AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” PER L’ACQUISTO DI RUDERI: LA CASSAZIONE CONFERMA L’APPLICABILITA’

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha chiarito che anche gli immobili classificati come “fabbricati collabenti” (categoria catastale F/2) possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”. La decisione rappresenta un punto di svolta nel dibattito giuridico e fiscale sulla possibilità di estendere il beneficio anche agli immobili in stato di degrado avanzato, a condizione che il contribuente intenda adibirli a futura abitazione.

I fabbricati collabenti: definizione e inquadramento fiscale

I fabbricati collabenti sono unità immobiliari iscritte nel Catasto Edilizio Urbano o nel Catasto dei Fabbricati, pur essendo prive di rendita catastale. Classificati nella categoria F/2, comprendono edifici diroccati, ruderi o immobili in grave stato di degrado, tali da non poter essere utilizzati né a fini abitativi né produttivi.

L’inserimento di questi beni negli archivi catastali, nonostante l’assenza di una rendita, è giustificato dall’esigenza di garantirne l’identificabilità giuridica. Infatti, anche se il bene non produce reddito, il suo censimento è necessario per regolare il trasferimento di diritti reali, come la vendita o la donazione.

Sorge quindi una questione interpretativa: gli immobili collabenti possono accedere ai benefici previsti per l’acquisto della “prima casa”, disciplinati dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. n. 131/1986?

Il caso oggetto della pronuncia della Cassazione

La vicenda ha origine dall’acquisto di un rudere, classificato catastalmente come unità collabente (categoria F/2) e dichiarato “inidoneo a generare reddito a causa dell’elevato livello di degrado”. Il contribuente, al momento dell’acquisto, ha richiesto l’applicazione dell’aliquota agevolata per la “prima casa”, versando l’imposta di registro nella misura ridotta del 2% sul prezzo dichiarato di 120.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha contestato l’applicabilità del beneficio e ha emesso un avviso di accertamento, sostenendo che gli immobili collabenti non rientrassero tra quelli agevolabili.

L’acquirente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado sia in appello. I giudici tributari hanno infatti assimilato i fabbricati collabenti agli immobili in corso di costruzione, ritenendoli idonei a godere dell’agevolazione “prima casa”.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che i ruderi, diversamente dagli edifici in costruzione, non presentano alcuna capacità abitativa, nemmeno in astratto, e pertanto non possono beneficiare della tassazione agevolata.

La decisione della Cassazione: i ruderi possono beneficiare dell’agevolazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la possibilità di applicare l’agevolazione “prima casa” anche ai fabbricati collabenti.

I giudici supremi hanno chiarito che:

1. La categoria F/2 identifica immobili in condizioni di degrado, ma non privi di valore giuridico
   • I fabbricati collabenti sono beni immobili privi di autonomia funzionale e reddituale, ma restano comunque “fabbricati” e non possono essere considerati semplicemente aree edificabili.
   • Finché non vengono demoliti, mantengono la loro natura di unità immobiliari, seppur non tassabili come fabbricati ordinari.
2. L’agevolazione “prima casa” non richiede che l’immobile sia abitabile al momento dell’acquisto
   • La normativa agevolativa non subordina il beneficio alla condizione che l’abitazione sia immediatamente idonea all’uso abitativo.
   • Anche gli immobili in costruzione possono accedere all’agevolazione: di conseguenza, un fabbricato collabente destinato a essere ristrutturato e reso abitabile non può essere escluso dal beneficio.
3. Il criterio della destinazione abitativa prevale sullo stato di degrado
   • La Cassazione ha ribadito che la destinazione dell’immobile all’uso abitativo è l’elemento chiave per l’applicazione dell’agevolazione.
   • Se l’acquirente dimostra l’intenzione di ristrutturare il fabbricato per adibirlo ad abitazione principale, il beneficio fiscale non può essere negato.

Implicazioni della sentenza e orientamenti futuri

La decisione della Cassazione stabilisce un importante principio di diritto e fornisce un’interpretazione estensiva delle agevolazioni “prima casa”. Questo orientamento potrebbe incentivare il recupero di immobili in stato di abbandono, favorendo la riqualificazione urbana e il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente.

Inoltre, la sentenza potrebbe avere effetti significativi in ambito fiscale, ampliando la platea di immobili per i quali può essere richiesta la tassazione agevolata. Tuttavia, resta aperta la questione della prova della destinazione abitativa: l’acquirente dovrà fornire elementi concreti per dimostrare che l’immobile verrà effettivamente recuperato per uso residenziale.

Infine, la pronuncia si inserisce in un contesto più ampio di evoluzione normativa, in cui le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono state progressivamente ridefinite. Dal 2014, con l’introduzione dell’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011, le agevolazioni non sono più subordinate alla verifica delle caratteristiche di lusso dell’immobile, ma alla sua classificazione catastale.

Conclusione

La Cassazione ha dunque confermato che i fabbricati collabenti, pur essendo ruderi privi di abitabilità immediata, possono beneficiare delle agevolazioni per la prima casa se destinati a essere ristrutturati per uso abitativo. Questa interpretazione rappresenta un’apertura significativa e offre una prospettiva favorevole a chi intende recuperare edifici in stato di abbandono, riconoscendo che il beneficio fiscale deve incentivare il diritto alla casa, anche quando l’immobile richiede interventi di riqualificazione.