Le assegnazioni e cessioni agevolate di beni immobili ai soci, riproposte dalla Legge di Bilancio 2025 entro il prossimo 30 settembre 2025, devono rispettare le regole ordinarie ai fini Iva. Non è previsto, a differenza delle imposte dirette e delle altre imposte indirette (registro ridotto alla metà e ipotecarie e catastali in misura fissa) alcuno “sconto” a causa dei divieti comunitari. Tuttavia, l’aspetto relativo all’Iva risulta il più complesso e potrebbe ridurre significativamente i vantaggi fiscali previsti per le imposte dirette. La situazione più critica riguarda l’assegnazione o cessione di immobili (abitativi o strumentali) da parte delle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati a favore di soci persone fisiche. L’articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972, stabilisce l’imponibilità Iva per tali operazioni:
- obbligatoria, se avvengono entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
- facoltativa, mediante opzione, se avvengono oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
Nel primo caso, il costo dell’operazione aumenta, poiché l’assegnazione o cessione è soggetta obbligatoriamente all’IVA, calcolata in base alla tipologia dell’immobile e ai requisiti del socio assegnatario o cessionario. In particolare, l’Iva è dovuta nella misura:
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- del 4% per immobili abitativi se il socio possiede i requisiti “prima casa”;
- del 10% in assenza di tali requisiti;
- del 22% per immobili abitativi di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Per gli immobili strumentali, l’IVA è generalmente applicata al 22%, salvo due eccezioni che prevedono un’aliquota ridotta al 10%:
- se l’immobile strumentale fa parte di un fabbricato “Tupini” costruito dall’impresa;
- se l’immobile strumentale è stato ristrutturato dall’impresa che lo cede o assegna.
Se l’assegnazione o cessione agevolata avviene trascorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, il regime naturale prevede l’esenzione IVA, con possibilità di optare per l’imponibilità.
In caso di esenzione:
- per gli immobili abitativi, si applica l’imposta di registro proporzionale ridotta alla metà (4,5% o 1% se l’assegnatario possiede i requisiti “prima casa”);
- per gli immobili strumentali, la convenienza aumenta poiché le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Infine, anche considerando le conseguenze derivanti dall’esenzione (come pro rata e rettifica della detrazione), l’assegnazione agevolata esente di un immobile strumentale offre significativi vantaggi fiscali indiretti, riducendo notevolmente il carico fiscale complessivo dell’operazione. Risulta importante valutare attentamente il momento in cui effettuare l’assegnazione o cessione, considerando sia i benefici fiscali sia le eventuali limitazioni derivanti dal regime IVA applicabile. Inoltre, è fondamentale verificare la possibilità di optare per l’imponibilità IVA quando l’operazione avviene oltre i cinque anni, al fine di evitare i citati problemi di pro rata e rettifica della detrazione.
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Saldo e stralcio
Per comprendere meglio le implicazioni pratiche, consideriamo due esempi:
- assegnazione di immobile abitativo con Requisiti “Prima Casa”: se l’assegnazione avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’IVA applicata sarà del 4%, mentre se l’assegnazione avviene dopo cinque anni, l’operazione sarà esente IVA (salva opzione per l’Iva), ma l’imposta di registro sarà del 1% (ridotta alla metà);
- assegnazione di immobile Strumentale: se l’assegnazione ha ad oggetto un immobile strumentale ristrutturato da parte dell’impresa che lo assegna, l’IVA applicata è del 10% se l’assegnazione avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori; se l’assegnazione avviene dopo tale termine, l’operazione è esente IVA (salva opzione per l’imponibilità), con imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (oltre all’imposta di registro in misura fissa).
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