PRIMA CASA AGEVOLAZIONI ANCHE PER LE UNITA’ COLLABENTI: LA SENTENZA

Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha innovato la propria interpretazione riguardo all’applicabilità delle agevolazioni fiscali “prima casa” per l’acquisto di immobili collabenti. La decisione si distacca da quanto sostenuto in precedenza dall’Amministrazione finanziaria, che aveva negato il beneficio in un caso simile, citando una risposta a interpello in cui si escludeva l’agevolazione per l’acquisto di un immobile classificato come collabente (categoria catastale F/2). La Suprema Corte, infatti, ha ribadito un principio di diritto di notevole rilevanza, aprendo a una nuova interpretazione delle normative fiscali in materia di agevolazioni immobiliari.

Il principio di diritto enunciato dalla Corte

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in base alla normativa sull’agevolazione “prima casa” contenuta nell’art. 1, Nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, non è necessario che l’immobile acquistato sia già idoneo ad essere abitato al momento dell’acquisto per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. In altre parole, il fatto che un immobile sia stato classificato come collabente (categoria catastale F/2) non impedisce di per sé l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, purché l’immobile abbia la potenzialità di essere trasformato e destinato a uso abitativo attraverso gli opportuni interventi edilizi.

Questo principio rappresenta una svolta rispetto alla posizione precedente dell’Amministrazione finanziaria, che aveva escluso dalla possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” gli acquisti di immobili collabenti, ritenendo che un edificio in tale stato non potesse soddisfare i requisiti previsti per il beneficio. Tuttavia, la Corte ha chiarito che la classificazione catastale di un immobile come F/2 non è sufficiente a determinare l’inapplicabilità delle agevolazioni, dato che la norma non richiede l’idoneità abitativa immediata dell’immobile, ma considera piuttosto la sua capacità di essere trasformato in una residenza attraverso adeguati lavori di ristrutturazione.

La motivazione della decisione

Secondo la Corte, la normativa sull’agevolazione prima casa mira a favorire l’acquisto della prima abitazione da parte dei cittadini, senza imporre vincoli legati allo stato fisico o all’idoneità immediata dell’immobile al momento dell’acquisto. Pertanto, la classificazione catastale F/2, che indica un immobile in stato di degrado o inabitabile, non preclude il beneficio fiscale se l’immobile stesso ha la possibilità di essere ristrutturato e trasformato in una residenza, in conformità con le normative urbanistiche e edilizie.

In pratica, il principio espresso dalla Corte implica che l’agevolazione “prima casa” possa essere riconosciuta anche in relazione all’acquisto di un immobile che, pur essendo collabente, possa essere riqualificato per l’uso abitativo. In questo caso, è la “suscettibilità dell’immobile” a essere determinante, e non la sua condizione al momento dell’acquisto. Per ottenere l’agevolazione, infatti, è sufficiente che l’immobile abbia il potenziale per essere destinato ad abitazione attraverso interventi edilizi, a condizione che l’acquirente dimostri la volontà di eseguire tali lavori, senza necessità che l’immobile sia già abitabile al momento dell’acquisto.

Implicazioni pratiche della pronuncia

Questa interpretazione allargata delle norme fiscali ha notevoli implicazioni pratiche per i cittadini che desiderano acquistare una prima casa in condizioni di degrado o di abbandono. Gli acquirenti di immobili in stato di abbandono, che appartengono alla categoria F/2, ora hanno la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, a condizione che dimostrino l’intenzione di ristrutturare l’immobile per destinarlo a uso abitativo.

Inoltre, la sentenza potrebbe aprire la strada a un maggior numero di operazioni immobiliari legate alla riqualificazione e al recupero di edifici fatiscenti, incentivando gli investimenti in ristrutturazioni e favorendo il recupero del patrimonio edilizio. Questo, in un periodo in cui molte città italiane si trovano ad affrontare il problema degli edifici inutilizzati o in stato di abbandono, potrebbe rappresentare un incentivo importante per il recupero del tessuto urbano e la rigenerazione di quartieri degradati.

Le possibili reazioni dell’Amministrazione finanziaria

La decisione della Corte di Cassazione potrebbe suscitare nuove interpretazioni e reazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria, che in passato aveva escluso l’applicabilità delle agevolazioni fiscali agli immobili collabenti. Non è escluso che vengano introdotti chiarimenti normativi per precisare ulteriormente le condizioni e i limiti entro cui le agevolazioni per la prima casa possano essere riconosciute in presenza di immobili in stato di degrado. Tuttavia, la sentenza della Cassazione rappresenta un punto fermo per i cittadini e gli operatori del settore immobiliare, fornendo un orientamento giuridico che, a meno di nuove modifiche legislative, sembra consolidarsi come la linea guida per l’applicazione delle agevolazioni.

Conclusioni

Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha segnato un’importante evoluzione nell’applicazione delle agevolazioni fiscali per la prima casa, ampliando il novero degli immobili per i quali è possibile ottenere il beneficio. L’esclusione dell’idoneità abitativa immediata come requisito per l’applicazione delle agevolazioni e l’inclusione degli immobili collabenti, a patto che questi siano suscettibili di trasformazione in residenze, segna un passo importante verso la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e il recupero di edifici in stato di abbandono. La decisione, pertanto, non solo favorisce gli acquirenti di immobili in difficoltà, ma promuove anche una più ampia riflessione sul futuro dell’urbanistica e dell’edilizia in Italia.

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