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Si rimanda gli azionisti ai precedenti annunci, l’ultimo dei quali è stato pubblicato il 5 marzo 2025, in merito alla proposta di acquisizione da parte della controllata di Vukile detenuta al 99,5%, Castellana Properties SOCIMI, S.A. (“Castellana”), del Centro Commerciale Bonaire (“Bonaire” o la “Proprietà” o il “Centro”), che è stata ritardata a causa dell’alluvione torrenziale che si è verificata nella Regione di Valencia, costa orientale della Spagna, nell’ottobre 2024. Gli azionisti sono ora informati che Castellana ha concluso un accordo con Unibail-Rodamco Retail Spain S.L.U., Unibail Rodamco Real Estate S.L.U. e Unibail Rodamco Spain S.L.U. (collettivamente, il “Venditore”), tutte filiali di Unibail-Rodamco-Westfield SE (multinazionale francese del settore immobiliare commerciale con sede a Parigi e quotata all’Euronext Paris), in base alla quale Castellana acquisirà Bonaire, il più grande centro commerciale dell’area di Valencia, per un corrispettivo d’acquisto di 305.000.000 euro (corrispettivo d’acquisto) (esclusi i costi d’acquisizione), secondo i termini di seguito indicati (l'”Acquisizione”). Bonaire si trova a Valencia, la terza città più grande e la quarta regione più popolare per il turismo in Spagna.
La regione di Valencia ha una popolazione di oltre 5 milioni di persone e ha attirato il terzo livello più alto di investimenti in Spagna negli ultimi 5 anni. Il PIL pro capite della città supera i 31.000 euro, ben al di sopra della media spagnola di 27.870 euro. Valencia è il secondo porto più grande della Spagna, dopo Algeciras, e il quinto più grande d’Europa, con una connettività ulteriormente rafforzata dal treno ad alta velocità e dall’aeroporto che si trova molto vicino alla proprietà.
Bonaire è la destinazione per lo shopping e il tempo libero più performante e più conosciuta di Valencia, con un’impressionante esperienza a lungo termine. Il design a cielo aperto e la gamma diversificata di affittuari offrono un’esperienza completa di shopping e di svago ai clienti di tutta la regione di Valencia. Si trova in una posizione strategica nella parte occidentale di Valencia e detiene la quota di mercato più ampia del suo bacino d’utenza primario, con circa 1 milione di persone nel raggio di 30 minuti di auto.
La proprietà misura 78.000 m2, di cui Castellana sarà proprietaria di una superficie lorda affittabile (“GLA”) totale di 55.800 m2, comprendente 138 negozi. La GLA rimanente è di proprietà e occupata dall’ipermercato Alcampo. Bonaire fa parte di un ampio nodo di vendita al dettaglio di 135 200m2 di GLA, composto da un totale di 151 negozi, tra cui Decathlon, Leroy Merlin e JYSK, un importante rivenditore di mobili scandinavo.
La proprietà comprende un’offerta completa di moda Inditex (escludendo solo Oysho) insieme ad altri inquilini di alto profilo come Primark, JD Sports, Cinesa, Mango, H&M e Fnac. Il Centro ha un eccezionale tasso di occupazione a lungo termine del 99% circa. In termini di certificazione ESG dell’edificio, Bonaire ha ottenuto un punteggio BREEAM “eccezionale” per le prestazioni di gestione e un certificato EPC di grado A, che consentirà di classificare il finanziamento senior contro la proprietà come un prestito verde.
La data effettiva dell’Acquisizione è prevista per il 13 marzo 2025 (la “Data di Chiusura”). Il corrispettivo d’acquisto da pagare per l’Acquisizione è di 305.000.000 euro, pagabili in contanti alla data effettiva. Ciò si traduce in un rendimento cash-on-cash di circa l’8,5% in euro (inclusi i costi di transazione), se si considera il finanziamento del debito di circa il 40% assicurato per attuare l’Acquisizione.
Il contratto di compravendita include garanzie, indennità e impegni standard di mercato per una transazione di questa natura. Il completamento dell’Acquisizione non è soggetto ad alcuna condizione sospensiva. Il Venditore ha completato le riparazioni necessarie per ripristinare e riaprire la Proprietà e Bonaire ha ripreso a operare il 13 febbraio 2025.
Le riparazioni rimanenti riguardano principalmente il parcheggio sotterraneo, che non erano critiche per la riapertura del Centro e si prevede che saranno completate entro la metà del 2025. Castellana non sosterrà i costi associati a queste riparazioni. Inoltre, il Venditore ha fornito a Castellana una garanzia NOI fino a 32.850.000 euro per il periodo di 18 mesi successivo alla Data di Chiusura.
Castellana si aspetta che il NOI del Centro si stabilizzi completamente prima della fine del periodo di 18 mesi. L’Acquisizione sarà finanziata da una combinazione di (i) debito interno di 126.000.000 euro (che rappresenta un loan-to-value di circa il 40%); e (ii) parte dei proventi della cessione da parte di Castellana della sua partecipazione in Lar España, i cui proventi sono stati ricevuti nel dicembre 2024 (come comunicato agli azionisti il 27 gennaio 2025). I costi di transazione relativi all’Acquisizione sono stati pari a 9.200.000 euro, con un costo complessivo di 314.200.000 euro relativo all’Acquisizione.
La proprietà è stata valutata in conformità agli standard della Royal Institution of Chartered Surveyors da Colliers International, un perito immobiliare esterno indipendente.
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