Vendo casa, devo pagare tasse? Plusvalenza e fisco, guida pratica

La vendita di un immobile può generare una plusvalenza tassabile se avviene entro 5 anni dall’acquisto, con eccezioni per l’abitazione principale o per eredità.

Hai deciso di vendere un appartamento di tua proprietà, ma ti chiedi come comportarti con il fisco: sei costretto o no a dichiarare il prezzo ricavato dalla cessione? E in caso affermativo dovrai versare imposte all’Agenzia delle Entrate? La risposta, come spesso accade in ambito tributario, è: «dipende». La vendita di un immobile, infatti, può generare una plusvalenza, ossia un guadagno derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto. C’è, quindi, un incremento di ricchezza. Ma questa plusvalenza diventa imponibile o rimane neutra? E nel primo caso, quanto pretende il fisco sul ricavato della vendita immobiliare? In questo articolo risponderemo proprio a questa frequente domanda: «Se vendo casa: devo pagare tasse?».

Quando la plusvalenza immobiliare è tassabile?

La plusvalenza derivante da una compravendita immobiliare di qualsiasi tipo (dunque sia di fabbricati sia di terreni) è tassabile in capo al venditore che ne ha incassato il prezzo soltanto se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto dell’immobile.

In pratica, sei costretto a dichiarare il prezzo ricavato e a pagarci le imposte solo se:

• acquisti una casa, o la ricevi in donazione, e la rivendi poco tempo dopo (non oltre cinque anni: da quel momento in poi la plusvalenza non viene più tassata);
• la vendita ti frutta un guadagno, ossia se il prezzo ricavato è superiore rispetto a quello che avevi pagato quando hai acquistato l’immobile (se invece vendi in perdita, non dovrai pagare nulla).

Quanto è tassata la plusvalenza?

Ebbene, solo in tali circostanze, il lucro è considerato «reddito imponibile». La buona notizia è che la plusvalenza derivante da una compravendita immobiliare infraquinquennale non fa cumulo con gli altri redditi del contribuente (altrimenti, in base agli ordinari scaglioni IRPEF, potrebbe facilmente superare il 43%, che è l’aliquota applicabile alla porzione eccedente i 50mila euro di reddito complessivo), bensì è sottoposta ad un’imposta sostitutiva (di cui il venditore deve chiedere l’applicazione, all’atto della cessione: basta dirlo al notaio) del 26%.

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale. Sono considerati redditi di capitale, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi), i proventi conseguiti:

• nell’esercizio di arti o professioni;
• nell’esercizio di imprese commerciali oppure da Snc (società in nome collettivo) o Sas (società in accomandita semplice);
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Ci sono eccezioni alla tassazione della plusvalenza?

La regola di tassazione delle plusvalenze immobiliari che abbiamo appena spiegato conosce alcune eccezioni importanti:

• immobili acquisiti per successione: se hai ereditato la casa, la plusvalenza non è tassabile anche se vendi l’immobile prima di cinque anni;
• abitazione principale: se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari stretti (parenti entro il 3° grado e affini entro il 2°) per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non è tassabile. Tuttavia, se la casa in questione era stata acquistata con il bonus prima casa, per non perdere le agevolazioni sei tenuto, entro un anno dalla vendita, ad acquistarne un’altra avente gli stessi requisiti della prima casa (non di lusso, nel Comune di residenza o del lavoro).

Come si calcola la plusvalenza e come viene tassata?

La plusvalenza si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato di eventuali altre spese sostenute per il bene (ad esempio, le ristrutturazioni, la manutenzione straordinaria, le imposte pagate e l’onorario versato al notaio all’epoca dell’acquisto), le quali, dunque, vanno ad “alleggerire” l’importo della plusvalenza stessa. Per gli immobili ricevuti in donazione, mancando un costo di acquisto, si considera quello sostenuto in precedenza dal donante, o, se si tratta di un nuovo fabbricato, il costo di costruzione e di realizzazione.

L’importo della plusvalenza così calcolato deve essere indicato nella tua dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi) relativa all’anno in cui hai venduto l’immobile.

Come abbiamo visto, la plusvalenza non concorre alla formazione del reddito complessivo del venditore se questi non agisce in qualità di imprenditore o professionista e se dichiara al notaio (che lo riporta nell’atto di compravendita) di voler optare per l’imposta sostitutiva del 26%, altrimenti il ricavato è soggetto alle aliquote IRPEF ordinarie in base al reddito del percipiente.

Cosa succede se vendo la casa dopo più di cinque anni dall’acquisto?

Se vendi la casa dopo più di 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza non è tassabile.

Tuttavia, ci sono delle eccezioni nel caso di terreni edificabili: per essi le plusvalenze sono tassate anche oltre 5 anni, e vengono compresi nell’imposizione fiscale anche quelli ricevuti in successione ereditaria.

Esempi

Facciamo alcuni esempi pratici.

Acquisto un appartamento nel 2020 e lo rivendo nel 2023, realizzando un guadagno di 50.000 euro. Questa plusvalenza è tassabile, perché sono passati meno di 5 anni dal momento di acquisto alla data della compravendita. Si può chiedere la tassazione sostitutiva al 26% anziché con le aliquote IRPEF ordinarie.

Eredito una casa e la vendo dopo un anno. La plusvalenza che realizzo non è tassabile, perché ho ricevuto il bene in successione, non da un acquisto a titolo oneroso.

Vendo la mia abitazione principale dopo tre anni dall’acquisto, realizzando un guadagno. Questa plusvalenza non è tassabile: si tratta della prima casa in cui ho sempre abitato.

Acquisto un terreno edificabile, e dopo 7 anni lo rivendo. Pur essendo trascorsi più di 5 anni la plusvalenza può essere tassabile, perché le regole in questi casi sono diverse.