima di essere considerato abbandonato e soggetto a una tassa dello 0,2%?

Si propone quindi di tassare i terreni adibiti a uso residenziale, produzione non agricola e attività commerciali che vengono lasciati incolti o sottoutilizzati. Tuttavia, è necessario definire chiaramente cosa si intenda per “incolti” o “sottoutilizzati”.

Intervistato dal quotidiano Tuoi Tre , il dottor Pham Viet Thuan, direttore dell’Istituto di Economia delle Risorse e dell’Ambiente di Ho Chi Minh City, ha affermato che questa tassa deve basarsi sulla Legge Fondiaria, in particolare sulla Legge Fondiaria modificata. Ovvero, è necessario chiarire il concetto e i criteri per la definizione di terreni abbandonati e terreni sottoutilizzati.

“Senza criteri chiari, si rischia di incorrere in situazioni in cui le tasse vengono imposte a soggetti non idonei, oppure gli utilizzatori del territorio ricorrono a tattiche elusive, con conseguenti regolamenti di fatto inapplicabili…”

Concordando con quanto affermato, un funzionario addetto alla gestione del territorio di un comune di Ho Chi Minh City ha dichiarato che l’attuale legge fondiaria include disposizioni relative al mancato utilizzo dei terreni (lasciandoli incolti).

Ad esempio, un terreno utilizzato per colture perenni che rimane inutilizzato per 18 mesi consecutivi è considerato un atto di mancato utilizzo del terreno, soggetto a sanzioni amministrative. Se il terreno non viene ancora utilizzato dopo il pagamento della sanzione, verrà bonificato.

Analogamente, per i terreni destinati a progetti, se rimangono inutilizzati per 24 mesi, l’utilizzatore del terreno sarà soggetto a sanzioni amministrative e gli verrà concessa una proroga. Se il terreno non viene ancora utilizzato dopo il periodo di proroga, se ne valuterà la bonifica.

“Tuttavia, c’è anche uno svantaggio: in pratica, è molto difficile determinare un utilizzo continuativo del terreno. Ad esempio, nelle zone rurali, le abitazioni si trovano spesso nella stessa area di giardini e terreni agricoli.”

Anche piccoli interventi, come scavare fossi, stagni per l’allevamento ittico, migliorare il terreno per piantare alberi, seminare erba per mucche e bufali, allevare cavallette o grilli… per scopi diversi nella vita quotidiana, sono sufficienti per essere considerati impegnati in attività di utilizzo del suolo.

Pertanto, sarà molto difficile determinare il comportamento di chi non utilizza i terreni in modo continuativo o li lascia incolti. Inoltre, attualmente non esistono regolamenti o procedure per il recupero dei terreni che sono stati convertiti ad altri usi ma rimangono incolti”, ha analizzato il funzionario.

Evitate sanzioni sovrapposte e sanzioni a doppio taglio.

Uno dei requisiti è che la politica di tassazione dei terreni abbandonati sia fattibile, eviti sovrapposizioni e sia coerente con la legge fondiaria e le leggi correlate, il che rappresenta un requisito molto importante.

Secondo il dottor Pham Viet Thuan, la legge fondiaria prevede già sanzioni e provvedimenti di bonifica per i progetti che subiscono ritardi o non vengono realizzati entro un determinato periodo. La legge fondiaria rivista propone un periodo di 60 mesi per i ritardi nell’attuazione dei progetti, prima che sia possibile procedere alla bonifica dei terreni.

“Pertanto, la politica di tassazione dei terreni abbandonati deve definire chiaramente i soggetti e l’ambito di applicazione per garantirne l’adeguatezza, evitando sovrapposizioni e sanzioni multiple per lo stesso atto di ritardo/mancato utilizzo del terreno…”, ha analizzato il Dott. Thuan.

L’avvocato Nguyen Hai Long, dell’Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City, sostiene che il periodo di inutilizzo del terreno, utilizzato per il calcolo dell’imposta sui terreni abbandonati, non dovrebbe coincidere con il tempo impiegato per le procedure relative al terreno stesso. Ad esempio, la bozza di legge fondiaria prevede che, se un progetto non viene realizzato per più di 60 mesi, il terreno venga bonificato.

Secondo l’avvocato Hai Long, in realtà il numero di terreni/progetti recuperati a Ho Chi Minh City a causa del mancato utilizzo o del ritardo nell’utilizzo è piuttosto modesto rispetto agli oltre 1.000 progetti/costruzioni/terreni che affrontano difficoltà e ostacoli di lunga data che Ho Chi Minh City sta cercando di risolvere. Molti grandi appezzamenti di terreno in posizioni privilegiate, persino di pregio, giacciono abbandonati e invasi dalle erbacce.

Occorre inoltre considerare il periodo di 60 mesi per i progetti/terreni inutilizzati o sottoutilizzati, al fine di garantire la coerenza tra le leggi specializzate in materia di terreni, costruzioni e investimenti.

“Ad esempio, la normativa sugli investimenti calcola l’avanzamento del progetto a partire dalla data della decisione di approvazione dell’investimento. La normativa fondiaria, invece, lo calcola a partire dalla data della decisione sull’assegnazione/locazione/cambio di destinazione d’uso del terreno. La normativa in materia di costruzioni calcola l’avanzamento a partire dalla data di rilascio del permesso di costruire, fatta eccezione per i progetti esenti da autorizzazione.”

Sebbene la durata effettiva di un progetto vari in genere dai 5 ai 10 anni a seconda della sua portata, la fase preparatoria, che comprende il completamento di tutta la documentazione legale del progetto, come la valutazione del terreno, l’adempimento degli obblighi finanziari, l’approvazione della pianificazione in scala 1:500, l’approvazione del progetto, la valutazione della sicurezza antincendio e la valutazione dell’impatto ambientale, può richiedere dai 3 ai 5 anni.

Pertanto, la politica di tassazione dei terreni abbandonati, così come la gestione del recupero dei terreni per i progetti che procedono a rilento, deve essere considerata nel contesto generale delle normative e delle prassi di attuazione correlate, al fine di perfezionare le normative e garantirne la fattibilità…”, ha suggerito l’avvocato Hai Long.