Variazioni essenziali: quando la ristrutturazione diventa una nuova costruzione

Abusi edilizi: senza permesso di costruire, l’ordine di
demolizione è legittimo

No a considerazioni atomistiche degli abusi edilizi

Tesi non condivise dal TAR, che ha preliminarmente ricordato i
consolidati principi secondo cui:

• l’abuso edilizio non può essere scomposto e
  frazionato in una molteplicità di interventi, in quanto va
  valutato nella sua globalità e unitarietà funzionale;
• non è consentita una valutazione atomistica delle opere
  realizzate per affermarne la sanabilità o non assoggettabilità a
  sanzione demolitoria, in quanto unico e complessivo è
  l’impatto che esse producono sull’assetto edilizio e urbanistico
  del territorio;
• l’opera edilizia abusiva va infatti identificata con
  riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo
  irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla
  loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente
  considerato.

Variazioni essenziali: ci vuole il permesso di costruire

Ricordiamo che ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico Edilizia,
le regioni determinano quali siano le variazioni essenziali al
progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre
esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti
condizioni:

• mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione
  degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio
  da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del
  progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio
  sull’area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio
  assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia
  antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Nel caso in esame, a fronte di un permesso di costruire per
l’edificazione di un edificio in zona agricola, l’immobile
costituito da un’unità monofamiliare, ha subìto nel tempo
sostanziali modifiche quali:

• l’abusiva realizzazione di tutto il piano sottotetto, in
  difformità totale dal permesso di costruire,
• l’ampliamento volumetrico, superiore alla tolleranza
  costruttiva, di mq 14 al piano terra;
• la realizzazione di un portico e il mutamento dell’altro
  portico assentito;
• altri interventi minori.

Si tratta di attività che eccedono la nozione di
ristrutturazione, per dare luogo ad una nuova costruzione,
soggetta alla previsione di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380 del
2001. Le modifiche apportate all’immobile, avendo comportato un
inevitabile aggravio del carico urbanistico, sono
state valutate dall’amministrazione comunale non autonomamente ma
in relazione all’impatto complessivo che l’unitario progetto di
trasformazione dell’edificio ha comportato.

Non solo: ricorda il TAR che in riferimento all’applicabilità
della sanzione pecuniaria, essa è subordinata all’impossibilità di
eseguire la demolizione senza pregiudizio per la parte eseguita in
conformità; che però va fatta in sede esecutiva.

Infine, l’interesse pubblico all’ordinato svolgimento
dell’attività urbanistico-edilizia e all’armonico sviluppo del
territorio non può trovare limite nell’interesse al mantenimento di
opere abusive da parte di chi le abbia realizzate; né può parlarsi
di tutela dell’affidamento, quando questo si basi su un’attività
illecita.

In questo caso, l’indicazione puntuale delle opere
abusive realizzate in assenza dei titoli abilitativi, e
della normativa violata è sufficiente per rendere l’ordine di
demolizione pienamente legittimo.