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Lo sfratto è un argomento sempre attuale, soprattutto a causa dell’aumento del costo degli affitti e delle difficoltà economiche. Secondo recenti dati ISTAT, le richieste di sfratto in Italia sono aumentate del 18% rispetto all’anno precedente, con un picco nelle grandi città come Roma, Milano e Napoli. Molti inquilini si trovano a dover fronteggiare morosità involontarie, mentre i proprietari lamentano difficoltà nel recuperare i loro immobili. La Legge di Bilancio 2024 ha stanziato 10 milioni di euro per il 2025 e 20 milioni per il 2026 per il sostegno agli inquilini soggetti a sfratto per morosità incolpevole. Tuttavia, l’accesso ai fondi è regolato su base regionale e prevede specifici requisiti di reddito e situazione familiare.
Ma cosa significa concretamente subire o avviare uno sfratto? Quali sono i diritti e i doveri di inquilini e proprietari? In questa guida analizzeremo le tipologie di sfratto, i casi di nullità, le procedure di opposizione e le tutele per chi si trova in difficoltà, per comprendere al meglio un fenomeno che riguarda migliaia di famiglie italiane.
Che cos’è lo sfratto e quali sono le principali tipologie?
Lo sfratto è un procedimento attraverso il quale il locatore (proprietario) richiede al conduttore (inquilino) la restituzione dell’immobile locato. Questo avviene se il conduttore non adempie agli obblighi contrattuali o alla scadenza naturale del contratto di locazione.
Lo sfratto è disciplinato dal Codice di Procedura Civile agli art. 657 ss., in particolare:
“Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, […] lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.”
Con lo sfratto il locatore può ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, sia in caso di inadempimento contrattuale sia per la scadenza del contratto.
Lo sfratto può essere:
- per morosità: si verifica se il conduttore omette il pagamento del canone di locazione nei termini stabiliti. In tal caso, il locatore può intimare lo sfratto e richiedere la convalida giudiziale per ottenere il rilascio dell’immobile;
- per finita locazione: avviene alla naturale scadenza del contratto di locazione. Se il conduttore non libera l’immobile nonostante la disdetta comunicata nei termini di legge, il locatore può procedere con l’intimazione di sfratto per finita locazione;
- violazioni contrattuali gravi: se ad esempio ha luogo un subaffitto non autorizzato dell’immobile, oppure, se c’è un utilizzo dell’immobile per attività illecite o comunque diverse da quelle previste nel contratto.
Quando uno sfratto è nullo? Errori procedurali nell’atto di intimazione
Lo sfratto per essere valido deve rispettare una serie di requisiti formali e sostanziali, se vi sono errori procedurali, lo sfratto può essere dichiarato nullo o annullabile e il conduttore può opporsi in tribunale. Uno dei motivi più frequenti di nullità di uno sfratto è la mancata o errata notifica dell’intimazione da parte del locatore; che deve avvenire tramite Ufficiale giudiziario con atto di citazione notificato dall’avvocato del locatore.
Gli errori più comuni sono:
- consegna a soggetti non legittimati: l’intimazione deve essere notificata personalmente al conduttore o a un convivente adulto. Se viene lasciata a terzi non autorizzati (ad esempio, un vicino o un minorenne) può essere nulla;
- mancata ricezione dell’atto: se il conduttore non riceve mai la notifica e scopre dello sfratto solo a procedimento avanzato, può impugnare l’atto;
- notifica in luogo non idoneo: l’atto deve essere recapitato presso la residenza o il domicilio del conduttore. Se viene inviato a un indirizzo errato, l’intimazione può essere contestata.
Errori nell’indicazione della causa dello sfratto
L’intimazione di sfratto deve specificare chiaramente la causa per cui il locatore chiede il rilascio dell’immobile. Le motivazioni più comuni sono: morosità del conduttore, scadenza del contratto di locazione, violazioni contrattuali gravi. Se l’intimazione non contiene una motivazione chiara e dettagliata, può essere contestata per genericità dell’atto e chiederne l’annullamento.
