Cessione di immobile acquistato fruendo della c.d. piccola proprietà contadina

Oggetto dell’agevolazione sono “gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, … nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA)”.

Inoltre, la norma è azionabile anche per gli “atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore di proprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17, da loro abitualmente coltivati”.

Rispetto alla previgente disciplina contenuta nella L. 604/1954, l’attuale versione della piccola proprietà contadina che, bisogna ricordarlo, non ne rappresenta, come affermato dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 36/E/2010, una prosecuzione della norma originaria, presenta profili di discontinuità che, in alcuni casi, hanno comportano il fiorire di contenziosi tributari.

Uno di questi, ad esempio, concerne l’oggetto dell’agevolazione che, nell’attuale versione, consiste nei terreni e relative pertinenze, mentre in vigenza della L. 604/1954 lo stesso era espressamente esteso “agli acquisti a titolo oneroso delle case rustiche non situate sul fondo, quando l’acquisto venga fatto contestualmente in uno degli atti indicati al primo comma per l’abitazione dell’acquirente o dell’enfiteuta e della sua famiglia”.

L’attuale versione, quindi, rimanda in via generale alle pertinenze, senza tuttavia “confermare” espressamente la possibilità che la pertinenza, nel caso specifico, un immobile, risulti non ubicato sul fondo. In altri termini, attualmente la c.d. piccola proprietà contadina si può applicare anche ai fabbricati, a condizione che siano qualificabili quali pertinenze dei terreni trasferiti.

Indiscussa è la fruibilità dell’agevolazione nell’ipotesi in cui il fabbricato, abitativo o strumentale, insiste sui terreni oggetto di compravendita.

In tal senso, si è espressa la stessa Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 26/E/2015, in cui ha correttamente ricondotto il concetto di pertinenzialità all’articolo 817, cod. civ., e, quindi, al contemporaneo sussistere:

• della volontà, espressa o tacita, del proprietario della cosa principale di destinare la cosa accessoria a servizio o a ornamento del bene principale;
• del rapporto funzionale intercorrente tra bene principale e accessorio.

Fin qui tutto chiaro; tuttavia, la realtà operativa offre situazioni spesso diverse da quella espressamente dichiarata dalla norma, consistenti, ad esempio, nella non insistenza dell’immobile sui fondi oggetto di compravendita o anche al successivo mancato sussistere dei requisiti di ruralità o di strumentalità richiesti dall’articolo 9, commi 3 e 3-bis, D.L. 557/1993.

Bisogna, tuttavia, avere a mente che l’agevolazione ha, sin dal lontano 1954, lo scopo di incentivare la compravendita di terreni agricoli da parte di soggetti qualificati quali, dapprima, i coltivatori diretti e, successivamente, gli Iap, che si impegnano a svolgere sugli stessi un’attività agricola a carattere imprenditoriale. Ne deriva che spesso, la mancata effettiva destinazione dell’immobile pervenuto ad abitazione rurale o fabbricato strumentale, è una conseguenza dell’effettiva non strategicità dello stesso per l’imprenditore che, tuttavia, non ha potuto che acquisirlo in quanto da sempre asservito ai terreni, che rappresentavano il vero obiettivo dello stesso.

Discorso diverso deve essere fatto nell’ipotesi di un fabbricato non insistente sul terreno oggetto di compravendita, per il quale si ritiene l’impostazione della risoluzione n. 26/E/2015 troppo restrittiva in quanto il riferimento del Legislatore è, come visto a un concetto di pertinenzialità e non di asservimento (in senso conforme CTP di Reggio Emilia con la sentenza n. 178/II/2018).

Preso atto dell’agevolabilità del fabbricato pertinenziale al fondo “vero” oggetto della compravendita, vediamo cosa accade nell’ipotesi in cui si proceda all’alienazione dell’immobile. Sul punto, la norma introduce una previsione antielusiva per cui “I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente”.

Limitando l’analisi a un profilo letterale, si potrebbe concludere per la non decadenza nell’ipotesi di alienazione del fabbricato, non essendo richiamate le pertinenze; tuttavia, si ritiene che, in tal caso, si dovranno corrispondere le imposte ordinarie per l’immobile, senza che ciò comporti la decadenza anche per i terreni.

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 26/E/2015, avente a oggetto la fruibilità dell’agevolazione nel caso di acquisto di un terreno con fabbricato strumentale annesso (nel caso di specie, un ricovero attrezzi accatastato quale D/10), ha concluso ritenendo applicabile la norma nel solo caso gli immobili insistano sul medesimo fondo oggetto di acquisto.