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Partendo dal presupposto, granitico in giurisprudenza, secondo
cui l’abuso edilizio non può essere scomposto e frazionato in una
molteplicità di interventi, la presenza di diverse opere realizzate
in difformità dai titoli edilizi va valutata nella
sua globalità e unitarietà funzionale.
Non solo: un ampliamento volumetrico oltre le tolleranze
costruttive, insieme alla trasformazione di un sottotetto in unità
abitativa residenziale non possono configurare una semplice
ristrutturazione, ma sono interventi che rientrano tra le c.d.
variazioni essenziali di cui all’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, e
che in assenza, di permesso di costruire, rendono legittima la
sanzione demolitoria ex art. 31 dello stesso Testo Unico
Edilizia.
Abusi edilizi: senza permesso di costruire, l’ordine di
demolizione è legittimo
A ricordarlo è il TAR Lazio con la sentenza del 3
marzo 2025, n. 4523, respingendo il ricorso per
l’annullamento dell’ordine di demolizione di opere abusive difformi
dai titoli edilizi rilasciati in precedenza.
In particolare l’amministrazione comunale ha contestato:
- l’esecuzione di opere in difformità del permesso di
costruire con: ampliamento
volumetrico; frazionamento del fabbricato in due
unità immobiliari; realizzazione, in posizione differente rispetto
quella da progetto, del portico assentito; realizzazione di un
ulteriore portico non previsto da progetto; l’eccessiva dimensione
dei due portici; - relativamente al sottotetto, la totale
difformità dal titolo edilizio, rilevando che sarebbe stato
costruito differentemente rispetto al progetto, oltre ad essere
stato illegittimamente destinato ad uso
residenziale; sarebbero stati realizzati una scala esterna
di accesso, due balconi e due logge di struttura lignea; - sistemazioni esterne difforme a quanto assentito con la
DIA.
Secondo i ricorrenti, invece:
- le opere contestate non sarebbero state configurabili come
variazioni essenziali e non avrebbero costituito una nuova
costruzione, rientrando piuttosto nel campo applicativo dell’art 37
T.U. edilizia che prevede la sanzione
pecuniaria; - sarebbero state solo parziali difformità rispetto al permesso
di costruire, rimarcandosi che l’intervento, a parte minimali
differenze rispetto al progetto assentito (realizzazione di una
scala esterna, di tramezzature interne e di due balconi), non
avrebbe generato aumenti volumetrici; - la sanzione demolitoria sarebbe stata illegittima oltre che
esorbitante rispetto alla tipologia di opere eseguite in parziale
difformità della DIA e che comunque per tali tipologie di
difformità a mente degli artt. 37 co. 1 d.P.R. n. 380/2001 e 19,
co. 1, L.R. Lazio n. 15/2008 sarebbe stata applicabile la sanzione
pecuniaria.
No a considerazioni atomistiche degli abusi edilizi
Tesi non condivise dal TAR, che ha preliminarmente ricordato i
consolidati principi secondo cui:
- l’abuso edilizio non può essere scomposto e
frazionato in una molteplicità di interventi, in quanto va
valutato nella sua globalità e unitarietà funzionale; - non è consentita una valutazione atomistica delle opere
realizzate per affermarne la sanabilità o non assoggettabilità a
sanzione demolitoria, in quanto unico e complessivo è
l’impatto che esse producono sull’assetto edilizio e urbanistico
del territorio; - l’opera edilizia abusiva va infatti identificata con
riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo
irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla
loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente
considerato.
Variazioni essenziali: ci vuole il permesso di costruire
Ricordiamo che ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico Edilizia,
le regioni determinano quali siano le variazioni essenziali al
progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre
esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti
condizioni:
- mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione
degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968; - aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio
da valutare in relazione al progetto approvato; - modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del
progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio
sull’area di pertinenza; - mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio
assentito; - violazione delle norme vigenti in materia di edilizia
antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Nel caso in esame, a fronte di un permesso di costruire per
l’edificazione di un edificio in zona agricola, l’immobile
costituito da un’unità monofamiliare, ha subìto nel tempo
sostanziali modifiche quali:
- l’abusiva realizzazione di tutto il piano sottotetto, in
difformità totale dal permesso di costruire, - l’ampliamento volumetrico, superiore alla tolleranza
costruttiva, di mq 14 al piano terra; - la realizzazione di un portico e il mutamento dell’altro
portico assentito; - altri interventi minori.
Si tratta di attività che eccedono la nozione di
ristrutturazione, per dare luogo ad una nuova costruzione,
soggetta alla previsione di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380 del
2001. Le modifiche apportate all’immobile, avendo comportato un
inevitabile aggravio del carico urbanistico, sono
state valutate dall’amministrazione comunale non autonomamente ma
in relazione all’impatto complessivo che l’unitario progetto di
trasformazione dell’edificio ha comportato.
Non solo: ricorda il TAR che in riferimento all’applicabilità
della sanzione pecuniaria, essa è subordinata all’impossibilità di
eseguire la demolizione senza pregiudizio per la parte eseguita in
conformità; che però va fatta in sede esecutiva.
Infine, l’interesse pubblico all’ordinato svolgimento
dell’attività urbanistico-edilizia e all’armonico sviluppo del
territorio non può trovare limite nell’interesse al mantenimento di
opere abusive da parte di chi le abbia realizzate; né può parlarsi
di tutela dell’affidamento, quando questo si basi su un’attività
illecita.
In questo caso, l’indicazione puntuale delle opere
abusive realizzate in assenza dei titoli abilitativi, e
della normativa violata è sufficiente per rendere l’ordine di
demolizione pienamente legittimo.
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