Vizi contrattuali che rendono nullo lo sfratto
Un altro elemento da verificare è la regolarità del contratto di locazione. Il locatore deve dimostrare di avere titolo per chiedere lo sfratto. Tuttavia, esistono alcuni vizi contrattuali che possono rendere inefficace la richiesta di sfratto:
- contratto non registrato: secondo l’art. 1, comma 346, della Legge 311/2004, un contratto di locazione non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è nullo. Se il locatore avvia uno sfratto basandosi su un contratto non registrato, il conduttore può contestarlo;
- contratto con clausole abusive: se il contratto contiene clausole vessatorie o illegittime (ad esempio, richieste di somme superiori ai limiti di legge), il conduttore può eccepire la nullità dello stesso;
- mancata stipula del contratto: se il locatore ha affittato l’immobile senza un contratto scritto e registrato, lo sfratto non può essere convalidato.
Cos’è uno sfratto illegittimo?
Uno sfratto è illegittimo se viene avviato senza una motivazione valida o in violazione delle norme di legge, ad esempio, il proprietario chiede lo sfratto nonostante il pagamento regolare dei canoni di locazione, oppure, lo chiede per motivi personali non previsti dalla legge, come vendere l’immobile senza rispettare i termini contrattuali. In questi casi, il conduttore può agire per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Posso evitare lo sfratto pagando i canoni arretrati? La sanatoria della morosità
Uno modo efficace per evitare lo sfratto per morosità è il pagamento dei canoni arretrati prima dell’udienza di convalida. Questa possibilità, conosciuta come “sanatoria della morosità”, la cosiddetta “purga della mora”, come previsto dall’art. 55 L. 392/1978 (Legge sull’Equo Canone) e consente al conduttore di mantenere l’immobile saldando il proprio debito.
Questa soluzione ha limiti e condizioni precise: non è sempre applicabile e può essere concessa una sola volta durante il rapporto di locazione. Per poter accedere alla sanatoria, il conduttore deve:
- versare tutti i canoni arretrati;
- pagare gli interessi legali maturati;
- rimborsare le spese processuali sostenute dal locatore.
Il pagamento deve avvenire entro il termine fissato dal giudice, che generalmente è di 90 giorni dall’udienza di convalida dello sfratto.
Come funziona il termine di grazia per sanare la morosità
Se il conduttore non ha ancora saldato il proprio debito prima dell’udienza di sfratto, può chiedere al giudice un termine di grazia per pagare. Il termine di grazia è un periodo extra concesso dal tribunale per permettere al conduttore di saldare la morosità ed evitare lo sfratto, può durare fino a 90 giorni per i contratti ad uso abitativo e fino a 120 giorni per le locazioni commerciali.
Se il conduttore non ha chiesto il termine di grazia o non ha pagato nei tempi stabiliti, lo sfratto viene convalidato dal giudice. Tuttavia, potrebbe ancora esserci una possibilità di evitare il rilascio dell’immobile se il pagamento avviene prima dell’esecuzione dello sfratto. Il conduttore può cercare di raggiungere un accordo con il locatore e saldare il debito prima che l’ufficiale giudiziario proceda con l’esecuzione.
In ogni caso il locatore non è obbligato ad accettare il pagamento e può richiedere comunque il rilascio dell’immobile.
Sfratto per finita locazione
Il locatore deve comunicare per iscritto al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto entro un termine specifico, che dipende dal tipo di locazione:
- contratti a canone libero (4+4): la disdetta deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza dell’ottavo anno (art. 3, L. 431/1998);
- contratti a canone concordato (3+2 anni): anche in questo caso, il preavviso è di 6 mesi prima della scadenza del quinto anno;
- contratti transitori e commerciali: il preavviso varia in base agli accordi contrattuali, ma di solito è di sei mesi per i contratti commerciali e tre mesi per quelli transitori.
