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Come mantenere i benefici fiscali cedendo l’abitazione preposseduta e acquistandone un’altra: modalità, termini e condizioni. Cosa fare se non si riesce a completare l’operazione entro un anno.

Un problema molto frequente è quello della vendita della prima casa acquistata con le agevolazioni fiscali: tale situazione riguarda soprattutto chi, entro i primi 5 anni dall’iniziale acquisto, ha comprato una nuova abitazione principale e si è impegnato a vendere la precedente entro un anno, con la formale dichiarazione inserita nel secondo rogito. Questo adempimento è indispensabile per non perdere le agevolazioni già concesse – che altrimenti decadrebbero per mancato rispetto del divieto di vendita infraquinquennale: dopo questo periodo, invece, non ci sono più limiti – e per fruirne anche sulla nuova prima casa, che con la vendita della vecchia diventerà l’unica ed effettiva abitazione principale del contribuente.

Questa operazione di vendita e riacquisto della prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali già ottenute non è semplice da realizzare. Molti lettori ci segnalano le difficoltà pratiche di concludere questa compravendita entro un solo anno dal rogito: è un tempo molto breve e spesso il mercato immobiliare non consente di realizzare l’operazione, perché – specialmente in alcune zone e per determinate categorie di appartamenti – non è facile trovare un acquirente disposto a pagare il prezzo richiesto dal proprietario venditore.

Siccome la decadenza dalle agevolazioni matura, inesorabilmente, dopo che è trascorso un anno dall’acquisto della nuova prima casa senza essere riusciti a vendere la precedente, che era stata comprata meno di 5 anni prima (dopo, come abbiamo detto sopra, non ci sono più problemi e le agevolazioni già conseguite sono sempre fatte salve), i lettori ci chiedono consigli su cosa fare.

Come mantenere le agevolazioni fiscali

Abbiamo visto nell’introduzione che la vendita con riacquisto entro un anno – in sostanza, il cambio della prima casa – è necessario solo quando l’operazione avviene nel primo quinquennio dall’iniziale acquisto che aveva beneficiato delle agevolazioni fiscali. Nonostante ciò, parecchi contribuenti che nel frattempo hanno trovato una nuova abitazione più idonea e adatta alle proprie esigenze non vorrebbero perdere l’occasione, ma temono di non riuscire a completare il tutto nel ristretto termine di un anno: non sempre in questo breve periodo si trova qualcuno disposto a comprare al prezzo proposto dal venditore che intende liberarsi della sua precedente prima casa.

In realtà il problema è superabile attraverso strade diverse dalla vendita a titolo oneroso: la norma (art. 1, comma 55, L. n. 208/2015) che dal 2016 consente la cessione entro un anno dell’immobile preposseduto proprio al fine di non far perdere le agevolazioni fiscali parla, infatti, di «alienazione» della proprietà, che quindi può essere trasferita anche a titolo gratuito, mediante una donazione.

L’importante è che si realizzi comunque il trasferimento della proprietà immobiliare ad un soggetto diverso dal contribuente che aveva usufruito dei benefici fiscali sul suo iniziale acquisto.

Il riacquisto della prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali già concesse funziona così: il contribuente che ne aveva beneficiato compra una nuova “prima casa” deve alienare – e non necessariamente vendere – quella di sua proprietà entro un anno dalla data di stipula del rogito del secondo acquisto fiscalmente agevolato (tale possibilità è ammessa anche dall’Agenzia delle Entrate, circolare n. 27/E del 13 giugno 2016). Per maggiori dettagli su questo meccanismo leggi “Agevolazioni prima casa: come funziona il riacquisto entro un anno“.

Come si fa la donazione dell’immobile preposseduto

La donazione immobiliare è un contratto formale che va stipulato per iscritto davanti al notaio, il quale provvederà anche alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari. È sempre indispensabile il consenso del donatario, cioè di colui che riceve l’immobile, in quanto potrebbe non essere disposto ad accettarlo, specialmente se si tratta di immobili fatiscenti o comunque in stato di degrado, che comporterebbero notevoli spese e preoccupazioni al nuovo proprietario.

La donazione, essendo un negozio giuridico animato dall’intento di liberalità, deve essere gratuita e non può prevedere il pagamento di un corrispettivo, altrimenti si realizzerebbe una compravendita. Alla donazione può comunque essere apposto un onere, cioè obbligo gravante su chi la riceve: è la cosiddetta donazione modale (per saperne di più, leggi “Come fare una donazione chiedendo qualcosa in cambio” e “Donazione modale: tassazione”) .

Cosa fare se non si riesce a vendere entro un anno

Se durante l’anno di tempo a disposizione – decorrente, come abbiamo visto, dalla data del rogito del secondo acquisto della nuova prima casa – non si riesce a vendere e neanche a donare, l’immobile preposseduto, l’Agenzia delle Entrate suggerisce di presentare un’apposita istanza al suo ufficio territoriale ove era stato registrato l’atto del primo acquisto agevolato e chiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta in modo da recuperare la differenza non versata: in sostanza, si pagheranno le imposte a suo tempo risparmiate (a partire da quella di registro, che sarà applicata nella misura ordinaria del 9% anziché con l’aliquota agevolata del 2%, per arrivare alle imposte ipotecarie e catastali), più gli interessi maturati nel frattempo.

Se si adotta questo comportamento prima che siano trascorsi i 12 mesi utili per cedere l’immobile preposseduto – e dunque mentre si è ancora nei termini utili per poter alienare la vecchia prima casa – non si incorre in sanzioni, che scattano solo quando tale termine è trascorso: in quel momento si verifica automaticamente, per sopravvenuta mancanza di un requisito essenziale, decadenza dalle agevolazioni già concesse, con il conseguente recupero d’imposta che sarà operato d’ufficio, e l’eventuale istanza tardiva del contribuente non avrebbe positivo effetto.

Come abbattere le sanzioni per decadenza dalle agevolazioni

Per le sanzioni applicate alla decadenza dalle agevolazioni (che ammontano al 30% delle imposte dovute e non versate, quindi recuperate a tassazione) si potrà comunque beneficiare del ravvedimento operoso, in modo da ottenere un notevole abbattimento dell’importo da versare, ai sensi dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997. È importante avviare queste iniziative prima che siano stati intrapresi controlli da parte dell’Amministrazione Finanziaria con emanazione dell’avviso di accertamento per il recupero delle imposte, perché a quel punto il ravvedimento operoso non è più possibile e le sanzioni saranno dovute nella misura piena.