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Il 2024 si conclude con segnali incoraggianti per il mercato degli immobili non residenziali in Italia.
Anche nell’ultimo trimestre dell’anno, infatti, si registra un aumento generalizzato delle compravendite, con un incremento del +28% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Questo dato conferma il trend di crescita osservato dall’Osservatorio del mercato immobiliare, con una forte espansione dei volumi di scambio negli ultimi trimestri in quasi tutti i settori.
Nel dettaglio dei singoli comparti del mercato non residenziale, aumentano i volumi di scambio dei negozi (+3,5%) e degli immobili a destinazione produttiva (+1,1%), ma frenano le transazioni degli uffici (-2,3%) che risultano essere l’unico settore con segno negativo, soprattutto nelle grandi città.
I numeri e le tendenze:
Nel quarto trimestre del 2024, il mercato degli immobili non residenziali ha registrato un volume di 91.037 (NTN) unità scambiate.
Il settore terziario commerciale ha mostrato una crescita moderata del +2% circa, con variazioni positive in quasi tutti i comparti:
- Depositi commerciali e autorimesse: +1,5%;
- Altre destinazioni d’uso: +3,7%;
- Negozi: +3,5%;
- Uffici: -2,3%.
Anche i settori produttivo e agricolo sono risultati essere in crescita, rispettivamente con il +1,1% e +5,0%.
Un aumento eccezionale si registra nella categoria “Altro” (+80%), dovuto principalmente alla scadenza del “sismabonus acquisti” al 31 dicembre 2024, che ha incentivato l’acquisto di immobili da ristrutturare.
Questa misura ha incentivato l’acquisto di unità immobiliari, anche di categorie catastali “fittizie” (gruppo F), vendute da imprese di costruzione dopo la demolizione e ricostruzione di edifici per la riduzione del rischio sismico.
Sono unità immobiliari che non producono reddito autonomamente e che sono in attesa di una destinazione d’uso definitiva e chiamate “fittizie” perché non rappresentano immobili completi e funzionanti nel senso tradizionale, ma piuttosto entità in fase di transizione o con una funzione specifica non abitativa o commerciale diretta.
Compravendite di uffici | un quadro in chiaroscuro:
Nel quarto trimestre del 2024, il settore degli uffici ha registrato, come più volte accennato, una contrazione delle compravendite del -2,3% rispetto allo stesso periodo del 2023, con un totale di 4.181 unità scambiate.
Tuttavia, l’andamento non è stato uniforme in tutto il territorio nazionale, mostrando significative variazioni regionali.
- Nord Est: leggera crescita (+1,4%).
- Sud: forte aumento (+14,7%).
- Nord ovest: netto calo (-4,8%).
- Centro: calo significativo (-9,0%).
- Isole: forte contrazione (-18,2%).
Capoluoghi vs. altri comuni | il peso dei grandi centri:
La diminuzione delle compravendite a livello nazionale è principalmente attribuibile alla flessione nei capoluoghi di provincia (-9,3%), che ha annullato la crescita del +5,1% registrata nei comuni non capoluogo.
La superficie totale degli uffici compravenduti (STN) ha seguito un andamento simile al numero di transazioni (NTN):
- A livello nazionale, la STN è diminuita del -5,5%.
- Nei capoluoghi, la diminuzione è stata del -15,2%.
- Nei comuni non capoluogo, si è registrato un aumento del +9,7%.
Grandi città | forte calo delle compravendite di uffici:
Nel quarto trimestre del 2024, le otto principali città italiane per popolazione hanno registrato una significativa diminuzione dei volumi di compravendita di uffici, con un calo del -24,7% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Anche la superficie totale degli uffici compravenduti (STN) ha subito una forte contrazione, con una diminuzione del -33,0%.
Roma e Milano | i mercati più grandi in flessione:
Le città di Roma (147 transazioni) e Milano (266 transazioni), che rappresentano i mercati più rilevanti per dimensione, hanno registrato rispettivamente un calo del -43,6% e del -22,0%.
Anche altre città come Palermo (-45,8%) e Bologna (-44,1%) hanno subito forti contrazioni, sebbene con volumi di compravendita più modesti.