L’avviso di disdetta deve essere inviato a mezzo raccomandata A/R o PEC, indicando il motivo della mancata rinnovazione e il termine per il rilascio dell’immobile. Se il locatore non invia la disdetta nei termini previsti, il contratto si rinnova automaticamente. Il conduttore, quindi, ha il diritto di rimanere nell’immobile fino a quando non riceve una disdetta valida e nel rispetto dei tempi stabiliti dalla legge.
Situazioni di fragilità sociale e familiare
Il giudice, in alcune circostanze, può sospendere temporaneamente lo sfratto, concedendo una proroga del rilascio dell’immobile. Questa tutela è prevista per proteggere soggetti vulnerabili o evitare situazioni di emergenza abitativa e concedere un tempo ragionevole per trovare una soluzione alternativa. La proroga massima concessa dal tribunale può arrivare fino a 6 mesi. Questa possibilità è stata introdotta con l’art. 6 del D. l. n. 137/2020 (convertito in L. 176/2020), che ha previsto misure di tutela per i conduttori in difficoltà a seguito dell’emergenza sanitaria.
Tuttavia, la sospensione non è automatica: il conduttore deve presentare un’istanza motivata e documentata affinché il tribunale possa valutare la situazione.
Le situazioni più comuni che permettono di ottenere una proroga sono:
- presenza di minori, anziani o persone disabili nel nucleo familiare;
- gravi difficoltà economiche documentate; il conduttore deve dimostrare di trovarsi in una condizione di disagio economico transitorio, ad esempio, a causa di perdita del lavoro o infortunio che impedisce di lavorare, oppure, spese impreviste che hanno reso impossibile il pagamento dell’affitto;
- emergenza abitativa: il giudice può concedere una proroga per evitare che il conduttore e la sua famiglia si trovino in una condizione di senza fissa dimora. Questa tutela è frequente nelle grandi città, dove la carenza di alloggi e gli affitti elevati rendono difficile trovare un’abitazione in tempi brevi.
Come opporsi a uno sfratto: procedura e passaggi principali
Lo sfratto inizia con un atto di intimazione, notificato dall’ufficiale giudiziario su richiesta del locatore. La data di ricezione è basilare perché stabilisce i termini entro cui il conduttore può opporsi. Il conduttore deve presentare opposizione formale in tribunale prima dell’udienza di convalida, che si tiene in genere entro 30-60 giorni dalla notifica.
Udienza di convalida dello sfratto, in questa fase il conduttore può:
- non presentarsi: il giudice convalida lo sfratto e stabilisce la data entro cui deve essere lasciato l’immobile;
- opporsi: il giudice fissa un’ulteriore udienza se ritiene necessaria un’istruttoria per esaminare le motivazioni dell’opposizione;
- chiedere un termine di grazia (solo per morosità): ottenendo fino a 90 giorni di tempo per saldare il debito;
- può chiedere la proroga per motivi di fragilità sociale e familiare: presentando documentazione comprovante la sua condizione il giudice può sospendere l’esecuzione fino a 180 giorni.
L’opposizione deve essere formalizzata tramite una comparsa di risposta, ovvero, un atto difensivo attraverso il quale si spiega al giudice perché lo sfratto non dovrebbe essere convalidato.
In allegato vanno depositate tutte le prove documentali a sostegno, ad esempio:
- documenti per contestare la morosità: ricevute di pagamento degli affitti già versati (bonifici, bollettini postali, assegni, ecc.), corrispondenza con il locatore (e-mail, lettere, messaggi) che dimostrano eventuali accordi di dilazione o pagamenti parziali accettati;
- documenti per contestare vizi di procedura: copia del contratto di locazione, verbale di notifica dell’atto di sfratto, documentazione che dimostra errori nella citazione (es. errata indicazione del conduttore, notifica a indirizzo errato, mancanza dei termini previsti);
- documenti per attestare situazioni di fragilità sociale: certificato di residenza e stato di famiglia, ISEE aggiornato per dimostrare difficoltà economiche.
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