Mutuo SAL stato avanzamento lavori, come funziona e quando conviene

Il mutuo SAL è una formula di finanziamento che prevede un’erogazione del mutuo in più tranche, che vengono concesse dalla banca solo al momento della verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti e al raggiungimento del valore necessario per lo svincolo delle somme.

Solitamente, la prima tranche viene erogata contestualmente all’acquisto del terreno edificabile o di un immobile allo stato grezzo. Le successive erogazioni vengono concesse quando un perito di fiducia della banca stabilisce che i lavori sono stati effettuati in linea con il piano di finanziamento stabilito nel contratto.

Quando si richiede un mutuo a stato avanzamento lavori, la banca che accetta di concedere il prestito erogherà la somma totale in più fasi.

Solitamente, nella prima tranche l’istituto di credito concede fino all’80% del valore dell’immobile e successivamente erogherà altre tranche in base ai lavori svolti.

Facciamo un esempio. La banca delibera per intero un mutuo del valore di 200.000 euro per un immobile che vale 100.000 euro. Come prima tranche, che al mutuatario serve per effettuare l’acquisto del bene, l’istituto erogherà un importo massimo dell’80% del valore iniziale, ovvero 80.000 euro.

Mano a mano che i lavori vengono effettuati dal proprietario dell’immobile, l’istituto di credito, attraverso una perizia da parte di un tecnico di sua fiducia che effettua un sopralluogo, verifica lo stato dei lavori ed eroga una nuova tranche al mutuatario.

Per un mutuo SAL generalmente bisogna andare dal notaio una sola volta, al momento della stipula del contratto di mutuo.

Quando si firma il contratto di mutuo con la banca, il notaio iscrive l’ipoteca sull’immobile a garanzia del finanziamento. Dopo questa fase, la banca può iniziare a erogare la prima tranche del mutuo.

Se l’importo totale del mutuo cambia (es. richiesta di una variazione o aumento dell’importo), potrebbe essere necessaria una nuova iscrizione ipotecaria con un secondo atto notarile. Se si verifica un cambio di beneficiario, costruttore o altre modifiche contrattuali rilevanti, è anche necessario il notaio.

Da sottolineare, invece, che per le tranche successive non si richiede la presenza dal notaio, perché vengono erogate dopo una semplice perizia tecnica, senza necessità di nuovi atti.

Prima di sottoscrivere un mutuo a stato di avanzamento lavori, come per tutte le altre tipologie di finanziamento, è necessario stipulare un contratto attraverso il quale saranno definite tutte le condizioni, tra cui il tasso di interesse, l’ammontare del mutuo, la durata del preammortamento e dell’ammortamento definitivo.

Per definire l’entità dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, al fine di identificare il valore complessivo dell’immobile una volta completati gli interventi, per la richiesta di un mutuo SAL è necessario fornire alcuni documenti specifici.

Oltre ai classici documenti da presentare per una tradizionale domanda di mutuo, la banca richiederà:

• i dati dell’impresa che si occuperà dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
• il preventivo completo dei lavori che dovranno essere effettuati;
• il progetto edilizio da parte dell’impresa di costruzioni.

Il mutuo SAL è un prodotto finanziario molto vantaggioso per certi aspetti, dato che permette di poter affrontare la costruzione di un edificio o una ristrutturazione senza dover immediatamente pagate per intero le rate del mutuo, se non dopo il completamento dei lavori.

Dunque, il mutuo SAL è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.

Rispetto ad un mutuo tradizionale, il mutuo SAL prevede però dei costi aggiuntivi, che come abbiamo visto sono principalmente gli interessi relativi alla fase del preammortamento.

Inoltre, per il fatto che la banca dovrà periodicamente verificare lo stato dei lavori in corso d’opera, il costo maggiore di questa tipologia di mutuo è rappresentato anche dalle perizie immobiliari. Infatti, ogni volta che viene concessa una nuova tranche da parte dell’istituto di credito è necessario il pagamento del perito.

Il mutuo SAL è un prodotto finanziario molto vantaggioso per certi aspetti, dato che permette di poter affrontare la costruzione di un edificio o una ristrutturazione senza dover immediatamente pagate per intero le rate del mutuo, se non dopo il completamento dei lavori.

Dunque, il mutuo SAL è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.

Rispetto ad un mutuo tradizionale, il mutuo SAL prevede però dei costi aggiuntivi, che come abbiamo visto sono principalmente gli interessi relativi alla fase del preammortamento.

Inoltre, per il fatto che la banca dovrà periodicamente verificare lo stato dei lavori in corso d’opera, il costo maggiore di questa tipologia di mutuo è rappresentato anche dalle perizie immobiliari. Infatti, ogni volta che viene concessa una nuova tranche da parte dell’istituto di credito è necessario il pagamento del perito.

In sintesi, i vantaggi sono:

• non si paga l’intero mutuo subito, ma solo sugli importi erogati;
• permette di finanziare lavori progressivi senza anticipare grosse somme;
• è flessibile e adattabile al ritmo del cantiere

Tra i contro si annoverano:

• richiede perizie intermedie, che possono avere un costo;
• i tempi di erogazione dipendono dalle verifiche della banca;
• è necessario rispettare le tempistiche dei lavori per non ritardare le erogazioni

Le agevolazioni e le detrazioni fiscali per un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) nel 2025 sono principalmente legate agli interessi passivi e agli incentivi per ristrutturazioni edilizie.

Ecco una panoramica delle principali opportunità e delle novità previste: