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Il 2024 si sarebbe chiuso (mancano ancora i dati ufficiali) con un segno positivo del 4-5%. Non tutte le piazze hanno fatto registrare una crescita, che è stata un po’ a macchia di leopardo, ma, in generale, il mercato immobiliare funziona, risentendo positivamente del calo dei tassi di interesse disposto dalla BCE.
L’effetto di queste decisioni, spiega Enzo Albanese, presidente di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi, si è già sentito e prosegue anche in questo periodo, visto che, proprio recentemente, la Banca Centrale Europea ha ridotto ulteriormente i tassi e ha in programma altri tagli. Un mutuo che prima si avvicinava a interessi del 5% oggi può viaggiare sotto il 3%.
E se si parla di mutui green, le condizioni possono essere ancora più vantaggiose, anche se il sistema bancario, a volte, dovrebbe migliorare le possibilità di accesso ai mutui, togliendo qualche paletto di troppo.
Quali ricadute sta avendo la politica BCE di tagli dei tassi di interesse sui mutui e, quindi, sul mercato immobiliare?
Sicuramente è un dato molto positivo, da valutare in prospettiva: la discesa dei tassi e dei mutui non si concluderà con questo taglio. Credo che, nell’arco dell’anno, dovrebbero esserci ancora un paio di riduzioni dello 0,25.
Già oggi, comunque, cominciano a esserci condizioni interessanti sia per quanto riguarda il tasso fisso sia per quello variabile. In questo momento, se si considera la possibilità di un mutuo a breve, quindi non trentennale, potrebbe valere la pena sceglierne uno a tasso variabile.
Per chi, invece, accende un mutuo a lungo termine e vuole dormire sonni tranquilli, trattando bene il tasso in ingresso, forse sarebbe meglio orientarsi verso un mutuo a tasso fisso.
Com’è attualmente il mercato delle compravendite e come si prospetta alla luce anche di queste ultime decisioni della Banca Centrale Europea?
La discesa dei tassi può significare una boccata d’ossigeno per un mercato che, nel corso del 2024, è stato abbastanza riflessivo, anche se con un numero di transazioni importanti: ce ne sono state 700 mila, con quasi 100 miliardi di euro di transato a livello di mercato residenziale. Non è poco. I mesi a venire potrebbero dare un bel booster al mercato.
Poi c’è anche la variabile mutui green, per i quali viene chiesto lo 0,20-0,25% in meno: un ulteriore piccolo aiuto che può dare un buon segnale. Qui si va verso prodotti di nuova costruzione, in classe energetica A come minimo.
I tagli della BCE quanto hanno abbassato i mutui?
A definire il mutuo, purtroppo, concorrono tante piccole sfumature. Bisogna vedere quale parte si chiede di finanziare: se è il 50%, la banca concede certe condizioni; se è l’80%, tratta il cliente in un altro modo. Non solo: le condizioni cambiano se l’immobile è di classe G oppure di classe B o A. Comunque, se prendiamo un mutuo standard, relativo a un immobile con una classe energetica nella norma e un finanziamento nell’ordine del 50%, oggi è possibile ottenere un mutuo variabile, o anche fisso, al di sotto del 3%. Poi non tutti gli istituti sono allineati, ma il valore, più o meno, è questo.
In precedenza, invece, i mutui a che livello erano arrivati nel loro picco massimo?
Per quanto riguarda i mutui dei privati, ci sono stati picchi anche di 4,5-4,8, avvicinandosi al 5%. Oggi, insomma, c’è stato un calo direi abbastanza importante.
E se la BCE, come sembra, dovesse ancora tagliare i tassi?
Secondo me, potrebbero abbassarsi di un altro 0,50%. C’è, comunque, una volatilità che dipende da situazioni che non si governano, fattori esogeni relativi a vicende internazionali. Bisogna vedere, ad esempio, quanto influiranno i dazi.
Ci sono altre variabili che potrebbero influire sull’andamento del mercato immobiliare?
Sicuramente i mutui sono l’elemento primario. Quando i tassi si abbassano, anche chi non ha bisogno di fare il mutuo per l’acquisto opta per questa opportunità perché gli conviene. Chi contrae un mutuo rappresenta più o meno il 60%, se non il 70%, del mercato.
C’è comunque una parte delle compravendite che procede indipendentemente da questo, dove chi acquista ha disponibilità sufficienti da non doversi porre il problema del finanziamento. La media dei mutui, di solito, si attesta intorno ai 160-165 mila euro. Il mercato, oltre che dai mutui, potrà avere un’ulteriore boccata di ossigeno dai prodotti di nuova costruzione.
(Paolo Rossetti)
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