Andamento delle altre città:
- Città in calo: Genova, Napoli e Firenze hanno registrato una diminuzione delle compravendite.
- Città in controtendenza: Torino ha mostrato una forte crescita, con un aumento delle compravendite di uffici di circa il 47% e un raddoppio della STN rispetto al quarto trimestre del 2023.
- Variazioni nelle superfici: in alcune città, come Firenze, la diminuzione della STN è stata più marcata rispetto al calo del numero di transazioni.
Compravendite di negozi | crescita generalizzata, con eccezioni:
Nel quarto trimestre del 2024, il settore dei negozi ha registrato un aumento delle compravendite del +3,5% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Questa crescita è stata diffusa in quasi tutte le aree geografiche, con l’eccezione di una lieve flessione nel Centro (-1,3%):
- Nord Est: forte incremento (+7,9%).
- Nord ovest e Sud: crescita moderata (+4,3% e +4,6%).
- Isole: crescita più contenuta (+2,3%).
Capoluoghi vs. altri comuni | crescita più forte nei comuni non capoluogo:
I comuni non capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite del +4,0%, superiore a quello dei capoluoghi (+2,7%):
- Superfici compravendute: la STN è aumentata del +2,5% a livello nazionale;
- Isole e Nord Est: forte crescita della STN (+10% circa);
- Centro: leggera diminuzione della STN (-6,2%).
Grandi città | compravendite di negozi in leggera crescita:
Nel quarto trimestre del 2024, le grandi città italiane hanno registrato un aumento delle compravendite di negozi del +2,3% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Tuttavia, l’andamento è stato eterogeneo, con significative variazioni tra le diverse città.
Torino in forte crescita, Roma in calo:
- Torino: ha registrato un notevole aumento delle compravendite (+28,6%), con 432 unità scambiate.
- Roma: nonostante rimanga la città con il maggior volume di scambi, ha subito un calo del -12,6%.
- Altre città in crescita: Firenze (+14,1%), Bologna (+9,6%), Palermo (+8,2%) e Napoli (+5,6%) hanno registrato aumenti più contenuti, ma significativi.
- Milano e Genova: Milano (+1,4%) ha mostrato una sostanziale stabilità, mentre Genova ha registrato una leggera diminuzione (-3,9%).
Superfici compravendute | andamento contrastante:
La superficie totale dei negozi compravenduti (STN) nelle grandi città ha subito una leggera diminuzione del (-2,6%).
- Città in calo: Roma e Milano hanno registrato le maggiori diminuzioni della STN, seguite da Bologna e Genova.
- Città in crescita: Torino e Palermo hanno mostrato, invece, un aumento significativo della STN.
Compravendite di capannoni | leggera crescita a livello nazionale:
Nel quarto trimestre del 2024, il mercato dei capannoni ha registrato un incremento del +1,1% rispetto allo stesso periodo del 2023, con un totale di 5.040 unità compravendute in Italia.
La maggior parte delle transazioni si è concentrata nei comuni non capoluogo:
- Nord Ovest: forte aumento (+6,7%), con il maggior numero di compravendite a livello nazionale.
- Sud: crescita significativa (+7,2%).
- Nord est: leggera diminuzione (-0,7%).
- Centro: calo marcato (-8,8%).
- Isole: forte contrazione (-13,1%).
Precisazioni: i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate differiscono da quelli che l’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT) diffonde nella pubblicazione “Compravendite immobiliari e mutui” in particolare perché i dati dell’ISTAT si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, i quali possono riguardare una o più unità immobiliari.
In parole semplici, l’ISTAT conta “quanti contratti sono stati firmati”, mentre l’Agenzia delle Entrate conta “quante case/negozi/uffici sono stati venduti”. Questo porta a dati diversi, perché un singolo contratto notarile può riguardare più immobili.
Ovvero, se in un atto notarile fossero stati compravenduti 3 immobili, ISTAT ne conterebbe “1”, mentre l’Osservatorio del mercato immobiliare ne considererebbe “3” (o frazioni di NTN, se quote parziali).
Questo spiega perché i numeri ISTAT e OMI possono differire.
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